上海房地產下半年總體走勢進入政策兌現和理性發展階段

　　核心內容 　　我國房地產景氣指數在連續多年逐步上升后，今年一季度首次開始下滑，預示著國家宏觀經濟調整對房地產業持續健康發展的影響開始顯現。研究表明：上海樓市價格近年來的快速上漲同上海經濟的高速發展是成正比的，雖然漲幅偏大但總體而言是健康的。隨著國家一系列的宏觀調控政策的出臺，今年下半年上海樓市將進入政策消化和市場盤整階段，在此階段上海房價將是適當調整，穩中有升。 　　我國房地產景氣指數在連續多年逐步上升后，今年一季度首次開始下滑，預示著國家宏觀經濟調整對房地產業持續健康發展的影響開始顯現。2003年以來，中央及上海的監管層已經著手從宏觀經濟、金融信貸和土地儲備這三方面來調控樓市，防止泡沫經濟和金融風險的產生。上海經濟發展進入綠色通道，2003年GDP增長11%，再創歷史新高，加上申博成功、人才高地以及國際會展中心地位的確定，給上海房地產開發帶來了無限的商機。這也使得人們對2004年樓市走向的爭論顯得更為激烈，有人認為盡管中央與地方政府加強了土地與金融調控，但由于申博成功和上海向世界級城市邁進，上海即將掀起新一輪的城建高峰，一批來自國內外的創業者和投資者將蜂擁而至。因此在2010年以前上海樓市將會呈現出芝麻開花節節高的良好勢頭，房價、地價依然高歌猛進。 　　但也有人認為，近年來上海的房價漲幅太快，從2000年開始每年平均增幅20%，幾乎是GDP和居民可支配收入的一倍，同時投資性購房比重及隱性空置率問題也日趨增加，尤其是2003年24%的增幅使上海超過北京一躍成為我國平均房價最高的城市。 　　研究表明：上海樓市價格近年來的快速上漲同上海經濟的高速發展是成正比的，雖然漲幅偏大但總體而言是健康的。隨著國家一系列的宏觀調控政策的出臺，今年下半年上海樓市將進入政策消化和市場盤整階段，在此階段上海房價將是適當調整，穩中有升。 1 上海房地產業的環境發生了變化 　　上海房價連續三年快速上漲，去年漲幅更是高達24%，且以5118元/平方米的均價首次超過北京，成為全國商品房最貴的城市。如此快速的房價上漲，遠遠超過了GDP和居民可支配收入的增長，購房者的消費壓力已經大大增加。對于許多投資者來說，房價大幅上漲到現在這樣一個水平，其投資炒房的獲利空間也大大減少，投資者購房也更加謹慎。在供求關系方面，去年10月份開始發生變化，出現供大于求的局面。這標志著上海樓市的供求關系開始出現轉折。據統計，2003年全年商品房銷售總面積為2380萬平方米，且新項目的開工量增大，因此估計今年新建商品房的竣工面積還會有不小的增加，供應量的充足對房價也是壓力。另一個現象是，房價在大幅上漲的同時，租金卻在下跌或停滯不前，尤其是高價房。此外，政府還加大了對房地產業結構的調整力度，從2004年開始連續三年每年投資300萬平方米的中低價房，以及加大了房產政策方面的醞釀和調整。一種流傳的業界說法，5年為一個房市周期。而自1999年以來，上海房價一路走高，直到5年后的今天，其上漲的強勁勢頭仍使一些業內人士大跌眼鏡，這又是為何呢？從2000年之后，上海不論在投資環境、經濟環境，還是房地產市場和樓盤環境，與上個世紀90年代相比，都發生了巨大的變化，而這種變化給了上海房價持續高位運行的四個理由。 　　第一，從投資的角度分析，20世紀90年代初期到中期，上海的改革開放正處在一個轉折點上，百業待興。 　　當時，股票、郵市、辦廠、開店都有著不錯的投資回報率。以股市、郵市為例，第一批進入股市的幾乎都掘得了人生的第一桶金；產生了上海第一代百萬富翁；而1992年—1995年的郵票市場更是火熱，一張面值為8分錢的猴年特種郵票居然被炒到2500元的高位，對于當時月收入僅200元左右的上海人而言，近乎于天價。但從1997年至今，上海投資環境發生了許多變化，一些投資方式的回報率被一再壓縮，有的投資回報率已經是負數。