新一輪土地出讓將成樓市風(fēng)標(biāo)

　　鹿城區(qū)紡織路莊頭出讓地塊、甌海大道開發(fā)用地A、B地塊、鹿城區(qū)西進(jìn)城口改建區(qū)2號地塊，這三個(gè)地塊的即將推出引起我市不少業(yè)界人士和購房者的熱切關(guān)注。經(jīng)歷了相當(dāng)長一段時(shí)間的“土地供應(yīng)斷檔期”后，此次招標(biāo)出讓的三個(gè)地塊將會(huì)釋放出多大的“能量”？對接下來的樓市會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

　　3月12日，溫州市公共資源交易中心多功能廳將迎來我市新年最大的一次土地出讓。鹿城區(qū)紡織路莊頭出讓地塊、甌海大道開發(fā)用地A、B地塊、鹿城區(qū)西進(jìn)城口改建區(qū)2號地塊，合計(jì)建設(shè)規(guī)模達(dá)到25萬平方米，業(yè)內(nèi)人士稱，無論是從出讓規(guī)模還是土地質(zhì)量來說，都達(dá)到了近一二年土地供應(yīng)的高峰，其出讓結(jié)果可能會(huì)對今后一段時(shí)期內(nèi)樓市發(fā)展產(chǎn)生風(fēng)向標(biāo)的作用。

　　據(jù)溫州市公共資源交易中心發(fā)布的招標(biāo)出讓公告顯示，鹿城區(qū)紡織路莊頭出讓地塊位于鹿城區(qū)紡織路，用地面積33284.34平方米，建設(shè)規(guī)模＜113000平方米，土地用途為住宅用地；甌海大道開發(fā)用地A、B地塊位于甌海大道和湯家橋路交叉口東北側(cè)，用地面積41976.71平方米，建設(shè)規(guī)模＜96000平方米，土地用途為住宅用地；按規(guī)定這兩塊地套型建筑面積90平方米以下住房面積占總居住面積比重須達(dá)到70%；鹿城區(qū)西進(jìn)城口改建區(qū)2號地塊位于鹿城區(qū)西進(jìn)城口改建區(qū)鄭橋廣場東首，用地面積10889.26平方米，建設(shè)規(guī)模＜46800平方米，其中商業(yè)＜6500平方米，土地用途為商業(yè)和辦公用地。

　　土地?zé)岫确只?

　　莊頭地塊最被看好

　　記者在采訪中了解到，在這三個(gè)地塊中，紡織路莊頭地塊的期待值最高。朗兆房產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理葉維堅(jiān)說：“11萬多平方米規(guī)模的土地可能不算大，但是在這樣一個(gè)市中心區(qū)域已經(jīng)非常難得了。南塘街改造工程提升區(qū)域整體檔次，地塊周邊規(guī)劃了50米的濱河綠化帶，北面是建設(shè)中的白鹿洲公園，具備十分珍稀的生態(tài)景觀資源，是未來理想的居住之地。”好望角房產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理徐曉清認(rèn)為其具備了打造高檔住宅的條件。但是也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其還存在周邊配套不夠完善及周邊整體住宅檔次不高等缺點(diǎn)。據(jù)了解，這塊地是目前一些有實(shí)力的房開商最為關(guān)注的對象。

　　甌海大道開發(fā)用地A、B地塊由于具備了三垟濕地和甌海大道的雙重利好也引起不少房開商的較大興趣。葉維堅(jiān)表示，這是離三垟濕地距離較近的地塊之一，具備了綠色生態(tài)的概念，60多畝的規(guī)模也足夠支撐其打造成一個(gè)高檔次樓盤。周邊名人廣場、鉑金府邸以及C地塊的建設(shè)使該區(qū)域逐漸形成較濃厚的居住氛圍，有望成為未來人們置業(yè)的熱門區(qū)域。該地塊的成交價(jià)格可能會(huì)影響到這一板塊其他幾個(gè)未上市新盤的定價(jià)。

