北京東北四環豪宅怒放景觀能否壓倒一切

　　風水輪流轉，今天的東北四環內外倒成了豪宅競相落戶的“熱土”。 　　開發房地產，明槍易躲，暗箭難防。地產大腕首創置業率先發起和倡導“上東富人區”并獨立支撐區域概念，希望通過造區、造圈，達到提升“陽光上東”自身項目品質的目的。雖然此前上東三角洲乃至ＺＡＭＡ咱們這些新生力量的出現，改變了上東區域的地產格局，一度曾令不少“陽光”擁躉者們在“富人區”前徘徊，但前不久同區內“麗都水岸”突然從壩河對岸殺將出來，其“頭等艙生活”的樓盤訴求和動輒百萬元以上的房價無疑又給這個區域平添了幾分“貴”氣；兩者都是拿北京東北部唯一流動水的壩河說事，因此一場豪宅惡戰已是在所難免。 冷槍迭出之際，同為東北四環板塊的“國興·觀湖國際”終于按捺不住，突然發力，挾北京罕有“公園環抱的城市第一居所”以令諸侯，遠瞄別墅云集的溫榆河富人區，近挑正在大興土木的ＣＢＤ豪宅，大有贏家通吃之意，令初秋的“豪”門盛宴好戲連臺。 亂仗已然開打，但我們仍可試圖從這三個項目的“刀光劍影”之中，理出相對清晰的“豪宅是怎樣煉成的”—— 本報記者實話實說 業內行家真刀真槍 置業高手看樓說樓 樓市前沿鏗鏘【評樓三人行】 ■本期嘉賓 北京珠江房地產開發有限公司營銷總監 史明 北京益言堂廣告公司營運總監 韓濤 ■說同道異 有專業人士曾總結“躋身豪宅的七大定律”，我們不妨將這三個豪宅項目“對號入座”，由此評說開去—— 交通與位置——豪宅的城市定律 如今豪宅買家的精神需求遠大于物質需求，但“深山尋景”的時代已不復存在，豪宅的價值同樣體現在時間和空間距離的可達性上；都市豪宅越來越成為富人們“大隱于市”的樂土，而郊區別墅更多則是他們悠游閑聚的秘地。 陽光上東、麗都水岸和觀湖國際均位于四環外，出入便利，在交通上由東四環、機場輔路等若干條主要交通樞紐進行連接，使高檔生活區對交通的需求給予極大的滿足，為豪宅的成長提供了良好的基礎條件。 環境與景觀——豪宅的資源定律 豪宅的珍貴性主要體現在土地的稀缺價值、特殊的資源價值、景觀價值或城市的人文價值上、這在三個項目中，環境和景觀資源均得到很好的利用和體現。 陽光上東＆麗都水岸：鄰水而居，主打親水牌 由于北京水域稀少，因此人們渴望親水而居，青睞水景園林，但擁有水景（并非“水流”）的房地產項目在北京，尤其是東部區域可以說是屈指可數。陽光上東和麗都水岸都依壩河而建，又有大面積市政綠化和周邊公園簇擁，“渾然天成”的成分更多。兩者社區內景觀均由ＥＤＳＡ擔綱設計，在環境與建筑的和諧統一、花園式人居環境的打造上都下了一番工夫。 國興·觀湖國際：自然景觀與社區風景有機結合，怎一個“綠”字了得？ 開車駛過東四環，最賞心悅目的莫過于朝陽公園的碩大綠色。而國興·觀湖國際正位于朝陽公園東側，能將公園美景盡收眼底。社區西側為百米城市綠化帶，南接紅領巾公園，北靠規劃中的國際高爾夫球場，三面環綠，自然景觀絕佳。有意思的是，國興·觀湖國際的社區園林規劃同樣出自ＥＤＳＡ之手，不知道未來漫步在這三個項目的園林中，能否會尋到些似曾相似的影子？ 觀湖國際社區內４萬余平方米北美風格水系生態園林——河谷公園堪稱大手筆，中部設計為６千多平方米的人工湖，同時配合建筑的布局，將湖水、小溪、綠化穿插其間，使整個河谷公園依山傍水、一氣呵成，大大提高社區的生態品質，使未來業主置身于“城中園林景，景中國際城”的環境之中。在觀湖國際，開發商力求改變環境景觀作為樓盤附屬裝飾物的地位，無論是銷售人員的描述，還是現場的渲染，都能讓人感受到“豪宅所能承受景觀之重。” 國興·觀湖國際：把城市綠化帶當成藝術來做值得借鑒 站在觀湖國際售樓處前，西側的百米綠化帶頗值得品評。據介紹，開盤前開發商就斥巨資通過對百米綠化帶的地形塑造、種植綠化、空間劃分和交通貫連，以及一些運動小廣場的加入，使得綠化帶的功能更加完善；未來也能成為業主進行有氧運動、家庭活動等的主要活動場所。眼前開闊的草坪、蔥郁的樹木、蜿蜒的跑道、延綿起伏的地形，既隔音防噪，又能銜接朝陽公園景觀，對于其他同樣位于高速路旁的房地產項目，不失為一種生動的參考和借鑒。 