股市從亞洲金融風暴之后，沉寂了數年，第一批進入股市的投資客如在1999年之前還未全身引退的話，作為股市的高手，雖然仍然在當今變化莫測的市場中成為贏家，但年終結賬時獲高額利潤者已少之又少。而郵市也是從1995開始一路走低，還是以猴年紀念票為例。從1995年開始回落至今市值僅1400元左右，如果算上通脹和居民收入增加的因素，其價值縮水率達70%以上。同樣，投資辦廠、開店也在國際零售業巨頭的“圍剿”之下，早已無利可圖。但與此同時，上海房地產市場卻是一枝獨秀，從2000年以后全線飄紅，導致社會上不少閑散資金紛紛涌入樓市，購置房地產成了投資理財的新時尚。上海房價越是高漲也就越激發人們的投資欲望，在這種形勢下上海房價就越不可能下調。 　　第二，經濟環境的不斷改善，使得居民可支配收入逐年增加，為人們購置房產提供了物質基礎。 　　“有產者有恒心”的傳統消費觀念和福利分房制度的徹底廢除的影響，上海人購房的熱情空前高漲。在西方的消費理念中，崇尚先車后房，買房才是成功人士的象征；而上海人的消費觀念則是先房后車，買車才是彰顯財富的標志。在上海人的骨子里有著對房地產的偏愛，很多上海人以及新上海人窮其一生的精力、財力，就是為能在上海有個屬于自己的家。特別是上個世紀七八十年代出生的那一代，開始步入了婚姻和育齡期，城市經濟以及人口增長的代價，換來了對不動產的巨額需求。 　　第三，房地產市場環境的變化，特別是二手房市場的持續興旺，壓縮了一手房價格的回落空間。 　　在上海樓市開創之初，根本沒有二手房的概念，一手房是唯一可購買的物業，這也是當時房地產價值屢屢估高的另一個重要原因。但在2000年之后，情況發生了變化，二手房市場的迅速成長和壯大，不但給了人們更多的選擇空間，也為一手房市場提供了有力支撐。2003年，上海二手房的交易量近2000萬平方米，二手房價格也實現了三級跳。雖從表面上看二手房的總價和單價要低于一手房，但如將折舊等因素計算入內的話，在一些區域內二手房價格已經接近甚至超過一手房的售價。二手房價格的堅挺在很大程度上給一手房價格提供了有力支撐，使得一手房的價格下調的空間十分有限，使之基本上沒有大起大落的可能。 　　第四，與上個世紀上海樓市起步時相比，2000年之后開發的樓盤“含金量”有了顯著提高。 　　兩者相比較，不難發現2000年后開發的樓盤，不論是在室內空間分割，還是室外環境設計等方面，向著人性化、實用化和科學化方向發展。購房者對房型結構、景觀設計、小區綠化，乃至光照時間和環保材料使用等方面都提出了更新更高的要求。房地產開發商之間的競爭，也從最初的價格競爭提升到了文化和品牌競爭的層面。當然，這一切都是以開發商提高開發成本作為代價，而這個成本最終也將轉嫁到購房者的身上。在上海這個寸土寸金的城市中，綠地、軌道交通、水景都具有價值，都是房地產保值增值的一個組成部分。房價的增長與此也有著很大程度的關聯。 　　房價問題一直是社會關注的焦點，房價在當前的形勢下何去何從牽動著許多人的心。上海的房價朝什么方向發展，主要取決于上海房產市場的供求關系。今年上半年，新盤的供給量不是很大，房產市場處于調整階段，在調整中房價會有一個10%以內的漲幅。但由于去年新項目的開工量增加了20%，這些項目在今年下半年會陸續竣工，因此，預計下半年新盤的供給量會相應放大，加之宏觀調控的效果進一步顯現，房價的漲幅會進一步縮小，不過5000—7000元/平方米的中檔房的漲勢還將強勁依然。 2 上海房地產業的政策發生了變化 　　合同上網使信息透明和銷售規范。 　　由房地產交易中心研發的網上備案系統已經有數十個樓盤在網上公示，公示可售房源數量也增加了3000余套。根據市政府文件內容，上海房地產交易中心自2004年4月1日開始受理本市范圍內房地產開發企業的入網認證申請。截至5月30日止，已有約1500余家房地產開發企業，約2000多個樓盤項目申領了《房地產開發企業入網認證表》。