閑置土地交增值地價 新年開發商已面臨土地大考

　　地處杭州濱江的某公寓樓盤，剛一開年就忙著領施工許可證。該項目為協議出讓土地，當中經過一道轉手。由于擱置時間較久，離閑置土地的核定期限已經不遠。開發公司相關負責人告訴記者，現在要抓緊申領施工許可證了，因為閑置用地的處罰力度加大了。如果拖延成閑置用地，那就不是只交閑置費的問題了，還有可能要交增值地價。 

　　杭州擬對閑置用地征收增值地價  


　　“閑置的房地產用地將征收增值地價。”國務院1月初發布的《關于促進節約集約用地的通知》的新規定讓許多業內人士為之一驚。一直以來，閑置的房地產用地是大家關注的焦點，對閑置用地的查處措施也是媒體見報的熱門題材。如果說，銀根收縮是這一輪房地產宏觀調控的“第一炮”，那么，對閑置用地的查處就可能是“第二炮”。 

　　《通知》特別指出，對閑置土地特別是閑置房地產用地征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制定具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。 

　　浙江省及杭州市政府也很快作出了反應。記者隨即打聽到浙江省政府已要求對浙江省內的房地產用地征繳增值地價。而杭州市國土資源局相關負責人近日也向記者表示，杭州市閑置用地增值地價的收繳已有了初步想法。 

　　該負責人表示，只要是閑置用地，在原有的處罰辦法基礎上，還將征收增值地價。具體怎么征，增值地價部分怎么計算，杭州市已經在做具體的調研工作，方案目前已有了初步的輪廓，不久就可出臺。 

　　國土資源部1999年4月發布的《閑置土地處置辦法》規定，在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。 

　　業內人士表示，從杭州市近年來的多次閑置用地處罰情況看，無償收回的閑置土地并不多，大多數還是交土地閑置費。但土地閑置費繳納有限，從目前的實施看，顯得不痛不癢。而征收增值地價，則直指開發商要害。 

　　杭州市國土局相關人士透露，閑置用地的認定以出讓合同或建設用地批準文件上寫明的開工時間為準，超出開工時間滿一年的即為閑置用地。只要是閑置用地，就要征收增值地價，可見這一政策的影響面還是蠻廣的。 

　　某塊地的增值地價怎么核定？從技術層面看，制定政策的難度會否較大？面對記者的質疑，杭州市國土資源局相關人士表示，他們會采取比較簡便的核定辦法。 

　　此外，據相關人士透露，由于杭州目前的招拍掛房地產用地出讓合同上尚沒有竣工時間的規定，一些開發商就鉆了這個空子。一些大盤分幾期開發，一期可能是在規定開工時間滿一年期限內開工，而二期、三期就不受限制了。對于這種變相的土地“閑置”，國土部門也在考慮將竣工時間列入“考核范圍”，對于超出竣工時間一定期限的土地也征收增值地價。 

　　閑置用地開發貸款也可能辦不出 

　　不單是要收增值地價，金融方面也要對閑置房地產用地設卡。從近日起，閑置房地產項目可能辦不出開發貸款。 

　　浙江省政府近日出臺相關規定，金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信。 

　　而據記者調查，杭州市的各大銀行都已接到這一通知。某國有商業銀行房地產開發貸款的相關負責人告訴記者，按照這一規定，這類閑置房地產項目不但貸款從嚴，而且貸款到期后常規的延期待遇即“展期貸款”或這筆貸款到期后可申請下一筆貸款的“滾動授信”服務也可能享受不到。 

　　不過，也有某支行行長也向記者透露，由于銀行方面還想做這類貸款業務，再加上政策規定得也不是非常細致，“完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業”，對此銀行也很難界定，所以眼下很多閑置土地項目還是貸得到款的。 

　　記者查詢《閑置土地處置辦法》得知，已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的土地也屬于閑置用地。杭州市國土局相關人士表示，項目動工的認定方法以領出施工許可證及樁基打下為準，“已開發面積占1/3”即開發面積占項目總建筑面積的1/3，而“投資額占總投資額不足25%”需即時評估，總投資額為計劃投資額。 

　　某開發商分析說，如果國土部門將信息與金融部門聯網，那么閑置土地房產項目申請貸款就真的難了。