麗江：造新城運動如火如荼 舊城還能留下什么

　　以保護古城的名義營造新城——— 
 
　　在保護古城和遺產的愿景鼓勵下，麗江這個傳說中的美麗田園大興土木，打造著一個甚至兩個新城，雖然現在尚未可知最后會形成怎樣的“雙城”景觀，但當地政府以及政府選定的城市運營商大刀闊斧開發土地、開發資源、開發未來的架勢不得不讓人懷疑：在舊城的人文內涵逐漸隨新城的興建而轉移后，改造后的舊城還能留下什么

　　云南有句俗語：麗江古城千年不變，變的只是來來往往的人群！

　　可當“經營城市”的口號在全國成為時尚，麗江這座“千年不變”的古城也無法免俗了。占地4700畝的祥和麗城和11000畝的玉龍新縣城現正在麗江大研古城周邊，以保護古城、分流城市功能的名義興建著，而麗江房地產市場的開發也由此掀開了新的一幕。

　　造城運動如火如荼

　　麗江寬闊的香格里大道上車少人稀，大道盡頭，巨幅廣告牌橫立中央，上書醒目大字：“祥和麗城，麗江之心”。

　　祥和麗城，一個令麗江人矚目的城市運營項目，位于麗江南部，規劃面積4700畝，可開發面積3000多畝，于2003年4月16日開工建設，預計總投資達71億元，其中基礎設施投入超過5億元。麗江本土企業裕安房地產綜合開發有限公司與麗江市政府簽訂協議，成為4700畝土地的城市運營商。

　　在香格里大道北段的裕安房地產綜合開發有限公司的祥和麗城規劃圖紙上，記者看到，4700畝土地被分成十幾個區域，分別用不同顏色的色塊標出。

　　早在2003年，裕安公司就在這片土地上開發了大量商品房。一位業主向記者講述了當時銷售的火爆：“打樁挖地基的時候，房子就已被賣光了。”不過，今年開始，裕安公司轉變經營策略，幾乎將所有精力都轉向經營土地，通過土地二級市場轉讓土地使用權，使二、三級開發商進入祥和麗城項目。

　　比祥和麗城規模更大的是玉龍新縣城。從麗江開車20分鐘到麗江南口簡陋的復烤廠，昆明江東集團下屬負責玉龍新縣城項目運營的云南玉龍城市房地產開發有限公司就在此地。該公司行政總監王小姐說，2003年9月24日江東集團與麗江市玉龍縣人民政府簽訂了《玉龍縣城開發建設協議書》，約定由江東集團全面負責玉龍新縣城11000畝土地的基礎設施建設以及之后的土地運營。江東集團將因此支付2.5億元土地使用費，并投入不少于5億元用于城市基礎設施建設，同時承建玉龍縣相關政府機關的辦公大樓，獲得6000畝土地的凈地使用權。在玉龍新縣城施工現場，記者發現玉龍縣人民政府白色辦公大樓現已封頂，推土機正繁忙地平整路基，一條約三米寬的護城河也在田野間雛形初現。 

　　保護遺產的名義

　　世界文化遺產大研古城、自然遺產三江并流、記憶遺產東巴文化，既是麗江舉世無雙的財富，也是麗江當地政府面對的巨大壓力。

　　由于古城人口過于密集、商業味道過濃，為保護大研古城，當地政府每年耗費大量人力物力，但仍難免大量旅游人口的涌入所帶來的環境破壞。“營建新城完全是為了分流城市功能。”玉龍新縣城的總設計師、云南省設計院工程師許峰說：“如今的大研古城里大多是800年前的民居，無論如何改造，都無法滿足現代人居住的要求；人口過多對古城、水質等環境資源破壞也很大。”

　　許峰向記者展示了玉龍新縣城的設計方案，“新城將是古城的一種延續，她的建設將在秉承古城氣質和風貌的同時，將納西族的東巴文化部分地得以再現，使記憶遺產能夠活生生地出現在人們的生活和視野中。”

　　除了營建新城疏散人口，麗江當地政府還對疏散古城內的商業設施作出了規劃。緊鄰古城，一個總建筑面積達8萬平方米的現代商業中心——“魚米河”項目正在緊鑼密鼓地建設當中。該項目投資商麗江金川房地產公司的總經理周映賢告訴記者，古城內商業氣氛過濃以及商品檔次參差不齊備受外界詬病，政府需要建設(這樣)一個商業中心來解決上述問題。

　　政府喪失話語權

　　在作出營建新城的決策后，城市建設所需的巨額資金扼住了麗江地方政府的咽喉。

　　“交給投資商經營城市實屬沒有辦法的辦法。”麗江市建設局一官員向記者表示。經營土地的收益是地方政府最為可觀的一筆收入。麗江當地政府選擇將大片土地的經營權交于城市運營商是“兩難”之計：一方面政府無法拿出巨額資金用于早期基礎設施的建設，另一方面城市運營商手握大片土地經營權，政府對其約束有限，將不利于城市的整體規劃與協調。此外，城市運營商通過短期的基礎設施投入，所獲得的巨大土地經營回報也將是政府難以言語的隱痛。

　　策劃人王志綱認為，經營城市是要打造城市的綜合競爭力和核心競爭力，最終使城市不斷增值并實現可持續發展的目標。而營造麗江新城的城市運營商的邏輯卻是，經營城市就是經營土地。記者從各種渠道了解到，祥和麗城的城市運營商從政府手中獲得的土地地價為每畝十一二萬元，然而通過前期近兩億元的投入使生地變為熟地后，每畝價格立刻攀升至30萬到40萬元。按照其可經營的土地面積3300畝計算，裕安公司單通過土地經營便可獲得接近10億元的收益。 