同時，市房地產交易中心也舉辦了開發企業入網銷售人員培訓班，約3000名企業相關人員參加了培訓。根據《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》規定，房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的，市房地產交易中心就會通過網上交易系統，即時公布商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證；規劃平面圖和建筑分層平面圖；商品房的單元數以及每單元的部位、結構、面積等測繪結果；房地產抵押、查封等權限和人們要求購買的，房地產開發企業不得拒絕。購房人根據網上公示的信息與開發商洽談購房意愿；簽訂由上海市房地資源局和市工商局聯合制定的房屋預銷售示范合同。簽訂合同時，要求合同雙方同時輸入密碼，以防單方違約。簽署合同后，備案登記系統將即時打印出房地產登記申請表，方便市民辦理房地產登記手續。 　　期房限轉既可遏制炒作又可規范市場。 　　上海市府出臺的《關于預售商品房轉讓問題的決定》，明確指出，自2004年4月26日起，在房子沒造好、房地產權證沒有辦出來之前，消費者向房地產開發商預購的期房不能轉讓給他人。期房限轉對一手房市場的影響在醞釀期內已經顯現，期房銷售中除炒家預訂減少外，二手房市場上也逐步擠出了一些純粹靠短期炒作獲利的投資者。這一政策的直接作用在于拉長了變現時間。期房限轉后就算有的投資客能通過先簽訂合同，再等產權證下來進行交易。這樣的變通方法來實現期房交易，但投資客如果想套取到真金白銀，那也至少是一年以后的事情。一些投資客對于期房未來預期的不確定性，他們已經不敢輕易介入期房投資領域。對于一些期房占絕對數量的中介公司來說，期房限轉對于他們的業務還是有一定影響的。雖然他們可能通過先簽約后交易來變通。但不管對于上家，下家還是中介公司本身都有一定的風險。 　　融資渠道有望多領域拓寬。 　　2003年房地產金融政策的調整將在2004年乃至未來對行業的影響更多地體現在房地產企業融資渠道的拓展。除了傳統的銀行融資、資本市場股權融資外，國內房地產企業們加大了引入國際流行的信托融資。自央行121號文件出臺后，各商業銀行限制了對建筑企業流動資金的貸款，并嚴格了開發企業對高檔住房、辦公物業貸款的準人條件，開發企業普遍感到資金壓力，紛紛尋找新的融資渠道。2002年才剛剛發展起來的房地產信托，到2003年已成為整個信托業的主要產品。據了解，僅今年1—5月，全國就有60余家信托投資公司發行了30多億的房地產信托計劃。 　　招商引資注重內外資并重 　　從2000年之后，上海政府在招商引資方面，從注重外資向內外資并重方向發展。可以預見外來人員的流動，帶來了房地產租賃市場的活躍；外來創業者、投資者和陪讀者的到來，引發了存量房的爭奪戰；外地成功人士的進入，將有力拉動一手房市場發展；金領一族“空降”上海，讓頂級物業名至實歸。目前，上海樓市正在形成一個多元化、多層次的消費群體，對上海房地產開發、房價的健康發展有著積極作用。此外上海經濟已經連續10年創造了GDP兩位數的增長，2003年更是史無前例的實現了11.8%的增長率。房地產價格作為城市經濟發展的晴雨表之一，只要經濟環境不發生波動，房價也就沒有理由大起大落。 3 上海房地產業的市場發生了變化 　　政策先導加快房地產市場結構調整。房地產行業是一個極易受國家經濟政策和行業相關政策特別是金融政策影響的行業，中國人民銀行于2003年6月13日發出加強房地產信貸業務管理的通知（央行121號文件），是2003年對房地產行業影響最大的政策，而且對未來房地產市場的發展有著深遠的影響。