海南的房價已出現了井噴 海南房地產又火了？

據《中國經濟周刊》報道，經過多年努力，海南省政府稱已經處理了80%的爛尾樓。如今，一幢幢高樓和別墅在棄置的爛尾樓旁拔地而起，著實令十年前失手于海南的地產商們唏噓不已。海南房地產從爛尾樓的圍堵中嶄露頭角，是價值的理性回歸？還是在制造新的泡沫？ 火了，海南房地產 在海南的海口、三亞，凡是瀕臨大海的許多繁華地段，越來越多地出現這樣一種奇怪的現象：一邊是正在處置或未曾處置的爛尾樓，一邊是已經出售或正在出售的新樓盤。而游走于新樓與舊樓之間的，正是懷揣百萬或者千萬乃至上億的“游客”，他們也許已經健忘了90年代海南房地產惡夢，正在為海南房地產火上添油。 海口置地花園位于海口濱海大道與明珠路的交匯處，處于海口金貿區商圈的顯赫地段。置地花園開發商、海南置地公司總經理姚惠芬說：“現在的置地花園，樓盤還沒有封頂，就已銷售一空”。但與置地花園的火熱有些不協調的是，它二期工程的旁邊則是某花園廣場的半拉子工程。經常路過這里的一個本地人告訴《中國經濟周刊》，早在1990年，這個樓就開始聳立在這里，雖然經過將近十年的風吹雨打，它依然筋骨強健。只是外露的水泥墻面已經非常斑駁，更有幾許青苔爬上了樓盤，讓這個同樣是20幾層高的建筑好似久經風霜的老人。 “這樣的情況并不奇怪，因為海南畢竟有過那段不堪回首的房地產泡沫的歷史。這幾年經過政府的努力，海口大部分爛尾樓已經處置。”姚惠芬說。依著她的指點，記者在海口許多建筑工地轉了轉，像這樣新舊樓交相輝映的場景還真是不少。《中國經濟周刊》還發現，在海口濱海大道，以及往西部延伸至西海岸，高檔樓盤幾乎全部集中在這里，最近新開發的樓盤至少有15個以上。 火熱幾重天 海南的房價已出現了井噴。在海南的三亞，房價直上之勢引人注目。兩年前，三亞即使是海景房售價每平方米也不過1500元左右，現在已經躥到4000多元，而且這個價錢還買不到一線海景房。在這里，做到很好的“碧海藍天”樓盤，當初房價平均每平方米才1500元。但幾經轉手后，現在“碧海藍天”的期房起價已超過每平方米5000多元。而在海口，最搶眼的項目還是高檔公寓以及豪華別墅。在海口濱海大道，以及往西部延伸至西海岸的樓盤，其公寓均價在每平方米4000元左右，個別“極品”樓盤均價達到了每平方米6000元；別墅價位則在每平方米8000元上下；而位于西海岸的“黃金海岸花園”推出一期48幢別墅，均價更是達到了每平方米1萬元。 “即使在北京、上海這樣的大都市，房價能達到如此水平的樓盤還是不多。”一個來此游覽的北京人不禁對《中國經濟周刊》感嘆。而站在旁邊的一個建筑工地監管人員則笑道：“就是這樣的房價，看房的人還是不少，來看房的好似都是大款，而且不是簡單的大款”。 最近，三亞房地產市場更是爆出猛料，“一天賣房45套，兩個月進賬8個億。海南省三亞市房子賣‘瘋’了！”更有媒體報道，4月26日幾位浙江游客在三亞房地產交易所希望尋求到更多的新建海景房信息，卻被告知選擇余地已很小了。 目前，三亞正在發售或在建的房地產項目有44個，總建筑面積102.53萬平方米。在售出的商品房中，海景房盡管價格節節攀高，但是一直非常走俏，且時常出現“缺貨”現象。而25平方米至80平方米的中小戶型房最受追捧，多是被外地人買來用以度假之用。如，商品街的銀亞商苑開盤僅1個月，所有樓房即售罄；三亞灣的海洋之星自1月1日開始認購，不到兩個月就有70%被認購，幾乎全部被外地人購買。 據統計，今年1-2月，三亞銷售商品房2686套，面積達28.03萬平方米，成交金額為81604.87萬元 在采訪中，有專業人士戲稱，三亞和海口正在比勢頭。在海口西海岸10公里長的海岸線上，在建和擬建的別墅多達2500多幢，按目前市場的平均價每棟300萬元來計算，2500多幢別墅的總成交價將是75億元。就在幾天前，海口決定重金征集南渡江濱江地帶城市設計方案，公開舉辦“南渡江濱江地帶”城市設計國際競賽。本次規劃競賽的范圍是海口東部南渡江出海口至環城高速公路，兩岸各500至1000米寬的濱江地帶，總面積約3500公頃范圍內的城市設計。南渡江出海口至新坡鎮，總長75公里，兩岸各500至3800米寬范圍內的概念性控制規劃。海口市將支付優勝方案設計費用25萬美元，優秀方案設計費用10萬美元。經技術審查委員會審查符合競賽要求，但又未獲優秀方案的各參賽單位均可獲成本補償費8萬美元。 