建筑密度監控望提上日程 容積率投機或被終結

　　高密度高容積率或成樓市硬指標

　　市場供應量將隨之加大,樓面地價相應降低

　　此輪房地產宏觀調控還在往縱深發展,更為細致的容積率及建筑密度的監控有望提上日程。這意味著,以往房地產商試圖通過“綜合容積率”的做法以達到利潤最大化的投機方式,或將被終結。

　　距離當初拿地之時,位于上海浦東新區的某樓盤發展已有4年左右時間。該樓盤開發商向記者表示:“因為地拿得早,所以當初申請兩塊土地進行平衡容積率操作,還有商酌空間。要放在如今,根本不可能通過。”

　　他所指的“平衡容積率”,在房地產業中已是一個公開的秘密。據一位不愿意透露姓名的開發商介紹,由于上海的單塊土地出讓面積并不算大,有一種通常的操作思路是,開發商在獲取兩幅相鄰地塊之后,通過報批將兩幅地塊的容積率實行平衡或協調。“只要整體受讓地塊的容積率達到標準即可,而細分地塊的容積率,則根據自身產品打造需求進行調節。”

　　容積率的調整,對于開發商來說意味著什么？一位專門為房企提供項目設計方案的業內人士稱,“僅僅提升0.1的數據,就可以帶來較為可觀的利潤回報。”該人士向記者解釋道,“平衡容積率的目的,可以使地塊組合的利潤回報達到最大化。”

　　舉例而言,兩幅相鄰地塊容積率分別為2.2和1.8的話,按照單個土地操作,高層公寓產品是不可避免的。但如果將容積率實行平衡,其中一幅地塊就可以調整為做低密度的別墅類產品。“在別墅產品方面,可以高品質的理由提升價格,另一方面,公寓產品卻可以通過提升容積率來獲取更多的數量,利潤同樣豐厚。”該業內人士表示。

　　不過如今在上海,這一“盈利”渠道已被嚴堵。在多次公開土地推介會上,由于不少地塊均屬“捆綁”出讓,因此開發商們普遍對于能否操作平衡容積率表示關切。然而,相關部門對此的回復均是“不可操作”。與此同時,記者通過多個渠道了解到,這一做法在近幾年已無成功范例出現。

　　對于容積率的把控勢頭已經初現端倪,一個逐漸浮出水面的消息是,高密度高容積率的規劃要求,可能在未來會被強調提及,甚至于有望進入房地產業“十二五”規劃之中。隱現其后的本質,其實還是對于土地集約利用的強調要求。

　　“提高容積率的利處,最為直接的體現便是樓面地價的降低。”一位開發商直言不諱道,“尤其是那些需要動遷凈地出讓的地塊,成本是放在那里的。假設你10個億的資金投入進去,容積率2.0的地塊分攤下來的土地單價,比容積率1.0的地塊可降低一半。”

　　多位開發商較為統一的觀點是,如果“高密度高容積率”的要求被歸為總體規劃綱領,對于房地產住宅市場帶來的影響便是,市場供應量會隨之加大。“這在一定程度上可緩解供應壓力。”中國指數研究院副院長陳晟認為。

　　“這亦是城鎮化發展進程中需要關注的。”一家國企相關負責人稱,“如果單純從城市容積率來考慮,有些二三線城市的規劃要求甚至還高于上海。考慮到未來土地利用發展空間,這一方面是需要予以強調的。”

　　不過,隨之而來的另一個“老生常談”的話題是,如何在加強土地集約利用的前提下,又兼而考慮到環保低碳的問題。“超高層建筑的群聚可能會引發’熱島’效應,但對于開發商來說,成本同樣是需要顧及的。”上述企業負責人認為。他的解釋是,以100米高度作為分水嶺,100米以上的建安成本會較100米以下高出20%左右。“所以,30多樓的高層公寓產品應該還算屬于可控范圍內。”

　　魚與熊掌是否可以兼得？在居住舒適度和加大供應量的問題把控上,上海現代城市設計院副院長朱望偉認為,在框架性要求的指導之下,CBD之類的商務區域可加大密度及容積率,以居住為主的區域則可適度。“根據城市風貌做相應規劃調整會更為理想。”

　　陳晟表示,如何達到有效運用最大化,是當今集約利用土地的一個重要課題。“從全盤土地市場來考慮,包括住宅、商業等各類性質用地如何做到合理比例劃分,以達到長期持續發展性,是目前最為關心的層面。”