通州房價成熟度不夠

　　率先點燃土地熱

　　2009年的5月，雖然樓市成交已經明顯恢復，甚至出現高熱前兆，但是土地市場卻依然深處僵局，成交萎靡不振，通州通胡大街70號用地的成交，打破了這一僵局。

　　5月19日，在經歷了現場80輪競價之后，通胡大街70號地最終由北京麥金利地產開發有限公司以6.24億元競得，超出底價2.44億元。如果剔除地塊上2400平方米的幼兒園、6000平方米的福利院及4000平方米的郵電局等建設，該地塊樓面地價接近5000元/平方米，而該地塊毗鄰的武夷花園當時售價才6700元/平方米。當時有業內人士計算，該地塊建成后售價必須在9000元/平方米以上才能盈利。言下之意就是，這塊地買貴了。

　　
　　但從以后近一年的土地成交看，通胡大街70號地幾乎是通州出讓的土地中最便宜的地塊。

　　6月25日，經過125輪競價后，北京祁連房地產開發有限公司在富力、華業、融科、綠地、金地等一眾名企間脫穎而出，以17.4億元的高價拿下通州九棵樹地塊，樓面地價高達6259元/平方米。

　　6月26日，通州區永順鎮楊莊路（非常1+1）地塊再次被祁連地產以1.88億元拿下，樓面地價接近6000元/平方米。

　　地價迅速推動房價

　　通胡大街70號地的高價成交迅速反映在二手房市場上，隨后的半個月時間里，周邊二手房的報價提升了500元/平方米-1000元/平方米。

　　九棵樹地塊、永順鎮楊莊路地塊的成交對市場影響更大，不僅周邊二手房迅速提價，而且新房項目也出現上調價格，甚至推遲開盤的現象。

　　據北京中原三級市場研究部提供的數據，2009年4月份通州二手房的均價為8520元/平方米，5月份就上漲為8850元/平方米，6月份漲為9280元/平方米，7月份為9825元/平方米。進入9月份后，則進入迅速上漲期，每月上漲幅度高達1000元/平方米左右。

　　顧女士在九棵樹附近一個小區有一套不到90平方米的兩居室，2009年初想75萬元賣掉，就在幾家中介登了記，但一直沒賣出去，因為不著急用錢，她索性打消了賣房的念頭。但是從5月份開始，顧女士就頻頻接到中介的電話，詢問房子賣出去沒，并告知當時的價格。“一開始，我還有點心動，想趁漲就出手算了，但后來我看漲勢似乎不是一時的，就沒出手，留著看情況。”顧女士的選擇顯然是明智的，12月，顧女士這套房子售價已經高達120萬元。

　　協成地產機構副總裁王裕仁認為，通州土地成交價格攀高是樓市價格飛漲的直接原因，九棵樹地塊、永順鎮楊莊路地塊樓面地價都遠高于2008年，這必將導致后期項目及區域內在售項目價格的增長。

　　規劃成為加速器

　　地價對通州房價的推動還不是主力。2010年1月底，北京市兩會上，北京總體規劃和新城規劃對通州提出了新的城市定位：未來通州將是重點發展的文化創意產業和現代服務業中心。并且，在通州新城核心區，已經為北京預留一部分行政區劃，未來新城將承擔著北京一部分功能的疏散——即傳說中的“北京副中心”。

　　按照新定位，通州新城的核心區域從此前規劃的新華大街一帶北移到了五河交匯的位置。北移后的運河核心區將打造成北京的新商務中心，而在交通方面，除8條軌道線路將覆蓋通州新城，規劃部門正在考慮在1號線下方建設沿長安街直達運河核心區的地鐵快線。隨著國家發展戰略的實施，環渤海區域將形成跨越式發展，通州新城將成為北京面向環渤海地區的橋頭堡。

　　一時間，通州不僅成為兩會中的熱議話題，更成為樓市上漲的排頭兵。通州新城規劃傳出的次日，通州部分小區二手房價就應聲而漲，其中BOBO自由城出現了500元/平方米的漲幅，當時還被視為激進，但隨后兩個月發生的事情，使得這500元/平方米的漲幅簡直就可以忽略不計了。

　　在規劃的帶動下，通州的地價再飆新高。

　　2010年2月24日，經過24輪競價，通州區半壁店（舊村改造）居住及居住區配套教育用地由北京天旭運河房地產開發有限責任公司以28.2億元競得，樓面地價10635元/平方米。