趨高的房價，高昂的設計費用，一個字，就是火！? “樂觀”房產業 海南省處置積壓房地產工作小組、省房地產業協會秘書長陳武告訴《中國經濟周刊》，海南房地產如此火，但是發展穩定，形勢樂觀。依據海南省統計局統計，今年一季度，海南共銷售房屋11.25萬平方米，比去年同期增長86.9%，其中住宅銷售面積10.74萬平立米，占全部房屋銷售面積的95.3%，比去年同期增長78.7%。 據統計，一季度，全省房地產開發投資累計完成6.02億元，比去年同期增長83.3%。在總計中，商品房投資完成5.42億元，比去年同期增71.2%；土地開發投資占總額的10%，比去年同期增長4.47倍。而分類數據顯示，在全省一季度商品房投資額中，住宅開發投資占80.5%，較去年同期幅長67.4%；辦公樓、商業營業用房及其它用房等投資占19.5%，其中辦公樓投資較去年同期減少25%，其它兩類用房投資均比去年同期有較大幅度增長。 從投資來源渠道和籌措情況看，本輪全省房地產開發并沒有資金缺口，其中自籌資金多達75.5%。 銷售市場走強使銷售價格上揚，同據省統計局提供的抽樣調查資料，今年一季度，省會海口市房屋銷售價格總水平比去年同期上漲8.9%。 陳武認為，中央在海南進行處置積壓房地產試點，財政部、國家稅務總局出臺的對消化空置商品房和停緩建工程免征營業稅、契稅的優惠政策，以及中央財政的4億元專項補助資金，給海南房地產注入了強心劑，對海南房地產復蘇升溫起了至關重要的作用。 另外，海南省人大常委會2003年6月頒布了《關于加快處置海南經濟特區停緩建工程的決定》，要求所有停緩建工程自該決定頒發之日起60日內申報處置方案，無力自行處置的由政府指定的部門代為處置，各市縣也相繼出臺有關規定，加大了停緩建工程復工建設力度。 陳武還說，海南多年來致力于生態省建設，是促成海南房地產繁榮的重要原因之一。在采訪中，海南省許多官員都強調著這一因素。 是天堂還是陷阱 是什么吸引投資商和購房者絡繹不絕地穿梭在海南的樓盤之間？是海南的椰風海韻，還是炒房者的投資預期？ 擋不住的椰風？ “我們在海南的總共15億元人民幣的投資(包括房地產)也是沖著海南‘健康島’的品牌和‘椰風海韻’的景致而來的。”海口美視五月花國際高爾夫球會常務副總經理余羅橋對《中國經濟周刊》表示。 “‘健康島’是海南省為了提升房地產業競爭力而提出的。”陳武坦言。 海南省最近還提出了把海南建設成為全國人民的度假村和中華民族的四季大花園的宏偉目標。目前，海南省生態環境全國一流，空氣質量全國一流，生活質量位居全國前列，陽光沙灘、椰風海韻成為海南的代名詞，博鰲亞洲論壇、第53屆世界小姐總決賽的成功舉辦，以及“非典”沒有登陸海南島，使海南“健康島”效應日益凸現，所有這些都是海南的資源優勢，對房地產開發投資有較大的吸引力，這必然推進海南房地產市場發展。 近5年來，海南接待的游客以平均9.7%的速度遞增，早在2002年達到1254萬人次。 不過，《中國經濟周刊》在采訪過程中也發現，隨著一幢幢小區住宅拔地而起，樓盤之間的空隙也越來越小。一位已經訂房的王女士苦笑著說，這樣的局促，椰風能擋不住嗎？ 其實，一位房地產商表示，海南之所以提出“健康島”的品牌，一方面固然有這個自然環境優勢，另一方面是為了減少海南自身需求局限，吸引外省人來此置業。海南目前的經濟發展缺少有效產業的支持，沒有創造大量的就業機會和理想的薪酬標準，留不住基本的人才，一個沒有充分就業市場的城市，人們都是為了吃飯在奔波，住宅的需求量畢竟有限，特別是全省大批興建的中高檔住宅，當地居民能有多大購買力？ 城市化本來是支撐房地產發展的主要源泉。有關人士認為，近期海南省制定的城市化推進戰略也為房地產展現出更為廣闊的前景。據介紹，至2010年，全省總人口880萬人左右，城鎮總人口450萬人左右，城市化水平達到50%。至2020年，全省總人口970萬人左右，城鎮總人口600萬人左右，城市化水平達到60%。全省將逐步建立南北兩大中心城市為核心、東西中等城市為骨干、小城鎮為基礎、沿海與中部山區協調發展的城鎮體系，形成大城市—中等城市—小城市—建制鎮四個城市協調發展的城鎮格局。然而，這個遠景是遠水解不了近渴。 在采訪中，60多歲的退休老人宋堅表示，如果常年住在像海南島這樣空氣常年潮濕的地方，恐怕要得風濕病。因此，很難讓健康島的品牌效應發揮得淋漓盡致。 如果說“健康島”難以解釋海南房產熱，那投資商大把花銀子又是圖什么呢？