隨后國務院又下發了18號文件，即《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，則從正面肯定了房地產業在國民經濟中的支柱地位，并明確提出，支持具有資信而又有品牌優勢的房地產企業通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團。我們認為上述兩文件在大的方向上基本一致，重點在規范、發展。中國人民銀行2003年6月13日發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，《通知》規定，房地產開發企業申請貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30%，房地產開發商貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%。《通知》明確規定，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。《通知》還對個人住房貸款政策作了完善。商業銀行只能對購買主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款。中國人民銀行稱，此舉目的之一在于減輕個人的利息支付負擔。按揭貸款期限頭幾年的利息壓力最重。《通知》說，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率和首付款比例，不低于20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。《通知》直接降低了房地產開發商貸款的靈活性，使得本來就資金緊張的房地產開發商更加舉步維艱。 　　20世紀90年代，上海的房價之所以發生了幾次較大的波動，在很大程度上與福利分房制度改革有關。1998年—1999年底，房改正式實施才告結束。正是由于福利分房制度沒有徹底結束，使房地產業沒有真正走上市場化發展的道路，房價的起伏不是市場調節的結果，而是隱含著許多非市場化、非理性的因素。2000年之后，隨著房改的完成，人們解決對住房的需求，從以前被動地等待單位分房，變為主動進入市場購房。與此同時，這些年來貨幣化分房制度和市場化購房，已經越來越為人們所認可和接受。因此，目前上海房價的上漲，包括內環線區域近年來房價接近或已經過萬，基本上是市場供求關系變化以及市場自我調節的真實反映。從2000年起，上海房價開始上漲，不是像前幾次那樣在短期內集中上漲，而是有序的增長。更為重要的是，雖然目前上海人的住房自有率較高，但上海市民的平均居住面積還低于全國水平。據不完全統計，在未來相當長的一段時間內，上海有近6成的市民有購房需求（此數據不包含外來成功人士、創業者、務工者和港、澳、臺以及境外人士、投資購房者的需求）。可見，上海樓市在很長一段時間內依然有著一個穩定而巨大的消費群體，一個市場只要有潛在消費群體的支撐，市場價格就不會有太大的波動。 4 上海房地產業的需求發生了變化 　　第一、提升消費需求。 　　現階段，國內資金面臨著出路不暢等問題。投資重化工、機械等大型產業，缺乏產業基礎；投資高科技產業，缺少技術、人才指引；繼續眼下的輕工業產品加工生產和模仿制造，又面臨著新市場規則的制約和殘酷的市場競爭；一些具有吸引力的投資領域，又恰恰是民營資本限制領域。剩下來只有股市與房市了。然而，股市的容量畢竟有限，加之風險難以把握，一般的投資者很難在其中獲得豐厚的投資收益，套牢的最終還是大多數散戶，這就使得股市難以成為理想的投資品種。于是，房地產投資不得不繼續目前的強勢，這是通貨膨脹壓力下的大勢所趨。我們可以把一個城市中的人群按經濟實力的不同劃分為兩個群體。其中之一，往往有了房子有了車，愁的是手中的閑散資金如何保值升值，在出現通貨膨脹的情況下，最好的保值增值方法就是將資本由貨幣轉為實物狀態，而最好的實物就是房產品，因此該群體會毫不猶豫地進行房地產投資。