合作蓋樓絕不是“烏托邦”

　　于：我們有一種新的付賬模式，它最大的好處是不出現現金流，用來保證資金安全。

　　這種模式就是“分次定向轉賬”制度———我們會在每個月的20日提供當月的開銷申請，申請的公示大家隨時查閱，完成審核后，通過資金支出辦理轉賬，會有專業的財務公司保證支出的合理性。另外還有信托安全，將合作建房資金獨立于運作機構。

　　《新京報》：有人中途退出怎么辦？如果在關鍵時刻數十人退出，引發不良反應怎么辦？

　　于：所有的參與者都簽過協議，誰退出就要被罰錢。退出者的位置會有排隊者補上。

　　這個項目有核心成員，保證了一定的人數。而且項目剛開始時大家要在銀行存上保證金，有人退出，保證金還在銀行，對違約退出的人會有高額的罰金，足以保證剩下人的利益，保證項目能繼續進行。

　　《新京報》：建好的房子因為樓層、朝向等會有很大差別，你們怎么分配呢？

　　于：挑房子的順序按參加合作蓋樓者的先后順序來。我們也會同時保證公平———房子越好，你要出的錢就會越多。打個比方，房子均價40萬，有的房子可能要出45萬，有的只要35萬就夠了。

　　這個項目存在不能成功的可能

   《新京報》：你們的“合作建房聯盟”已經成立，也就是說項目進入了實質操作階段。按你們的計劃，什么時間能建好房子并入住呢？

　　于：按計劃，我們會在今年春節前后完成法人機構注冊，五一前后購買土地，經過12至18個月的建設，爭取在2007年五一和十一之間入住。

　　《新京報》：說到買地，去年“8·31”后，很多實力雄厚的開發商拿地都很困難。你的計劃書中也提到，土地是特殊商品，購得時間無法承諾，如果拿不到土地怎么辦？

  　　于：如果今年拿不到土地，這個項目自動結束。目前市面上有一些有利的消息，最近招商地產在北京朝陽路上通過項目出讓，拿到了一塊不錯的土地，價格也比較理想。這種拿地方式也是我們考慮的方式之一。

  　《新京報》：實際上你們的項目存在著風險？

　　于：對。主要有三個風險：第一是政策風險，主要是能不能拿到土地；第二是資金風險，能不能從銀行貸到款；第三是管理風險，這么多人在一起，能不能很順利地在民主議事的基礎上去做事情。

 

　　《新京報》：從資金風險上來說，在目前金融緊縮的情況下，有資質、信譽的開發商都很難獲得銀行貸款，你如何保證能夠順利拿到貸款？有沒有和銀行接觸過？

　　于：我們有一個完善的財務制度和一個很高的自有資金比例———40%———去爭取銀行貸款，而且這個項目已經完成銷售，有著100%的市場支持，這是我們的優勢。

　　銀行對此比較感興趣，他們也旁聽過聯盟的會議。之前媒體的采訪也表明，他們對我們表示了理解和一定的支持。

　　《新京報》：我們現在能不能這樣說，在不可抗力的因素下，這個項目還是存在不能成功的可能。

　　于：事實上，每個人加入之前，我們都會告訴他做這件事有時間風險和資金風險，同意參與的人要有心理準備。很可能在花費大量時間和成百上千的資金后，項目碰上了無法解決的問題，之前的投入就需要大家共同承擔。

　　《新京報》：但你有沒有想過，如果不成功，這個實驗會被貼上失敗的標簽，大家現在的期待和熱情說不定以后會變成失望和嗤之以鼻。就你個人來說，萬般努力一下子付諸東流。

　　于：如果失敗了，我不會氣餒，還會繼續努力。我相信形勢會越來越好，以后還有的是機會，我還年輕?！×硗?，我想大家會理解我的，因為我做這件事，是為了證明房產的價值里還應體現“物業自主”和“底商收益”，不論成敗，我的目的都已經達到了。

　　不贊成別人復制這個項目

　　《新京報》：聽說現在上海、成都都有人想向你學，搞合作建房。你覺得這個項目的可復制性有多大？

　　于：理論上可以，但存在很多風險。第一，團隊人員構成難以重現。我們團隊里有一半的人來自房地產開發行業，囊括了房地產開發需要的各類專業人才，此外還有律師、注冊會計師、教授等；第二，我們做這個項目創造出了社會價值；第三，不能排除一些復制我們經驗的人只是想拿到便宜房子，甚至還有人出于不可告人的目的，這樣肯定不行。

