北京社區(qū)國際化剛剛起步 和國際化需求存在落差

　　[B]國際化程度和國際化需求存在落差[/B] 　　相比之于上海，北京在對國際化生活形態(tài)的滿足方面，比如商務(wù)環(huán)境、居住環(huán)境、生活服務(wù)、休閑娛樂、宗教活動等方面都存在很大的差距。北京整個城市的國際化程度和國際化的需求存在巨大的落差。從北京是較晚取消內(nèi)外銷房區(qū)別的城市就可看出這點。在這之前，外銷房實際上是北京的所謂國際化生活特區(qū)，但其實也是孤島，是整體城市國際化程度低的表現(xiàn)。而與這不相吻合的是，北京的國際化需求極高，尤其是在住宅方面。 　　[B]國際化住宅社區(qū)并不是高價房[/B] 　　盡管近幾年北京的很多開發(fā)商都開始強調(diào)“國際化”，都開始做“國際化”社區(qū)，但業(yè)內(nèi)人士認為，真正稱得上“國際化社區(qū)”的北京新建居住區(qū)并不多。這里面除了北京整個國際化設(shè)施的“硬件”欠缺之外，有幾個概念誤區(qū)需要澄清：首先，并不是在外國人活動較多的地方開發(fā)建設(shè)的住宅就是國際化社區(qū)；其次，高價房不等于國際化社區(qū)。那么，什么才是國際化社區(qū)？綜合業(yè)內(nèi)人士的意見，國際化社區(qū)是個近幾年在北京剛剛開始興起的住宅開發(fā)模式。國際化是個很模糊的概念，從發(fā)展商方面考慮，國際化住宅應(yīng)該意味著高起點，從業(yè)主考慮，應(yīng)該是能夠達到國際化消費水準的人，才可能成為國際化住宅的業(yè)主，具體看，對于西方人而言，要符合他們的生活方式，國際化的住宅就必須有相當(dāng)大的空間，因此也就是說必須是一定檔次上的住宅，其房價必然較高。但豪宅并不一定能成為國際化住宅，因為國際化住宅還要求有相當(dāng)高的配套服務(wù)，比如提供雙語服務(wù)等與國際上物業(yè)相符的物業(yè)服務(wù)。 　　[B]北京國際化住宅社區(qū)正在興建[/B] 　　在目前階段，北京的國際化社區(qū)還是應(yīng)該集中體現(xiàn)在幾個區(qū)域，最主要的是幾個使館區(qū)及周邊區(qū)域、CBD區(qū)域、經(jīng)濟活動國際化程度高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。實際上，這些區(qū)域也是目前國際化的客戶最集中、比例最高的區(qū)域。 　　就單個的社區(qū)而言，建筑設(shè)計的國際化是國際化社區(qū)首要的基本要素。建筑設(shè)計，除了建筑外觀設(shè)計更需要內(nèi)在的功能規(guī)劃設(shè)計符合國際化的趨勢。值得思考的問題包括：物業(yè)形態(tài)的配比和布局，即社區(qū)商業(yè)、會所的功能，對工作與居住的關(guān)系的思考，是否需要在社區(qū)內(nèi)配置酒店、大型商業(yè)設(shè)施等；室內(nèi)建筑設(shè)計對國際化生活習(xí)慣的考慮，如起居室舉辦party和家庭宴會、視聽室、工人房、廚房的設(shè)計、總體的裝飾風(fēng)格、衛(wèi)生間設(shè)計等等；機電設(shè)備的考慮，比如直飲水、花粉過濾、空調(diào)新風(fēng)、濕度、電梯配置等；尊重和滿足國際化客戶的民族和宗教方面的需要。除此之外，國際化還突出表現(xiàn)為信息溝通的無邊界，信息基礎(chǔ)設(shè)施的完備、電視接收、各種先進的通訊溝通手段；社區(qū)的國際化管理。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量的國際化，引入更為專業(yè)的物業(yè)和會所的管理機構(gòu)。 　　從這些方面看北京目前的國際化住宅社區(qū)建設(shè)，金地國際花園、華潤鳳凰城二期等都是不錯的項目。 　　[B]北京本土開發(fā)商大有作為[/B] 　　目前，北京還有一個有意思的現(xiàn)象是，很多具有國外背景的投資商開始進入住宅開發(fā)領(lǐng)域。對此，北京的業(yè)內(nèi)人士認為，在國際化住宅開發(fā)方面，北京本土開發(fā)商比有境外背景的開發(fā)商應(yīng)更有作為。 　　有的業(yè)內(nèi)人士認為，國際化住宅的發(fā)展商具有國際化的背景很重要，境外的發(fā)展商因此在住宅的策劃理念上會有些優(yōu)勢。雖然國際背景是重要因素，但并不是絕對的因素，本土發(fā)展商目前的進步很快，隨著自身經(jīng)驗的豐富和實力的提高，在國際化住宅上本土發(fā)展商的發(fā)展空間將更加寬廣。從北京住宅的房型結(jié)構(gòu)來看，北京的住宅比較標準，基本能夠符合國際上對住宅的要求。再加上很多企業(yè)往往聘請一些國際知名的建筑設(shè)計公司，因此，目前北京建造國際化住宅并不存在技術(shù)問題。 　　北京什么區(qū)域國際化住宅社區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲? 　　關(guān)于北京什么區(qū)域可能成為國際化住宅社區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，很多業(yè)內(nèi)人士看好東部和西部兩個區(qū)域。東部的商務(wù)設(shè)施、生活設(shè)施和其他配套設(shè)施較為完善，能夠基本方便外國人對生活的要求；另外，東部也是北京較早開發(fā)高檔房產(chǎn)社區(qū)的區(qū)域。而西部卻因為擁有北京特有的景觀文化資源而成為今后北京國際化住宅區(qū)發(fā)展最有潛力的地區(qū)之一。 　　同時，有人認為，北京未來的國際化社區(qū)依然會呈現(xiàn)城區(qū)多于郊區(qū)的局面。這與北京現(xiàn)在的交通建設(shè)尚不健全有關(guān)。 　　對于北京國際化住宅的發(fā)展前景，很多業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度，“作為迅速成長的現(xiàn)代化國際都市，目前北京的房價對境外置業(yè)和投資者而言，具有相當(dāng)大的誘惑力。就與香港的房價相比，存在很大差距，因此北京的國際化住宅在價格上具有明顯的競爭力。”不難看出，北京發(fā)展國際化住宅的條件已經(jīng)成熟，但目前只是在做些小規(guī)模的開發(fā)，還沒有形成氣候。隨著越來越多的境外人士將北京作為其生活事業(yè)的發(fā)展之地，北京國際化住宅的建造高潮就會隨之而來。