　　華業地產副總經理陳云峰表示，該地塊建成后的商品房將超過每平方米2萬元，預示通州房價進入2萬元時代。

　　房價進入暴漲期

　　漲價初期，中原地產三級市場部總監張大偉認為，城市、道路規劃對房價的刺激主要分三個階段，第一階段是規劃公布，此時是房價上漲最為兇猛的時期，一般漲幅能達到10%以上。另外就是施工建設和建成通車這兩個階段，但漲幅會趨緩。

　　面對通州房價的暴漲，所有業內人士的經驗判斷都成了笑談。事實上，在新城規劃出臺后的3個月時間，通州的房價漲幅超過了50%，部分樓盤漲幅甚至接近100%。

　　京貿國際城在1月23日和3月11日開盤銷售時，價格分別為14000元/平方米和18000元/平方米，4月14日，開盤均價為26800元/平方米。

　　珠江拉維小鎮3月16日開盤時是16800元/平方米，10天后上漲到18500元/平方米依然遭遇瘋搶，到3月底，銷售人員透露，預期價格已經調高至25000元/平方米。

　　據北京中原三級市場研究部數據顯示，1月，通州二手房價為14000元/平方米，2月就漲到了14250元/平方米，3月為16350元/平方米，4月份則為20180元/平方米，漲幅從月漲1000元，到月漲2000元，再到月漲4000元。漲幅之大，令人瞠目結舌。而與此同時，通州的租售比卻高達1:650，遠超國際警戒線。

　　調控影響首當其沖

　　暴漲的房價帶給通州樓市的是濃重的不安和浮躁，越來越多的業內人士認為通州的房價已經吹起了一個巨大的泡沫，甚至有人認為通州在成為第二個海南。終于，4月15日開始的史上最嚴厲的樓市調控，成為扎破這個泡沫的一根針。

　　調控政策一出，通州樓市的成交量大幅下跌，房源大增，供需雙方心態驟變，八成房主表示不再漲價，有50%的房主已表示愿意降價，但新增客戶量卻驟減九成。截至4月27日，通州二手房均價已經從新政前的最高點21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅達14%，部分小區的跌幅甚至高達25%。

　　陳云峰認為，從通州的長遠看，這次因調控出現的價格下跌反而是好事，“擠掉泡沫，讓房價落到實地，然后再發展，否則，一味暴漲下去，通州的未來堪憂”。

　　據了解，2月份以來，通州市場上主要購買群體已經從剛需和改善性需求轉向投資投機性需求。據調查，這部分需求已經高達五成以上，在部分小區甚至在六成以上，三四月份的通州，炒房客云集，一次炒作十多套房的炒房客不是個例，一兩個月賺上百萬的也不是個例。這樣瘋狂的市場的確需要盤整。

　　盤整是為了更美好的明天

　　中國城市規劃設計研究院高級城市規劃師趙文凱認為，“通州在規劃時就被定位為文化產業基地、區域服務平臺、宜居新城。因為它背靠首都，并且是交通門戶，在環渤海區域，北京的流線從東北沿海到山東半島，通州是交通最方便的地方，發展一些服務大區域的功能，落腳點在通州，服務區域就可能擴展到了北京周邊、河北、山東等地。而且通州是北京的東大門，高速公路和北京周邊的新城相比較是最發達的，隨著區域的發展、工作機會的增多，對房地產保值還是很有益處的。”

　　中國城市規劃設計研究院副院長、中國城市科學研究會秘書長李迅表示，從城市規劃的角度來看,通州是疏散北京中心城區過于集中的城市功能的一個重要點，必然會引起人口、產業的聚集。因此，這一區域房價上漲是市場對城市發展的正常反應。但影響房價的因素很多，整體經濟形勢、供求關系、市場預期都會直接影響到房價，不可能僅僅是規劃在起作用。 

　　雖然認為通州的房價應該盤整，但陳云峰依然非常看好通州的未來，因為通州良好的規劃、高端的定位以及全世界對它的期待，房地產投資價值和升值的潛力還是存在的，“而且城八區的土地供應有限，購買力卻客觀存在，這些購買力無法在城區滿足，必然會被擠壓到郊區，通州無疑是最好的選擇”。