而另外一個群體在解決溫飽問題之后當然也要改善住房問題，沒錢的租房，有錢的想買房，通貨膨脹帶來的“負利率”更加堅定了這個群體的購房決心。兩大群體盡管有著不同的消費目的，但卻有著共同的消費目標，共同匯聚成了房地產消費的動力源泉，這一動力將支撐起房地產市場的持續發展，同時也有利于將房地產產品推向擴大內需的前臺，發揮其作為高檔消費品的功效。 　　第二、利于控制風險。 　　自央行“121文件”發布以來，房地產開發門檻日益提高，在一定程度上降低了房地產開發風險，防止出現大規模的金融風險。把房地產開發項目資本金比例提高主要是為了提高房地產企業的抗風險能力，分擔日益集中在銀行的金融風險，這就像再多造一個大壩，用以提高更強的防洪抗旱能力。開發資本金少的房地產企業由于過分依賴銀行貸款，萬一市場出現波動，很可能造成銀行貸款壞賬。只有房地產企業的抗風險能力提高了，投向該行業的貸款風險就會減少，這樣銀行投向該行業資金的風險也就小了。提高資本金的比例實際上是對經濟結構的優化，對行業發展的協調，抑制通貨膨脹。提高資本金比例對房地產企業來說，加大了企業的資金壓力，同時加大了企業的開發風險，讓企業在項目開發上更加收縮一點，以達到宏觀調控的目的。其實，資本金提高與土地出讓方式的轉變，應當結合起來看。土地的招投標轉讓，增強了資金在獲取土地中的重要作用；資本金提高，抬高了房地產行業的資金門檻。廉價、充分的資金供應市場已經結束，拿地、抵押、開發、賣房這一簡單的賺錢方式今后很難繼續。同時，信貸縮緊，增強了供給方，即房地產開發商使用資金的安全性，實力強大的開發商，抗風險的能力也較強。因此，資金門檻的提高，加速了房地產市場優勝劣汰的整合過程。房地產市場近年來的火熱，使得大量資金涌向這一行業。而貨幣供應量及信貸規模的控制，使得一些資質較差的開發商可能得不到銀行貸款了。通過一系列的金融、土地政策，改變了過去房地產業負贏難負虧的局面，提高了整個行業的進入門檻，抗風險能力，改變了游戲規則，使房地產業的發展步入理性階段。反映到市場，歸結為一句話：能夠有實力賣房的風險減少了，那么，能夠有實力買房的風險也減少了。 　　第三、關注發展后勁。 　　房地產業近兩年來的發展速度迅猛，大大超過了經濟的發展水平，部分省、市存在著一定的投資過熱問題。從長期來看，房價理應伴隨著經濟的增長而穩步攀升，但短期的過速發展就是透支了未來的發展空間，因此控制房地產市場的發展速度是穩定經濟的必要手段。在我國經濟結構性投資過熱，房地產行業有可能產生泡沫的時候，國務院出臺18號文件對于調節投資過熱，減少房地產行業的潛在風險，將其引導到健康、持續、穩定的發展軌道上，都具有重大意義。中央政府和央行的這一系列政策不是對房地產業的直接干預，而是靈活的運用宏觀調控政策，對房地產業進行規范、引導；不是不讓房地產業發展，而是讓其不在短期內過度增長、透支未來，形成泡沫，使其與國家經濟發展和百姓居住需求的增長相一致，同步前進。同時，這有利于對房產品結構與房產消費結構的優化，有利于房地產市場的長期穩定健康發展，避免房價過快上漲而帶來的對未來房價的透支。 　　日前，建設部副部長仇保興公開表示：“我國在高速發展過程中房價很難下降，而且房價大起大落也是不正常的。我們理想的目標是把房價控制在每年上漲3%左右，使老百姓買房與銀行利率相比不會虧本，這樣的房地產市場才是比較健康的。”在全國平均3%上漲的情況下，上海作為國際化城市今年房價上漲10%是完全合理的。今后我國房地產市場持續健康發展需要經營、土地、法規、規劃四方面的協調配合。2004年上海房價進入了穩步發展期，1至5月房價上漲5%左右的幅度雖高于全國平均房價的上漲幅度，但2000年至2003年那樣的連續上漲勢頭已有所控制，全年上海房價在中央宏觀調控、金融緊縮和房地產政策調整的多重因素影響下控制在10%的增長幅度是有希望的。