規劃與布局——豪宅的低密度定律 豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統一，而豪宅的價值某種程度上也體現于它的稀缺性和低密度性。 陽光上東：多種建筑形式分組團競相“爭艷” 早在陽光上東項目啟動之前，首創一直都在醞釀打造出類似于美國上東富人區的產品類型和生活方式；而后其將西起東三環北路，東至麗都飯店，北起機場高速路，南至朝陽公園的一個扇形區域統統“一網打盡”，盡數納入上東區的版圖；陽光上東作為其核心，自然肩負成為富人區住宅典范和生活縮影的重任。 陽光上東總建筑面積７２萬平方米，沿壩河水岸縱情延伸，其中分區域規劃多種建筑形式。一期方街１號由５棟高層或多層建筑組成圍合組團空間，底層部分規劃為商業用房。由于圍合的格局，整個組團未免顯得有些壓抑。圓街１號面對中心廣場，３棟３２層沿河高層占據觀賞河景的有利位置，南側為一組多層建筑圍合而成，與方街１號相互呼應。這兩個建筑組團均為典型的德國式建筑風格。 在陽光上東的中心地塊，產品的規劃自然也會更“濃墨重彩”，容積率僅為１．７的濱河花園無疑是這個項目的重頭戲。除２棟高層建筑外，其余均規劃為４～６層低密度花園豪宅，以３００平方米以上面積、３．１５米層高大戶型為主，部分為一梯一戶，均價達１４０００～１７０００元／平方米；所謂“物以稀為貴”在這里是再生動不過了。 麗都水岸：“高開低收”，將豪宅進行到底 麗都水岸總建筑面積３５萬平方米，容積率約２．５，在三個項目中密度較低。一期住宅開發約７．２萬平米，包括２０層高層板樓、５～６層板樓及２０層塔樓共３棟，呈行列式建筑排列；二期為高檔涉外型商務公寓；三期規劃為低密度ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ與疊拼。看來，低密度住宅可真是開發商“不離不棄”的王牌產品，即便做豪宅，也多少帶上點低密度；即便犧牲些銷售面積，從提升社區品質的角度還是值得的。在麗都水岸一期產品中，最亮眼的是依湖而建的２０層板樓，南北通透，不僅與壩河北岸有６３米綠化帶相隔，整棟建筑呈弧形曲線造型，與綿延的河道相呼應，頗具豪宅韻味。 國興·觀湖國際：高層板樓是主流 國興·觀湖國際的整體規劃，分為南部商業區和北部住宅區兩部分，并形成西疏東密的布局特征。北區由９棟２８層板式住宅組成，分成３個組團，基本滿足南北朝向，達到戶戶觀景。南區由３棟獨立寫字樓、商務公寓和配套商業組成。在南北區中間未來將引進一所九年制義務教育的名校，并形成區域的自然過渡。 在三個項目中，國興·觀湖國際的容積率最高，建筑呈行列式排列，最大樓間距達３００米，整體樓群顯得嚴謹、工整而靈動性不足；雖然在規劃時也講求環境與建筑的融合，但與其豐富的景觀賣點相比，國興·觀湖國際的建筑體就顯得單純平凡了許多。 風格與立面——豪宅的尊貴定律 俗話說“佛要金裝，人要衣裝”，住宅的立面更是彰顯居住品位、品質最直觀的窗口；豪宅尤是如此，通過溢彩流金、風格鮮明的外表向外界傳遞的是地位、榮耀、大氣…… 同一些動輒拱門、廊柱的歐式豪宅有所不同，以上三個項目的立面同樣采用現代簡約風格。陽光上東方街１號為典型德式建筑，工業化痕跡隨處可見，無論線條還是色塊的運用，都強調了建筑的剛性；而作為豪宅，有些人難免會挑剔這樣的立面缺少變化和情趣，“青菜蘿卜各有所愛”罷了。從效果圖上看，濱河花園的建筑立面也許因為建筑的高低錯落而顯得更親切活躍，風格大氣，與水岸的曲線形成一種起伏；在同樣的環境下，這部分建筑倒讓整個社區一下子鮮活起來。難怪濱河花園的單價要遠遠高出其他組團，漂亮的立面才能令豪宅客們“一見鐘情”。 相形之下，麗都水岸和國興·觀湖國際的建筑立面都不能給人留下很深的印象，也許開發商正在追求“內秀”的開發境界吧。 戶型與尺度——豪宅的舒適定律 這是檢驗豪宅的一個重要指標。豪宅就其產品本身而言，與普通住宅有著實質性的差別：首先體現在它的大面積；其次是豪宅的功能上更注重舒適性和享受性，要有足夠的空間和平面，靈活地配置符合各種生活需求的絕對空間。就居住者而言，其內在的舒適才是豪宅的靈魂。 