北京城市新規劃下的地產熱舞：成就地產新格局

　　北京城市總體規劃(2004～2020年)》修編成果在北京公示。這是從1954年以來，北京的第五次規劃編修，與上一次修改規劃相距11年。 　　從1993年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸-兩帶-多中心”的構想，城市分流、衛星城、邊緣組團仍舊是解決城市困局主要思路。只不過，發展方式從“攤大餅”演進為“拍巴掌”——老城區是掌心，新城是手指頭。講究的是每個新中心都能夠靈活運轉，收放自如。 　　城市空間布局的改變，在多大意義上會影響地產商投資的注意力與操作方式？在這個遠景16年的規劃中，11座新城將成為北京的營建重心。這依舊是一次地產盛宴。更多的人口要遷出去，他們需要住宅、超市、醫院、電影院、幼兒園；以及完整的生活。 　　規劃重新檢討 　　北京市總體規劃，從建國之初開始一直沒有斷過。可以查得到的規劃圖紙的至少有4、5次。“1954年，在蘇聯專家的指導下作過一次，1958年的時候有一個版本，1982年有一個版本，1993年還有一個版本。這次雖然是一次大規模的修編，但還不是最終的結果”，清華大學城市規劃院副院長梁偉說，對城市規劃爭論最多的，主要是針對北京中心城市的無限度蔓延的趨勢和北京市的城市形態。北京一開始做城市規劃，受當時“環行放射”及“衛星城”等比較流行規劃的影響，由此給城市無限擴張帶來了借口。50年來，北京是以舊城為中心整體推進的方式發展，城市中心一直位于一個大餅的幾何中心。道路網也是以此為中心，這樣的發展模式造成中心區的壓力日益增大。 　　受交通手段的限制，城市總是在內部增長，抑制了新城的發展。有人設想，四環路結束，中心城的開發就結束了，但現在是五環路修好了，開發依然熱火朝天，這樣下去城市的邊界在哪里？ 　　“以前的規劃，每個項目都是沿著道路發展，不能形成聚焦點，沒有生活中心，也不能形成產業中心，所以就無法形成為他們服務的服務中心”，北京新都市規劃設計研究院院長孫成仁接受采訪時說，“生活在城里的人，居住和工作地往返奔波，造成了交通的壓力。不建立高效率的公共交通體系，新城就建立不起來。” 　　此次新規劃，把東部做為發展的重點，重點發展東部三城——通州，順義和亦莊。“強調重點是為了實現產業和人口的聚集，政府的財力有限城市的發展還要控制還要有節奏，所以重點發展東部三城。政府在這里營造大的環境，鼓勵企業進來，建設一些高品質的房子”，孫成仁說，“以前的蔓延式發展是一種不‘宜居’的方式，新城首先一開始就按照宜居的標準來建。如何協調分散的項目，這是一個主要的問題。” 　　地產新格局 　　1993年北京城市規劃強調的是“分散集團式布局”，但卻忽視了每個“集團”內部的完整性與作為有機體的生命力。在新的規劃中，北京就像一個巴掌似的鋪開去，老城區是掌心，新城是手指頭。這些靈活的“手指頭”也指引了新一輪的地產投資方向。 　　“北京和其他的城市不同，全國的人口拼命地往這涌。另外，北京的規劃超前性也不夠，以北京機場為例，剛建成不久，就又已經人滿為患了，缺乏前瞻性”，達觀地產總經理盛惠嘉說，“對地產商而言，今后稀缺的城區豪宅項目將備受追捧，滿足居住需求的經濟型住宅將成主流產品。” 　　新規劃是提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局，并規劃11個新城和多個城市職能中心，來緩解城市中心區的壓力。規劃的重心在于發展外城，房地產今后的開發重心將繼續外移。8.31后，通過大限的土地項目的空間分布是一個有意思的現象。在名單中，過關的288塊土地中，二環里面的占9%，二環到三環之間占11%，三環到四環之間占11%，最多的是四環之外占69%，而四環之外，甚至五環、六環之外，土地的量非常大，這些非成熟區域，包括道路、公園、醫院、托兒所、學校，都在等待眾多開發商進行開發。市區內的過關土地已經極為稀缺，特別二環附近的土地就更為稀有。例如，東直門地區大部分是依靠舊城拆遷改造來釋放地塊的，成本一規劃的問題導致了這一地區可以用于開發建房的土地十分有限，因此推出的物業也十分有限。 　　新城是原有的衛星城基礎上，承擔疏散中心城人口和功能、聚集新的產業，帶動區域發展的規模化城市地區，具有相對獨立性。規劃的新城有11個，包括通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。其中，重點發展位于東部發展帶上的有通州、順義和亦莊3個新城。3個新城成為中心城人口和職能疏散及新的產業集聚的主要地區，形成規模效益和聚集效益，共同構筑中心城的反磁力系統。