2005年房地產政策九大看點 業內人士反響強烈

　　日前在京舉辦的2005中國經濟政策與房地產發展論壇上，本報記者聆聽了中國土地學會土地經濟分會秘書長周建春、建設部政策研究中心副主任秦虹的演講。兩位權威人士展望和透露了今年土地和房產政策的重點和走向，引起與會的專家學者和發展商反響。 　 

　　關于今年的房地產政策調整面，在政策、制度創新上，記者歸納為九大看點。 　 

　　建立國家土地督察制 　 

　　周建春秘書長說，2005 年土地政策的核心思想是嚴格保護耕地，對此有四個主要政策：一個是基本農田總量不減少，確保16億畝基本農田，18.5 億畝的耕地。二是占用耕地施行“占補平衡”制度，除了補償農民之外，還需要拿出費用開墾耕地。三是從今年開始建立耕地保護的省長負責制，考核省長兩個指標：耕地飽有量和耕地面積。四是在土地管理上實行垂直管理，建立國家土地督察制度。 　 

　　新增建設地使用費全交國庫 　 

　　周建春說，2004 年對于房地產發展來講，土地政策是第一次參與了宏觀調控。去年8月31日對經營性土地問題的最后處理，同時暫停新增建設用地審批半年，這些措施對整個房地產業的發展，對整個資源的配制都有重大影響。推進建設用地要貫徹“節約利用”和“集約利用”原則。基本方針是深化土地管理改革，嚴格土地管理。今年建設用地政策很多將涉及到新的改革方針。他列舉了多項政策：一是禁止非法壓低地價進行招商。二是嚴格控制工業用地范圍。三是工業用地申請改變性質，實行公開化。四是凡占用耕地的必須繳納新增建設用地使用費。以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，這樣造成整個用地成本不均衡，今年開始百分之百交到國庫，再由中央財政返回地方分解。 　 

　　建立國有土地收益基金 　 

　　建立國有土地收益基金。目前土地出讓年限是40年、50年和70年不等。過去有的地方政府出讓土地，把70年土地收益用于本屆政府土地開發和城市建設，現在有很多中等城市，特別中部城市已經賣到沒有地可賣的程度，以后政府怎么辦？從今年開始設立國有土地建設資金，就是把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。這樣，就減少了地方政府以地生財，賣地搞建設的這樣一種利益沖突，從而大大抑止政府違法占地圈地的動機。 　 

　　集體建設用地進市場 　 

　　在符合規劃的條件下，集體建設用地將進入市場，使用權依法扭轉。集體建設用地歷來在我國不得進入市場，不得出讓，不得出租，不得轉讓。從今年開始要出臺集體建設用地進入市場的辦法。 　 

　　城市規劃外不得建新區 　 

　　周建春最后說到了加強建設用地管理。有一條就是城市規劃區以外，不得設立開發區、園區，也不得設立城市新區和小區。這一條是針對很多地方的房地產開發中，是以新區或者以園區的方式來立項目。這次已經把規劃新區和園區統統納入城市規劃，納入土地利用規劃中的建設用地范圍。這說明所有的建設用地申請，只能在城市規劃范圍之內，不得以新區的形式，來提供土地。還有一條是繼續停止高爾夫球場的用地審批。從去年1月就實現了這項政策，主要是針對房地產結構調整而制定。從國土資源部、建設部等所有的市場調查看，高檔商品房特別是別墅類的房地產中，高爾夫球場空置率比較高。 　 

　　清理整頓仍是樓市重點 　 

　　建設部政策研究中心副主任秦虹說，房地產市場已經連續幾年列為國務院清理整頓市場秩序的專項整治重點，今年房地產市場整頓仍然是政策著力點。應該看到，我們房地產市場發展年限并不是很長，市場的擴張速度非常快。在這個過程中，市場中的一些不規范的行為仍然還存在。比如虛假廣告、假中介和假按揭等等一些不規范的行為，嚴重干擾房地產市場發展。 　 

　　以稅收改變“缺腿”現象 　 

　　秦虹還強調，市場結構不平衡，市場“缺腿”現象需要通過政策制度的創新來調整。一個很重要的政策就是稅收政策。她透露建設部目前正在研究“十一五”發展規劃問題，其中要貫徹落實中央提出的大力發展節能省地型住宅的要求，大力發展小戶型占地少的房子。如果把稅收調整好，對大房子征高稅，市場自然會去生產那些受政策鼓勵的房子。我們要改變目前“不售不稅”的格局，把房地產市場變成鼓勵交易、活躍市場、調整收入的重要領域。 　 

　　完善轉移風險機制 　 

　　秦虹說，現在無論是開發商還是買房者，對銀行的貸款依賴程度比較高，作為企業來講，融資渠道非常有限。據統計數據，60%到70%的房地產項目是靠銀行貸款的，在政策上出臺擴展房地產行業的融資渠道是必需的。隨著金融對房地產支持力度加大，風險也加大。金融業對待風險的態度無非是兩個，一個是防范風險，另一個是轉移風險。就轉移風險來講，方法很多。比如說，要求所有的抵押貸款者做擔保，把貸款人本身的信譽和還款能力進行擔保，如果還款人還不上款，由擔保機構進行保險。同時還可以找新的投資者，抵押貸款證券化等等，這些都是轉移風險的方式。但是現在看來，我們轉移風險的機制還是很差的，全國一萬多億元個人抵押貸款真正有擔保的10%都不到。由于擔保機構也是剛剛發展，自身還很不完善，所以能夠為銀行所分擔的風險是十分有限的。關于抵押貸款的證券化，目前條件尚不成熟。因此，當銀行轉移風險機制尚不完善的時候，采取措施，加強自身的風險防范是必然的。 　 

　　繼續調整各種利率 　 

　　關于利率問題，秦虹說，我國住房貸款實行浮動利率，意味著購房者不能對自己買一套住房所付出的總費用有一個準確預期。如果利率持續走高的話，就會持續對還款產生很大壓力。另外就是政策性利率的問題，隨著風險加大，隨著貸款規模加大，銀行本身政策性利率能不能抗拒它的風險？因此調整金融政策，是下一步關系到房地產市場發展的重大問題。