陽光上東：細節打造還需“更上層樓” 參觀完方街１號的兩套樣板間，同行者都有同感：戶型夠大，但舒適度和功能性不夠全面。５５平方米客廳，足夠豪華氣派，相形之下三個衛浴就略顯局促；客廳和臥室有足夠的面寬，但開窗尺度卻不大，還都是高窗臺，雖說可能受外立面牽制，但或多或少也影響了室內的采光和視覺效果。豪宅傭人房的配置也是必要的，但該戶型沒有專門的傭人房，若將多功能室改做此用，傭人進出穿梭在客廳與客臥之間自然很不方便。此外，主臥的豪華舒適、主衛的陽光享受，還有衣帽間的尺度都是作為豪宅至關重要的“點睛之筆”，在這套樣板間里，這些環節顯然被忽略了。 麗都水岸：空間、功能、細節面面俱到 這三個項目都以大戶型為主打，但從樣板間展示的戶型而言，麗都水岸在空間尺度和功能設計上的把握更有豪宅感，也更追求細節。以１８０平方米三居為例，不僅南北通透，采光面大，臥室、客廳、衣帽間的面積尺度得當，氣派舒適；主衛明亮寬敞，在沐浴身心的同時也能享受陽光。同樣的臥室大開間，麗都水岸卻采用了低窗臺、多種開窗方式的設計，既滿足了大面積采光，也是品質感的體現。 國興·觀湖國際：面積大就是硬道理 這個項目的樣板間尚未對外公開，而我們有幸提前參觀了尚在整改和家具配置過程中的三套樣板間。給我們的第一感覺是“大”，尤其是２９３平方米客廳５．８米挑空的戶型，一進門就給人“別有洞天”的震撼。據介紹，這里的戶型最小為１４０平方米，主力戶型以１７０～１８０平方米的三居為主，顯然開發商更中意“豐腴型”戶型。但細細品來，豪宅的室內空間還是有不少需要推敲和斟酌的要素：比如臥室的數量和尺度多少才夠用，比如功能空間如何合理分配，比如多大的客廳才算豪華。希望在景觀環境一躍成為樓盤主導的同時，“戶型”始終是貫穿“豪宅之歌”的“主旋律”。 材質與裝修——豪宅的附加值定律 建筑材料和裝修裝飾價值是豪宅的重要組成部分，很多豪宅的用料和細節的程度足以超越目前市場標準的１０倍以上。 陽光上東除了首期上市的方街１號為精裝修標準外，其余均為毛坯交房；僅從樣板間來看，精裝修的材質和裝修效果當屬“中流”，對業主吸引力不大。從精裝修改為毛坯房，一定程度上跟樓盤自住比例大、業主個性化裝修要求高有關，也是開發商對項目營銷策略的及時調整。 由于客觀原因，我們沒能參觀濱河花園的樣板間。據銷售人員介紹，在濱河花園臨河低密度住宅的底層和頂層，開發商專門聘請國際知名設計師事務所并親自前往意大利等地購買頂級家具及室內配飾，推出僅有的兩套定制式豪宅；估計售價在３５００美金／平方米左右。對這樣重金打造的頂級豪宅，想來一定會令眾人仰慕。“不求最好，但求最貴”——電影《大腕》里的一段地產瘋話如今該改成“求最貴，更求最好”才對。 麗都水岸和觀湖國際均為精裝修交房，前者使用的材質和品牌已基本確定，普遍品質較高，并采用了先進的智能化對講和門禁系統，并在樣板間有所示范。 性價比——豪宅的可持續定律 追求性價比，是豪宅產品為之摸索的方向，而設計的適度超前更是豪宅禁得起時間的考驗、歷久彌新的原動力。 與觀湖國際同一區域，地處朝陽公園南側的棕櫚泉國際公寓兩年前開盤時精裝修房均價僅售９０００元／平方米，而地處四環外的觀湖國際剛一開盤，就打出１００００元／平方米的高價，未來房價升值空間的多少還是一個未知數。 由于物業形態、戶型面積的制約，和產品同質化的加劇，目前這三個項目的自用客普遍多于投資客，購房區域性強。從發展的角度來看，麗都水岸均價９７００元／平方米帶精裝修的售價，加上富有品質感的產品形式，未來勢力不容小覷。 ■樓盤簡歷 陽光上東 營運商：首創置地、陽光股份 地理位置：霄云橋東南、壩河南岸 規模：總建筑面積７２萬平方米 社區總容積率：２．７（其中濱河花園容積率為１．７） 均價：圓街１號８４００元／平方米；方街１號９４００元／平方米；濱河花園高層住宅９０００元／平方米，４～６層部分為１４０００～１７０００元／平方米 交付日期：圓街１號２００５年６月交房；方街１號今年年底交房；濱河花園２００５年５月交房 交房標準：方街１號為精裝修交房，其余為毛坯 裝修標準：１０００元／平方米