在該區域主要是以滿足市民居住需求的中檔住宅為主。隨著市政在該區逐步完善，例如交通、市政配套、生活配套等，以CBD為中心的東部發展帶，特別是通州、順義和亦莊等地將成為經濟型住宅主工的開發地。 　　邊緣組團的新競爭 　　隨著開發布局的調整，不同的邊緣組團競爭帶動了不同的產品類型。“稀缺豪宅營造軟性服務，打造特色產品，中檔住宅滿足經濟型、功能型是地產發展的方向。”盛惠嘉說。 　　邊緣區塊市政配套的進一步開發，一方面承接舊城的教育、醫療、文化、體育、辦公等功能；另一方面，在新的區域內規劃建設城市行政、文化、服務功能區，集中營造行政辦公和博物館、檔案館、圖書館、影劇院、會議會展中心等現代城市設施，使之成為中心城的“城市名片”。整合原衛星城內比較分散的行政辦公資源和商業、服務業資源，加快建設商貿中心、現代物流中心和文化旅游中心，進一步優化和完善城市功能。該區域的住宅也會逐步開發和成熟。 　　北京城市地域廣闊，東、南、西、北區域各具特色，每個區域開發的產品特制也不同。東部區域內主要以高檔公寓為主，多為高層建筑，注重社區環境的營造和社區國際化品質的提升，客源中有部分為境外人士或者有過海外生活經歷的成功人士，而西山、順義和昌平地區主要是以低密度住宅為主，依山傍水。 　　“新規劃對開發商來說是一個好機會，又是一個大的挑戰。對于要創造一個宜居城市的北京來說，考驗他們的開發理念”，孫成仁說，“開發商對舊城的開發思路必須發生轉變，在新城，適合居住成為一個重要的要求。” 　　邊緣組團間的競爭加劇了地產價格戰。以通州為例，通州處在規劃發展的聚焦點上，既是長安街東西延長線東端，又是東部發展帶的腹地，既是首都經濟的可持續發展區，又是北京城市功能戰略轉移的重要區域。早期通州住宅主要以低價位吸引消費群體，如在1998年入住的武夷花園的“月季園”單價不足2000元。早期的項目主要分布在新華大街兩側或新華大街沿線，以及產關環島附近的西潞園，單價只有1600元。目前通州大小在售樓盤共計50個左右，僅2003年、2004年新開發建筑面積就達800萬平米。樓盤價位也有上升，均價在3500～4000元/平米。 　　“目前各邊緣組團之間的競爭處于橫向競爭狀態，主要是價格、交通和居住環境的競爭。”盛惠嘉說，“大多數在通縣、亞北或東壩等區域買房的消費群體主要考慮其單價低，性價比高。另外大多在中關村等商圈上班的群體，交通要方便，如通縣地區除了京通快速路外還通了輕軌八通線，亞北地區設有輕軌13號線等。” 　　盛惠嘉分析，“就目前而言，邊緣組團的相互競爭還不是很激烈，主要是滿足客戶地緣性購房和就近上班便利的需求。” 　　新規劃下的“多中心”區域 　　《北京城市總體規劃(2004～2020年)》中“多中心”的新型城市空間結構，構筑了以城市中心與副中心相結合、市區與多個新城相聯系的新城市形態。 　　奧林匹克中心區 　　奧林匹克中心區位于中軸線北端、CBD商務區和中關村科技園區之間，總占地2.91平方公里，包括國家體育場、國家體育館、國家游泳中心、奧運村、會議中心、配套建筑以及市政、道路、綠化、水系、地下設施等建設項目，規劃總建筑面積近300萬平方米。目前大規模建設剛剛開始，可規劃空間、可塑性良好，成長空間巨大。 　　隨著1135公頃的國家奧林匹克公園和13000畝的國家森林公園的建設，以及便捷、通暢的立體交通網絡的形成，奧林匹克中心區將會形成一個集體育、文化、會展、休閑于一體的全新的城市功能區，這里也將成為北京最適宜居住的地區。房地產價格將來有望高于CBD和中關村。此外，酒店業將得到巨大發展，尤其是高檔酒店，商用物業和辦公樓也面臨發展良機。 　　順義區 　　順義區作為東部發展帶的重要節點和“多中心”之一，被定位為國際交往中心、現代制造業基地、空港物流基地和東北部旅游度假基地。圍繞這一戰略定位，形成了“潮白河生態走廊、奧運場館、順義新城三位一體”的建設思路，以“濱水、生態、國際、活力”為目標，以區域產業帶動為先導，以國際交往功能為核心，以高尚文化休閑、高品質配套為特色。目前已基本形成了以汽車制造、電子信息產業、都市型休閑食品工業和生物制藥等為依托的現代工業體系。順義區將借助2008年奧運會，依托潮白河，正在規劃建設順義新城。 　　順義新城南以減河為界，東至潮白河西側濱河路，北至西豐樂村，西至京承鐵路，規劃總用地面積為977.66公頃，主要發展現代汽車、微電子、現代物流等產業，與鄰近區縣的新型城市在功能上形成互補。2003年初，北京汽車生產基地開始全面建設。目前，基地核心區規劃用地6.3平方公里，遠期規劃用地19平方公里，由整車發展區、零部件工業區、物流倉儲區和公共服務管理區四個功能區組成。