北京“城市別墅”供應缺口大

　　[B]在售城市別墅項目均熱銷，供不應求是主因；業內人士認為，城市別墅在京滬等市都稀缺，未來京城城市別墅市場仍將保持供不應求 [/B] [center][img]/upload/news/2004918102124615.jpg[/img][/center] [center]萬城華府自8月8日推出第一個組團———39套別墅以 來， 至今已全部售完。 [/center] [center]熱銷，不僅僅在北京 [/center] 　　位于萬柳的城市別墅項目萬城華府本周將進行換簽（簽訂正式合同），開發商向記者透露，截至9月15日中午，萬城華府推出的第一個組團———39套別墅（包括聯排別墅和疊拼別墅）已經被認購完畢。這意味著，該項目從8月8日開始接受認購登記以來，到目前為止保持著每天賣出一套多的平均銷售速度。 　　“這對于一個最高售價在2.1萬元/平方米的豪宅而言，是非常快的速度了。”其營銷總監遇繡峰對這個銷售業績非常滿意。 　　除了萬城華府，另外兩個較為典型的城市別墅項目紫玉山莊和東山墅也正在經歷熱銷的喜悅。據紫玉山莊的開發商透露，紫玉山莊·第三季的104套Townhouse，自今年6月中旬開盤以來，目前已經銷售過半。類似的事情也發生在朝陽公園附近的城市別墅項目———東山墅。據其開發商北京太合嘉園房地產開發有限責任公司副總經理高雪峰透露，東山墅自開盤以來一直保持著熱銷勢頭。 　　“事實上，北京所有的城市別墅項目都賣得非常好。而且這種情況不僅僅為北京所獨有，上海的城市別墅也賣得相當好，客戶需求也很強烈。” 　　北京中原房地產經紀有限公司副總經理殷則環對記者總結說。不管是北京還是上海，不喜歡遠郊別墅、向往城市的繁華但又追求別墅舒適生活的客戶比較多，但能滿足這種需求的城市別墅數量非常少，這是所有城市別墅項目都賣得很好的原因。 　　[center][B]“寵兒”，因為供應稀缺 [/B][/center] 　　北京中原房地產經紀有限公司副總經理殷則環對記者表示，城市別墅在任何一個城市都是稀缺產品，供應的稀缺使城市別墅成為了“寵兒”。 　　據記者了解，在整個北京西部，目前在售的真正符合城市別墅條件的項目只有萬城華府一個；在北京北部也只有紫玉山莊具備資格；東部數量雖多，但也僅限于朝陽公園周邊的幾個項目。“不可能有那么多地塊可以讓你去做城市別墅，適合做城市別墅的地塊的稀缺是產品稀缺的根源。”遇繡峰認為。 　　[center][B]既生活在城市中，又生活在別墅里[/B] [/center] 　　從萬城華府、紫玉山莊·第三季、東山墅等項目的熱銷來看，北京城市別墅的市場需求并不小。 　　“北京存在不小的一個群體，他們有錢，迷戀市區的繁華而不是郊外的清寂，但又喜歡別墅級住宅的豪華舒適。如今市區很多高檔公寓里大面積單元的客戶，其實就是城市別墅的客戶，因為沒有合適的城市別墅可買，他們只能‘委曲求全’。”殷則環分析認為。 　　萬城華府的客戶資料統計顯示，買家在萬城華府中訴求的城市生活意義主要包括學區別墅、成熟配套和便捷交通三個方面。 　　在這些方面中，萬城華府的“學區別墅”定位是客戶最為看重的方面之一。其周邊擁有從小學到大學近30所，絕大部分是中國最頂尖的教育機構，這成了買家最為看重的配套內容，因為郊區別墅最大的配套問題就是教育配套缺失。 　　但北京華高萊斯地產顧問公司總經理李忠認為，城市別墅的最大優點還是交通便捷。他分析說，高收入階層回城居住成為了城市別墅快速擴張的原動力，而這些人回城居住原因是無法忍受往返城郊的交通成本（時間成本）。 　　“學區配套以及交通便捷都是城市別墅優勢的一部分，其實城市別墅的最大價值非常簡單，就是‘既生活在城市中，又生活在別墅里’，實現現代高收入階層的雙重生活意義。”操盤萬城華府的遇繡峰總監對城市別墅有著深刻的理解。 [B]市場預測 [/B] 　　[center][B]城市別墅升值前景看好[/B] [/center] 　　城市規劃與土地政策使其供應量越來越少 　　北京中原房地產經紀有限公司副總經理殷則環認為，由于受容積率、價格等制約，北京可建城市別墅的地塊非常少，因此目前乃至以后城市別墅的供應都很小，所以這一類項目不僅目前都賣得非常好，而且未來的市場也會很不錯。 　　業內人士認為，根據北京的城區規劃，目前三環內幾乎不可能出現城市別墅，而五環以外的別墅事實上已經遠離城市，因此只有三、四環之間或北五環之內才可能出現城市別墅。目前，北京東二環到東三環之間及其輻射區、萬柳-西山板塊正在成為北京城市別墅的兩個集中區。 　　從供應看，由于城市別墅在位置上是有局限的，而適合建城市別墅的地帶中地塊更是有限的，再加上土地政策的變化，今后城市別墅的產量不會很大，再生能力也不是很大；供給肯定會越來越少，但需求肯定會持續，而且會大于供應。因此，城市別墅的潛力非常大，今后仍將供不應求。 [B]名詞解釋[/B] 　　[center][B]何謂“城市別墅”[/B] [/center] 　　“城市別墅”與“郊區別墅”相對應，是指位于市區的別墅或亞別墅產品。業內認為，一般必須具備四個顯著特點：一是周邊擁有優美的自然山水；二是位于市區，在北京，主要指四環以內；三是物業形態必須是低密度，至少是聯排或疊拼等亞別墅產品；四是戶戶擁有私家園林或空中庭院。 　　從對城市別墅需求者的調查來看，這個群體對其住宅的需求主要表現在兩個方面：城市生活的意義和別墅生活的意義。 　　通俗地說，就是追求別墅舒適生活的同時，又留戀城市生活的繁華。 　　目前北京在售的典型項目包括：萬柳地區的萬城華府、亞運村北部的紫玉山莊、朝陽公園附近的東山墅等。