　　除了一級開發商經營土地所帶來的地價上漲外，更讓麗江人擔憂的是城市運營商的自身素質。

　　玉龍縣政府與江東集團簽訂的《玉龍縣城開發建設協議書》中約定，一級開發商將對二、三級開發商負責，政府將不直接干預二、三級開發商的開發行為。麗江建設局的一位工作人員說：“必須是一個負責任的商人才能從事麗江的城市運營。否則，將不利于城市的可持續發展。對于二、三級開發商的選擇將對一級開發商的責任進行考驗。如果政府對一級開發商缺乏制約，勢必造成政府在偌大的新城建設當中面臨話語權喪失的尷尬。”

　　文化遷徙的代價

　　麗江的納西族人有遷徙的傳統。800年前，原本居住在束河古城的納西人選擇了遷徙，搬至大研古城所在地繁衍生息。800年后，隨著麗江新城的開發，古城居民又邁出了遷徙的步伐。

　　年過半百的楊之鵬在大研古城居住了大半輩子，年前他搬出了古城，住進新城區的庭院式別墅中。和楊之鵬一樣的人麗江有很多。從事了幾十年城建工作的楊之鵬說，搬遷的原因在于麗江人對房子的重視。麗江的青年男女找對象時，見面的第一句話往往問有無房子。樸素的麗江人可以省吃儉用，但唯獨不可以寒磣在住房上。同時，當地政府出于對古城的保護，對居民的活動作出了不少限制。而且古城內設施較為落后，已經不能滿足現代生活的要求。另外，由于古城商業發達，其中民居的租金日漸上漲，每平方米最高已達千元，原住民也愿意將自己的房子出租掙錢。

　　除了古城居民的遷出，新城建設造成的失地農民大量遷入新城也成為趨勢。據記者了解，玉龍新縣城11000畝土地范圍內的農民，每人除了獲得政府給予每畝18000元的征地費外，所有失地人員都納入城市管理體系，享受每月150元的低保待遇。一位如今已開上出租車的納西族人告訴記者，以前家里務農一年收入僅1000多元，現在遷入新城后開出租車每年有上萬元收入。

　　政府為了保護古城遺產作出營建新城的決策，然而隨著新城的建設，大研古城內納西族居民日漸減少，正如麗江電視臺一位土生土長的納西族人所說的：“古城的靈魂在于其間生生不息的祥和生活。”一旦古城居民遷出，農業人口消失，麗江城祥和的生活如何延續？古城是否會因為納西族人的離去而失掉最為核心的人文內涵？ 

　　也許，這正是舊城改造必然要帶來的無奈。

　　記者手記

　　舊城的蒼白

　　云南省日前公布的一組數字對比強烈：今年第一季度全省商品房屋施工面積高達1481．56萬平方米，但同期的商品房屋銷售建筑面積僅92．04萬平方米。雖然生產與消費之比已經擴大到15倍；雖然在2002年云南就經受過房屋高空置率的拷問，但是，如果給云南一次重新來過的機會，它仍舊會做同樣的選擇，因為她太迷信房地產拉動地方經濟增長的神話，而它也太需要地方經濟的騰飛！

　　房地產拉動經濟增長，那么是什么來拉動房地產？

　　昆明和麗江，是目前云南兩個最具活力的城市，她們并無二致地選擇了舊城改造。然而誰來為舊城的消失埋單？是開發商？不，開發商早已經賺得缽滿盆滿；是政府？不，因為GDP的增長早已讓當地各級官員升遷。犧牲的唯有文化！而且是千百年來形成的“市井文化”。

　　有記載顯示，昆明城的雛形出現于明洪武年間，距今約有800年的歷史。隨著舊城改造的推進，大批富有特色的街道被拆除，武城路、東寺街、青云街從地平線上消失，取而代之的是全中國城市共有的高樓大廈。

　　但馬路變寬、霓虹閃爍、滿目浮華的背后又是什么？什么也沒有。

　　老昆明人開始抱怨：歷史文化名城的氣氛正在消失，城市不再好玩了；而旅游者，更不愿在昆明過久地駐足。

　　游走在昆明重建的標志性景觀——“金馬碧雞”，一邊是高樓林立的商業中心，一邊是修繕一新的舊式民居，多少可以體味當政者一手抓經濟一手抓文化的無奈和良苦用心。

　　而在麗江，筆者發現，當地官員對于古城的保護和遺跡的再現可謂殫精竭慮，但是耗資巨大希望還原1300年前風貌的束河古城終究難掩扮“假古董”的氣息。

　　正如新陳代謝，城市經濟的發展需要城市建設不停地滾動，房地產市場的培育也需要拆遷來刺激消費，這就如同快速城市化需要征用農田吸納失地人口一樣。不過，以犧牲文化換取短期經濟的快速增長，城市自身始終要在經濟上付出代價。

　　作為旅游城市，姑且不論在旅游者心中昆明和麗江的口碑是否會因為舊城改造而每況愈下，就是房地產開發本身投資過大、消化不良的癥狀現在也已開始顯現了。記得2002年昆明的上一輪房地產開發熱潮曾為當地留下大量空置房，當地背景深厚的房地產開發商官房集團總裁劉承瑋形容當時的市場時有句令人難忘的評語：死水一潭，有價無市！ 

　　如今，當地的舊城改造以及房地產投資早已遠遠大于上一輪的規模和動靜，而由此可能造成的“空城”危機也正在人們心中彌漫開來……