中國房地產(chǎn)絕不會崩潰

　　臨近年終，又有人想成為預(yù)言大師，對中國房地產(chǎn)發(fā)展作出危言聳聽之預(yù)測。譬如，世界著名投行摩根斯坦利有關(guān)中國（房）地產(chǎn)泡沫即將破裂的預(yù)言。 但斷定中國房地產(chǎn)泡沫即將破裂或中國房地產(chǎn)即將崩潰的預(yù)言，注定是虛妄之言。 “地產(chǎn)泡沫論”粉墨登場 也許并不奇怪，在對中國房價高漲進行質(zhì)疑之后，“地產(chǎn)泡沫論”粉墨登場。 這一次的預(yù)言是世界著名投行摩根斯坦利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠發(fā)出的。 謝國忠一篇《目前的投機是最后的瘋狂》的分析文章，最近被媒體廣為傳播。在這篇主要針對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長文中，謝國忠斷言，中國拒絕提高利率的做法刺激每一個潛在的投機者加入到這個有史以來最大的泡沫當中，因為這些投機者相信中國政府部門有能力控制并延長目前的投資繁榮。一些人能夠很容易地獲得資金，更加鼓勵越來越多的人跳進這種游戲。當市場出現(xiàn)了大多數(shù)人都是贏家的時候，也就是股票和房地產(chǎn)的價格增長超過利率的時候，投機將會發(fā)生。伴隨著房地產(chǎn)和股票市場市值不斷增長，它需要更多的錢以保證游戲可以進行下去。當貨幣供應(yīng)量開始下降的時候，這將是發(fā)生在投機停止進行之前的事情，之后投機應(yīng)該結(jié)束。 他還指出，上海是這次經(jīng)濟泡沫的地震中心，這種情景有如1997年的香港和1990年的東京。當由于資金短缺而使得上海房地產(chǎn)的需求最終下降的時候，泡沫就會破裂。上海房地產(chǎn)價格對石油價格比例的極限變化是顯示調(diào)整時間點即將到來的關(guān)鍵。 “我認為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年”這位經(jīng)濟學(xué)家說。 “地產(chǎn)泡沫論”不成立 也許純粹是巧合，建設(shè)部政策研究中心課題組的一份研究報告差不多同時被公之于媒體。 這份報告指出，當前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風險論”的觀點認為，“此前的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“1～6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。而課題組認為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢。今年國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。 報告認為，房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風險必然存在，但目前房地產(chǎn)金融風險尚在可控范圍。只要國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟要崩潰”。 許多業(yè)內(nèi)專家同意，目前我國房地產(chǎn)市場的主要問題是局部地區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、供求關(guān)系失調(diào)的問題，最多可以說是個別地區(qū)房地產(chǎn)局部過熱或局部出現(xiàn)“泡沫”，而絕不能稱之為整體過熱或泡沫。所以，所謂中國房地產(chǎn)泡沫論事實上難以成立。 調(diào)整結(jié)構(gòu) 房價可控 從一種經(jīng)濟現(xiàn)象來觀察，“地產(chǎn)泡沫論”主要是基于今年以來房價持續(xù)快速上漲所引發(fā)的。全國平均房價從一季度上漲7.7％，二季度上漲10.4％，再漲至1-8月的13.5％，這種上漲幅度確實引起了全社會的普遍關(guān)注。 正如建設(shè)部9月底就此問題給新聞單位的通稿所指出的，房價上漲反映了近幾年房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾在進一步延續(xù)。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)比例下降；一些城市中低價位普通商品房供不應(yīng)求，推動房價上漲；局部地區(qū)商品房階段性供不應(yīng)求，帶來房價上漲；部分開發(fā)企業(yè)利用政策和市場信息不對稱，惡意炒作；土地和建材價格上漲、拆遷成本提高及精裝修商品房增加等，是拉動房價上漲的主要因素。 建設(shè)部有關(guān)負責人提出，當前要抓緊市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，控制非住宅和高檔項目投資，加大中低價普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)比例，盡快緩解當前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題。同時，要嚴格控制城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模，確保實現(xiàn)今年全國房屋拆遷總量比去年明顯減少的目標。 建設(shè)部認為，一段時間內(nèi)，商品房供應(yīng)仍將保持一定規(guī)模，部分城市房地產(chǎn)市場階段性供不應(yīng)求的局面將有所改善，市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾將得到一定的緩解。如果各地注意把握好節(jié)奏，房價總體上可以保持相對平穩(wěn)。 而只要房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)得以調(diào)整，房價逐步穩(wěn)定，“泡沫論”就會失去存在的市場。 業(yè)內(nèi)專家分析說，至少在可以預(yù)期的未來15年，我國經(jīng)濟年均增長率可望保持在8%～9%左右，這是大前提；與此同時，城市化進程正在加速，并帶來剛性的住房需求；而隨著收入的增長，居民也有繼續(xù)改善住房條件的愿望。這些真實的住房需求足以支撐房地產(chǎn)業(yè)在較長時間內(nèi)保持較快增長。所謂“房地產(chǎn)崩潰論”是完全缺乏立論基礎(chǔ)的。