675套成交數據的思考，2004海南房展會述評

２００４春季海南房展會于３月２９日落下帷幕。相對近年來較平淡的海南其他房展會，本次會展從火爆的場面上看，應當是取得了成功，但此次房展存在的一些問題讓展會組織者、房展商、購房者感到遺憾，尤其是不少人對成交６７５套房提出質疑，更有業內人士擔憂：“６７５套的成交量存在大量水分，會誤導投資者、消費者、乃至政府的決策，由此催生泡沫。” 　　 　　火爆！ 　　 　　３月２７日至２９日海口持續陰天，但海口會展中心人潮涌動，一位外地購房者提著眾展商的資料從人群中擠了出來問記者，海口是不是總這么濕熱？他的額頭已經泛著汗光。 　　 　　我想這位參觀者的汗可能不只是因為天氣的緣故，還由于來觀展的人數的確很多。本次展會的組織方海南圣威爾會展服務有限公司的王經理說：“來那么多人，真是出乎意料。” 　　 　　圣威爾的總經理劉槐在展后總結展會有如此火爆的場面是因為本次會展有區別于其他房展的特色： 　　 　　１、海南有獨特的健康牌。去年“非典”、今年禽流感，海南均為無疫區，并且三亞、海口的空氣質量都居世界前列。 　　 　　２、旅游同購房結合。盡管３年前就有人提出要把旅游同購房結合，但首次將這個理念實現的是在本次房展。本次共有北京、上海、浙江等省市６００多人組團過來旅游購房，占總觀展人數的２０％。 　　 　　３、展品迎合市場。本次展會海南有４７家開發商開發的６０個樓盤參展，其中高品質、中小戶型、海景房、綠化面積大、升值潛力大的樓盤深受購房者喜愛。 　　 　　浙江購房團的組織單位，浙江在線的劉女士介紹，浙江購房者來海南觀展是看中海南良好的人居環境，較低的房價，還有全國房價上升這個大環境。該團的一位女士說她是奔著海南的海來買房的。 　　 　　一位發展商認為，此次房展會對海南房產業發展是有積極作用的，不僅推介了一批能代表海南房地產業發展水平和地域特色的新樓盤，也為業界提供了一個學習和交流的平臺。 　　 　　遺憾…… 　　 　　盡管本次會展場面堪稱火爆，但會展中存在諸多問題令展會組織者、開發商、購房者都感到遺憾。 　　 　　有房產開發商向記者反映了三點：①季節不合適。他認為倘若會展在春節或者五·一黃金周推出，效果應該更好；②時間太短，消費者買房子跟買小商品不一樣，買房需要收集眾多資料，３天時間對買房者來講無論如何都是不夠的；③展會組織者沒有跟參展開發商做良好的溝通，以致于參展商竟然不知道會組織哪些人來觀展，更別提有針對性的接待了。 　　 　　另一參展商認為展會組織者在宣傳上投入不大，不少有興趣的市民在過后才知道有此會展。 　　 　　記者從一個旅游購房團了解到，他們認為旅游跟購房在時間上發生矛盾，要看房旅游的時間太少了，另外他們對旅行社的工作有意見。 　　 　　劉槐也承認在這次會展中存在一些需要完善的地方，他還認為在后勤上有待改進，部分參展商的資料準備不足，也影響了消費者。 　　 　　水分？ 　　 　　此次房展最令人興奮的一個數字就是銷售６７５套房。６７５套的成交量為不少媒體追捧，不少市民驚嘆。但眾多業內人士認為，６７５套肯定存在水分。 　　 　　據調查了解，６７５套的數字是展會組織者，通過向各個參展商所收的調查問卷統計而來，并無核實措施。一房產開發商說：“每個參展商都可以把自己的成交量提高，這樣可以擴大影響，提高知名度，而展會組織者也喜歡參展商多報成交量，以證明展會成功。” 　　 　　另外，參展商在統計成交量的口徑上也存在較大差別。一位參展人員告訴記者，有些參展商以簽訂購房協議的數量為準，有些以交納定金為準，有些則以登記意向表格為準，很少以辦理過戶手續為準的，有些則將這些情況都加起來作為售房數量。北緯１８°將已訂購的和有意向的分開，但這樣的展商太少了，大多數都將有意向的記入成交量。一房產開發商私下透露：本次房展，他們的房子沒有實際賣出一套，媒體公布幾十套房屋都只是有意向購買。 　　 　　另一開發商則認為：“別說是６７５套，真正成交的有６０、７０套就了不起了。”他回憶以前房展上自己樓盤真實成交的只有１套，交定金的２０多套，有意向的１００多套。后來這些交定金的和有意向的很少發生實際交易。 　　 　　一業內人士對此現象深感憂慮，他說：“這些有水分的統計數字，會對投資者、市民、乃至政府產生誤導，他們會認為海南房地產發展很好，根本不存在泡沫。但這種誤導可能造成投資的盲目，催生泡沫。” 　　 　　炒房？ 　　 　　不少人非常關心島外購房團，認為他們是“炒房團”。記者在采訪本次會展的同時也就此問題跟一些被采訪人交流。 　　 　　據了解，由于海南具有獨特的人居環境，不少島外購房者來海南不是為了炒房，而是為了自居自住。這是海南環境帶給海南增添的安全系數，也是海南區別于其他地區的重要方面。 　　 　　浙江在線的劉女士介紹她帶的團大部分都想買房自住，也有部分團員想要投資、投機。因此不能對炒房放松警惕，畢竟海南對泡沫太敏感了。 　　 　　用一位浙江購房者的話可能可以表達他們來海南購房的目的，她說：“我想買個小戶型自己住，但若遇到有升值潛力的樓盤，我也會選擇投資。” 　　 　　已有消息傳出，在今年１０月，本次房展的組辦者還會舉辦同樣類型的房展，希望下次房展能彌補本次的遺憾，所公布的數據更加科學可靠。