　　鹿城區(qū)西進(jìn)城口改建區(qū)2號地塊由于地處城西，土地用途為商業(yè)和辦公用地，其受關(guān)注程度要低于前面兩個(gè)地塊。

　　利空利好博弈

　　各方觀點(diǎn)不一

　　不少業(yè)界人士都對此次土地出讓的結(jié)果及其影響因素進(jìn)行了猜想分析，有看好的也有看淡的，影響結(jié)果的利空利好因素也是互相博弈，最后要看哪些因素占了上風(fēng)。

　　利好因素主要集中在市場的剛性需求和地塊本身的特質(zhì)上。徐曉清說,近幾年來，市區(qū)土地的上市量很少，放量面積小，不少開發(fā)商鬧起了“地荒”，好的地塊更是壓抑了比較久的時(shí)間，已有一些實(shí)力較強(qiáng)、手頭缺少項(xiàng)目的開發(fā)商將目光盯在了這一次招投標(biāo)會(huì)上。他認(rèn)為，溫州市場上對于高端住宅的需求其實(shí)遠(yuǎn)未得到滿足，剛性需求的存在將有力支撐地價(jià)和房價(jià)，而這幾塊地本身具備打造高端產(chǎn)品的潛質(zhì)，因此而被看好。

　　利空因素則主要集中在90/70政策限制和開發(fā)商資金瓶頸上。葉維堅(jiān)認(rèn)為，這兩個(gè)住宅地塊都受到90/70政策的限制，制約了其打造豪宅的空間，縮小了房開商的利潤空間。目前政府調(diào)控樓市的決心十分堅(jiān)決，房開在拿地時(shí)要對后市調(diào)控執(zhí)行力度有明確預(yù)期，防范政策風(fēng)險(xiǎn)。銀行嚴(yán)控住房按揭、推出房貸新政大大打擊了樓市投資投機(jī)行為，由剛性需求支撐的房價(jià)必將是日趨理性的房價(jià)。此外，隨著銀行對于開發(fā)貸款的嚴(yán)控，融資難度的提高，目前開發(fā)商大多面臨資金壓力。這幾塊地規(guī)模較大，需要開發(fā)商具備較雄厚的資金實(shí)力和融資能力。

　　預(yù)期明年土地放量

　　有利樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整

　　據(jù)了解，25萬平方米土地的集中出讓只是為今年的土地市場開一個(gè)好頭，有一些房開公司把眼光放在了今年即將推出的更多更大的地塊上去。據(jù)2008年度溫州市區(qū)住房建設(shè)項(xiàng)目安排表顯示，今年我市計(jì)劃推出26個(gè)住宅地塊，共計(jì)240萬平方米的商品房住宅面積。其中不乏28萬平方米的中央涂地塊、20萬平方米規(guī)模的瑤溪地塊、站前區(qū)地塊等近郊大盤，這些地塊已經(jīng)受到了包括萬科、凱德置地等在內(nèi)的國內(nèi)知名房開商的關(guān)注。

　　三角洲房產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)成秀科說，土地放量對溫州樓市的整體發(fā)展是一個(gè)利好消息，有助于形成多層次的市場供應(yīng)，有利于樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。此次兩個(gè)住宅地塊以高端產(chǎn)品為主，未來的一些近遠(yuǎn)郊大盤則可以為更多的購房者提供價(jià)格較低面積適中的普通商品房。

　　葉維堅(jiān)表示，這三個(gè)地塊的成交結(jié)果可能會(huì)對近期其他地塊推出以及一手、二手樓市走向產(chǎn)生一定的影響。從遠(yuǎn)期來看，他認(rèn)為隨著城市框架的拉開，市區(qū)土地供應(yīng)量不足的問題是可以得到有效緩解的。二手市場上分化將會(huì)出現(xiàn)，高品質(zhì)樓盤價(jià)值愈加凸顯，而近遠(yuǎn)郊大盤以及老舊房源價(jià)格則會(huì)回落，市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、層次更豐富的局面。