　　《新京報》：你說做這個項目創造出了社會價值，怎么理解呢？

　　于：第一就是上面說過的物業自主和底商收益；第二，它通過住房人出資降低了整個社會的風險，不僅有益于老百姓，還有益于開發商、政府和銀行。它減輕了開發商的壓力，降低了各種風險；它還可以解決銀行的不良資產問題；對政府來說，它可以最大限度實現土地價值。

　　《新京報》：你是說，你這樣做不僅沒有搶開發商的飯碗，他們還會感謝你？

　　于：很多人會覺得，我做這個事情，開發商會恨死我了，其實不然，有很多開發商打電話找我談合作。為什么？

　　開發商也有苦衷，他們承擔著拿地、建設、貸款等多種風險，并不是所有的房地產商都賺錢了。所以有開發商說，按傳統開發模式，他們蓋的房子只能給富人住。而我們搞的業主出資的模式大大降低了他們的風險，這對他們來說很重要。

　　《新京報》：如果另外一個團隊按你的方式嚴格復制，他們也有可能成功。大家之所以對你的行為這么關注，也是想著可以在你成功后“依葫蘆畫瓢”。

　　于：我不贊成別人復制這個項目。要組織這樣的一個團隊需要很強的控制力，對內是對自己團隊，對外是對社會的負責任的態度。如果要復制這個項目，就必須復制最核心的東西：社會價值。

　　在項目的進行過程中，這個團隊處在弱者的地位，需要支持。支持從何而來？來自本身的規范操作，來自對整個社會的價值回報。如果以后這種模式能夠得到普及，那么大家也沒有復制的必要了。

　　《新京報》：這個項目如果沒有你的話，能否接著做下去并取得成功？

　　于：理論上可以，但是如果不是我的團隊的話，恐怕很難。

　　我絕不是空想家

　　《新京報》：有人認為，合作蓋樓是老百姓當家作主的一次嘗試，是市場經濟發展中一個重要的標志；也有人認為，在社會分工趨于成熟的今天，出現合作蓋樓是一種反歷史潮流的行為。

　　于：我認為這是社會發展的表現。只有社會逐步發展，個人素質得到提高后，才可能出現一群人合作蓋樓。再者，社會分工并不完全合理，主要體現在開發商包辦一切?，F在老百姓對房價有積怨，開發商也有積怨，時間久了，自然會產生新的模式。我認為，新模式應該是業主出資的模式。

　　《新京報》：我在你的網頁上看到，合作蓋樓只是一個試點，你還有一個計劃———“藍城”（LineCity）。

　　于：是的。這個計劃是由合作蓋樓的想法衍生而來。我想象中的“藍城”是一條地鐵連接若干個居住區和功能區組成的線形城市。它是一種新的經濟適用房的建設模式，由政府規劃、業主出資、銀行貸款、開發商競標建設。它可以解決交通問題，節約土地，業主也能自主選擇鄰居、房型等，拿到質優價廉的房子。它會成為以后房地產開發的主流。


　　《新京報》：在西方這種方式也不是主流，你作為一個業余人士，堅信的理由是什么？

　　于：實際上，它是由我們自身經濟特點必然產生的一種結果。之所以這么說，是基于目前中國的資源過度緊張，人口基數大的特點。而在一些西方發達國家，人口基數相對來說要小，對合作沒有太大的需求。

　　《新京報》：感覺上，你是一個布道者，向許多人，在許多地方不遺余力地宣揚你這種模式以求得成功。
　　于：我不是什么布道者，只是一個想通過實際行動向大家證實一種新模式的年輕人。行勝于言，我想我的實際行動會比我的言辭更能讓人信服。

　　《新京報》：你是一個理想主義者？

　　于：很多人都問我，是不是一個理想主義者？我想我是一個敢于用一生去實踐的理想主義者，或者說，是一個實踐主義者。合作蓋樓絕不是烏托邦，我絕不是空想家。

　　“百度”一下“于凌罡”，相關網頁達10100篇。北京31歲的年輕人于凌罡因倡導個人集資合作買地建房而備受社會關注。