中國住宅產業發展論壇 中國地產熱背后三大瑕疵

[img]/upload/news/200479114639305.jpg[/img] 　　在目前舉行的中國住宅產業發展高級論壇上，建設部副部長劉志峰的演講內容顯示，今年的房地產市場雖持續走熱，但仍存在著一些問題。 　　[B]房地產熱中隱憂[/B] 　　從迄今為止國內的房地產市場交易現狀來看，房地產市場呈現供需兩旺的情況，初看起來，這對于任何一個行業來說應該都是一件好事，然而劉部長對此提出了自已的看法。 　　他認為房地產市場是個比較特殊的市場，根據建設部最近的一項統計資料，結合目前業內房地產公司開發資金來源看，企業自有資金在其中所占的比例平均只有16％，仍然偏低。全國約兩萬家房地產開發企業，真正有實力獨自利用自身資金開發房地產項目的并不多，許多都是靠金融貸款模式，而且規模偏大，這樣不但引起了折遷糾紛等一些社會矛盾，而且引起了鋼材、水泥、電力、運輸等相關行業的全面緊張。 　　劉志峰指出，一些地區房價目前出現了過快增長，綜合這幾年情況來看房價“七上八下”，出現了大起大落，這種情況應該說是不正常的，但在目前我國經濟高速發展的情況下，房價很難下降。對此，政府出臺了一些宏觀調控措施，力圖使房價漲幅控制在一個合理范圍內，這個數字約為3％左右，這樣老百姓買房與銀行利率相比，不會虧本，房地產市場也才能健康發展。 　　[B]拆遷中 　　利益補償機制仍沒到位[/B] 　　劉志峰在提到前不久對嘉禾的調查時表示，雖然嘉禾事件過去后，中央對于拆遷工作的指導思想是控制拆遷規模，規范拆遷行為，同時也出臺了一些政策措施來進一步進行規范。但到目前為止，許多地方的拆遷仍然存在著兩個突出問題：一是補償機制不合理，補償價格仍然偏低，補償程度不足；二是補償沒有到位，拖欠補償款現象在一些地方較為嚴重。 　　這兩個問題帶來的后果表現在和去年同期相比，群眾因為拆遷問題上訪的比率雖然降低，但上訪的絕對數量卻有所上升，損害了地方發展的穩定。同時，一些地方上馬的房地產項目表現出“三超出”：超出了地方經濟發展的承受力，超出了地方老百姓購房的經濟承受力，超出了地方房地產發展的正常速度。 　　對此有關部委將按照中央國務院部署，對土地市場治理整頓保持從嚴態勢，要在全面清理檢查的基礎上，重點清理檢查去年以來新上項目用地情況，尤其是違反產業政策的用地，整頓違法批地，非法占地行為，對不符合法律法規和國家政策要求的在建和擬建項目一律停止審批、供應建設用地。 　　劉志峰指出，地方政府以及房地產開發企業也要對此正確理解，不能片面理解為國家開始打壓房地產業。相反正是國家仍然扶持房地產業，采取這些措施是為了規范房地產業，讓其少走彎路。 　　[B]房地產業發展 　　仍然屬于粗放型[/B] 　　劉志峰說，從目前我國的房地產發展總體框架來看，房地產業發展仍然屬于粗放型。 　　首先，房地產發展中商品房供應結構不合理，從2003年、2004年上半年的商品房供應結構來看，非住宅項目供應比重大，低價位房供不應求，高價位的多是別墅和商用地產，而老百姓真正需要的中低價位的經濟適用房較為缺少，從產業結構上反映出房地產商們多有貪多求大的心理。 　　其次，供銷總量差距擴大。盡管去年和今年上半年房地產業持續走熱，新樓盤層出不窮，但從總體供給和總體需求來看，供銷總量差距加大。 　　三是各地投資性購房比重提高。目前在樓市中，已經出現了一定數量的以購房投資為目的的購房者，國家鼓勵購房者購房自用，并鼓勵二手房市場交易，但不提倡投資者盲目炒房。 　　此外，我國房地產業粗放型發展還體現在建筑業中建筑能耗高、建設質量較差、各項建設指標較低。目前，我國建筑能耗是相同氣候條件發達國家的3倍。由于建筑材料性能和建筑技術較低，保溫效果較差，使得冬季取暖能耗普遍高于歐美國家；采用新型墻體材料只占35％；因造粘土實心磚，每年毀田現象比較嚴重；一些地方不顧自身資源條件，盲目發展高耗水、耗能、高污染項目和大草坪、水景觀等，因此目前建設系統資源節約的任務十分艱巨。 　　除解析了房地產業發展的這些瑕疵外，劉部長還指出了我國房地產業的統計數據還存在不足，比如每年的一個常見數據：房產均價，現行的做法是把高檔住宅和低中檔住宅價格混同統計，而精確的統計方法應該是高檔住宅的均價與低價住宅的均價分開統計才顯得更加合理。