相對完善的市政配套設施，吸引了越來越多的汽車企業在此"安家"，汽車基地的景觀初步呈現。 　　順義新城將會容納越來越多的工作人口。 　　海淀新區 　　海淀新區位于海淀北部地區，又稱山后地區，是距北京市中心區最近的生態環境屏障，包括溫泉鎮、蘇家坨鎮、上莊鎮和西北旺鎮，面積221平方公里，占海淀全區總面積的51%以上。雖然各個鎮區有著不同的功能定位，但基本按照“生態型、田園式、現代化”的全新城市目標進行開發。 　　新區將大力發展園區高新技術產業，加快發展新區特色服務業，積極保護生態環境，在基本建成上地信息產業基地北區和中關村軟件園的基礎上，陸續建成環保科技園、中醫藥產業園、永豐科技園、溫泉科技園。同時，新區的建設引入了被稱為21世紀前瞻性建筑的生態辦公區模式(EOD)，該模式強調建筑成為生態循環的一部分，是低密度、高品質的環保生態辦公場所。海淀新區預計將在十年內全部建成。 　　北京第二道綠化帶規劃中的溫泉至南口楔形綠色限建區，正位于海淀山后地區，貫通市區綠地系統及昌平西部綠色屏障，總面積157.9平方公里。此外，南沙河風景區、翠湖濕地等得天獨厚的自然環境和人文資源都將使這里成為房地產開發的旺地，以低密度的中高檔項目為主，面向海淀科技園區員工和城區高檔置業群體。 　　通州區 　　相對其他新城，通州的地產投資走得更早。通州將現有的40平方公里中心城擴大到80平方公里，容納60萬人口。5條道路將通州與北京連為一體。在居住環境上，由于通州地區一直沒有發展大型的工業基地，整個城區幾乎沒有受到污染，加之區內水系相當發達，區內有大運河、通惠河、溫榆河等大小13條河流景，為發展高檔物業提供了條件。 　　亦莊經濟技術開發區 　　北京經濟技術開發區位于京津塘高速公路起點西側，距市中心16.5公里。作為北京惟一的國家級經濟技術開發區，亦莊已經成為全國最大的移動通信產業基地、北京最大的電子信息產業基地、北京藥谷。開發區規劃科學，功能齊全。東半部臨近高速公路一側，是設施先進的工業區，這里主要吸納技術密集程度高、附加值高、能耗少、占地少、水耗少、物耗少、污染少的工業項目，投資者可根據自己的要求建造廠房，或采用開發區提供的標準廠房，開發區內實行一個窗口辦公的特區式服務。為外商提供了良好的投資環境。西半部為環境優美、舒適別致的生活區，建有各種檔次的住宅、公寓、花園別墅以及學校醫院等。 　　到2005年，開發區將完成一期15.8平方公里的土地建設任務。到2008年，基本建成40多平方公里的擴大開發區，即未來衛星城的核心區域。到2010年，基本建成亦莊衛星城。工業總產值到2005年實現1000億元，2010年再翻一番。 　　商務中心區 　　CBD位于朝陽區東三環路與建國門外大街交匯的地區，北起朝陽北路及朝陽路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，規劃總用地面積約4平方公里。以吸引跨國公司總部和地區總部為重點，以發展現代服務業為主導，以培育國際金融產業為龍頭，抓住加入世貿組織和舉辦奧運會兩大機遇，把CBD建設成為北京重要的國際金融功能區和發展現代服務業的聚集地。經過近幾年的規劃建設， CBD的發展環境不斷優化，以豐富的涉外資源，濃厚的商務氛圍及完善的基礎設施，成為跨國公司特別是500強企業進入北京的首選之地。北京CBD已經初步形成以金融、保險、咨詢、中介等行業為主導的現代服務業協調發展的產業格局。 　　中關村高科技園區核心區 　　中關村科技園區海淀園是在全國第一個國家級高新技術產業開發區——北京市新技術產業開發試驗區基礎上發展起來的。它擁有以中關村為核心的75平方公里的中心區和300余平方公里的發展區，是中關村科技園區的重要組成部分。 　　在海淀園發展過程中，依托中國“硅谷”的得天獨厚的區域優勢，各項經濟指標一直保持著30%以上的年平均增長速度。經濟總量在全國53個高新區中保持領先地位。 　　石景山區 　　石景山區是北京“分散集團式”城市布局的一個邊緣集團，具有較完整的新興城市的特點。在《北京市總體規劃》中，石景山區作為首都新市區既區別于全國小城鎮建設，又與本市朝陽區、海淀區、豐臺區的情況不同，全區的經濟建設和社會發展要以首都新市區的標準，通盤考慮，全面規劃，使石景山區的建設和發展與首都國際化大都市的前景相適應。 　　“三二四”工程是石景山區委、區政府結合石景山區實際提出的在今后若干年內建成三個開發區、兩個旅游區和四個商業中心的經濟發展長期目標和總體發展戰略。四個商業中心依次分布在我區魯谷地區、古城八角地區、金蘋地區和五里坨地區，其中：魯谷地區的銀河商貿中心將建成地區級商業、文化、娛樂中心。