北京“奧運(yùn)板塊”基本定型 奧運(yùn)地產(chǎn)無(wú)懸念

　　█區(qū)位明確：核心區(qū)北鋪西移“奧運(yùn)板塊”基本定型 　　曾幾何時(shí)，奧運(yùn)板塊“東進(jìn)”到北苑路以東，甚至來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)都在講“奧運(yùn)”的故事，奧運(yùn)概念被濫化、過(guò)度炒作，加之當(dāng)時(shí)的奧運(yùn)地產(chǎn)板塊呈放射狀輻射式擴(kuò)張，基本屬于“有神無(wú)形”。經(jīng)過(guò)三年的沉淀，隨著奧運(yùn)道路交通以及相關(guān)場(chǎng)館工程的建設(shè)，如今的奧運(yùn)板塊在區(qū)位界定上已經(jīng)基本涇渭分明： 　　“東進(jìn)”已基本停止，正在修建地鐵5號(hào)線的北苑路像一道隔離墻一樣阻斷了奧運(yùn)板塊的“東進(jìn)”，核心區(qū)出現(xiàn)北鋪西移，顯現(xiàn)由亞運(yùn)村向西北奧林匹克公園周邊移動(dòng)，奧林匹克公園西側(cè)和五環(huán)路南北沿線成了奧運(yùn)板塊的主要樓盤供應(yīng)地帶。 　　奧運(yùn)板塊已經(jīng)基本定型，可以畫出一個(gè)清晰的輪廓———老的亞運(yùn)地產(chǎn)板塊（包括亞運(yùn)村、北苑路沿線亞北地區(qū)）加上新的奧運(yùn)板塊———規(guī)劃建設(shè)中的像一個(gè)巨大“火炬”的奧運(yùn)村及周邊的區(qū)域（從現(xiàn)在的奧林匹克體育中心和中華民族園向北，在北辰東路和北辰西路的中間地帶，直到五環(huán)沿線）。 　　█供應(yīng)明朗：新舊板塊樓盤功能出現(xiàn)差別 　　從住宅新盤供應(yīng)總量上看，目前該地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量約在70萬(wàn)平方米以上。從項(xiàng)目規(guī)模上說(shuō)，除了“清河新城”可能是個(gè)大盤外，其余均為20萬(wàn)平方米以內(nèi)的中小項(xiàng)目，樓盤數(shù)量多、規(guī)模小是一大特色；新增項(xiàng)目多集中于奧運(yùn)公園西側(cè)和五環(huán)路南北沿線，如倚林佳園東北側(cè)的暢清園、建工地產(chǎn)將在下半年推出的花虎溝住宅項(xiàng)目；勝利飯店附近的小戶型精裝修項(xiàng)目懿品閣；奧運(yùn)公園北側(cè)世茂集團(tuán)將推出的住宅項(xiàng)目等。 　　從商住供應(yīng)看，目前該地區(qū)潛在供應(yīng)為20萬(wàn)平方米以上，如嘉銘桐城林路3棟商住公園，北辰綠色家園媒體村高層商住樓等。從商務(wù)配套看，在北京奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，共計(jì)15個(gè)單體項(xiàng)目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬(wàn)平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場(chǎng)館等。 　　從不同物業(yè)類型新盤的分布區(qū)域看，奧運(yùn)新舊板塊、中心板塊與周邊板塊功能出現(xiàn)差別的趨勢(shì)：舊板塊———以亞運(yùn)村為中心到紫玉山莊以南的區(qū)域主要顯現(xiàn)商住特色，這個(gè)區(qū)域安立路兩側(cè)的樓盤不管當(dāng)初定位是商還是住，實(shí)際上都已經(jīng)成為“商住”物業(yè)，如陽(yáng)光新干線、天創(chuàng)世緣、新榮家園等；奧運(yùn)公園周邊區(qū)域和五環(huán)以外的北部區(qū)域目前顯現(xiàn)的則是“純居住”的概念，如倚林佳園以及其周邊未來(lái)要顯現(xiàn)的幾個(gè)新盤，還有目前正在銷售的上元、萬(wàn)科星園、傲城等。而根據(jù)規(guī)劃，奧運(yùn)公園中心區(qū)未來(lái)將顯現(xiàn)的則是商務(wù)區(qū)。 　　█客戶定位：從塔頂?shù)街懈卟课? 　　樓盤的客戶定位呈現(xiàn)逐步下挫之勢(shì)，2001年以來(lái)，該區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng)目“倚林佳園”一、二期CityHouse、Townhouse兩類別墅產(chǎn)品，“風(fēng)林綠洲”以大戶型板樓產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，在一定程度上營(yíng)造出區(qū)域市場(chǎng)以高端產(chǎn)品為主的整體形象，各樓盤的目標(biāo)客層基本上鎖定在金字塔高端人群。 　　隨著新盤供應(yīng)的不斷放量，出于避開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品升級(jí)換代等目的，后續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目基本上以普通住宅為主，走中檔化路線，從銷售總價(jià)、戶型面積上均在不同程度上有所下降，大戶型、高總價(jià)的高檔項(xiàng)目逐步退出舞臺(tái)，取而代之的是面積適中、布局緊湊的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品大量涌入市場(chǎng)，并成為供應(yīng)主流，如陽(yáng)光新干線、潤(rùn)楓德尚、萬(wàn)科水榭花都、傲城、翠堤春曉等。 　　█交通網(wǎng)線初顯：12條路加上南北向地鐵奧運(yùn)板塊與其他板塊日趨融合 　　雖然目前亞運(yùn)村往北、往西，交通仍然不是很通暢，但與2001年相比，奧運(yùn)地區(qū)、亞北地區(qū)的交通已經(jīng)得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地鐵5號(hào)線等外，大屯路、辛店村路等東西向的路也在修建中。這些道路的修建不僅為奧運(yùn)會(huì)提供交通保障，還整體提升奧運(yùn)會(huì)后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。 　　目前已經(jīng)通車的北辰西路緊鄰峻峰華亭，從四環(huán)路至辛店村路段，全長(zhǎng)2400米，辛店村路將在現(xiàn)有的一條狹窄道路基礎(chǔ)上擴(kuò)建改造而成，位于奧運(yùn)公園中心場(chǎng)館北端，起始點(diǎn)分別為八達(dá)嶺高速路和北苑路段。除此之外，奧林匹克公園地區(qū)還規(guī)劃有兩條地下道路，分別是成府路和大屯路，它們將和奧運(yùn)地鐵支線一起從奧運(yùn)中心區(qū)的地下穿行，形成三條隧道。大屯路起于八達(dá)嶺高速路，止于京承高速路，從北辰西路東側(cè)鉆入奧運(yùn)中心區(qū)地下，至北辰東路西側(cè)再鉆出地面。再加上規(guī)劃全長(zhǎng)1700米的景觀路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路6條道路相交。而全長(zhǎng)1736米的中一路則自西向東連接起熏皮廠路、北辰西路、景觀西路、景觀路、湖邊西路、湖邊東路、北辰東路等7條道路。以上12條道路縱橫交錯(cuò)，共同構(gòu)成了未來(lái)奧運(yùn)村里“棋盤”狀交通網(wǎng)。