滬中心區建筑物控制高度和容積率規定出臺

在經歷了長時間的爭論之后，有關上海市中心區建筑物控制高度和容積率的詳細規定近日將會出臺。 　　此前，關于上海市中心區將限制容積率和高度的傳聞一直在發展商中流傳，一些拿到中心城區地塊的發展商向記者表示，由于政策的變化，他們的設計方案要作重新修改以適合政府的要求。 　　據不完全統計，目前上海高層建筑有4000多幢，其中100米以上超高層建筑就有1000多幢。而數量龐大的高層建筑給城市帶來的一系列問題，是上海市政府下決心規范中心區域建筑的重要原因。 　　據悉，由于這項規定的實施，將導致目前眾多中心市區的項目進展有所推遲。而中房指數辦公室的高級分析師陳晟認為，市中心區的容積率調整之后，將促使中心市區的房價上漲。 　　復旦大學世界經濟研究所所長華民教授認為，發展商對原本應該用來建造商務中心的地塊的爭搶直接造成市中心地價過快上漲，外商面對分散于各區的商務區感到茫然，商務成本的上升也降低了上海市中心區對外商的吸引力。 　　上海城市功能的退化 　　上海財經大學房地產研究中心主任印堃華告訴記者，關于市中心區限制高度和容積率的討論早就開始了。“現在要出臺的相關政策是正確的，否則上海市中心區的功能就完全廢掉了。” 　　先前由于市中心區開發上行政分割的原因，造成了各區隨意開 發自己的商務中心和住宅小區，使上海的商務區缺乏了統一的規劃。復旦大學世界經濟研究所所長華民教授指出，由于中心區土地的稀缺性，導致發展商為獲取高額利潤開始拼搶市中心土地，繼而使不同功能的用地造成了破壞，原本應該用來建造商務中心的地塊被拿來建造了高檔住宅，而這種搶奪直接造成了市中心區地價的過快上漲。 　　華民從城市可持續發展的角度，向上海市政府提出了限制上海市中心區的建筑物高度和容積率的建議。他認為，一個城市中應該有明確的中央商務區，而這個商務區內有一些高層建筑，而且數量也不應該太多，到商務區周邊就應該是一些高度適中的建筑，否則將會帶來城市功能形態的紊亂和城市生態形態的破壞。 　　而現在的情況是，上海市的商務區被割裂了，散布在全市的各個地區。華民擔心，長此以往將造成外商面對眾多商務區時投資的茫然，然后將是商務成本的上升，進而降低上海市中心區對外商的吸引力。 　　專家們認為，上海市市中心區照目前的情況發展下去，將出現市中心區既不適合商務辦公、也不適合居民居住的兩難境地。目前市中心的4000多幢高層建筑暗含著城市管理、城市正常運行、城市安全等諸多問題，而景觀破壞、熱島效應已經開始顯現。 　　高容積率住宅擠壓上海 　　發展商較普遍的認識是，政府將要求那些于2002年9月1日以后拿到中心區域地塊的發展商降低建筑的容積率和高度，以達到政府所要求的標準。一些業內專家透露，市中心區域住宅的容積率應在2.5以下，商用樓的容積率在4.0以下。 　　目前上海市中心區普遍存在建筑物的容積率過高且高度不斷增長的狀況。印堃華教授在接受記者采訪時認為，“目前上海市中心區的開發強度已經嚴重超標。” 　　隨后，他指出，造成目前城市建設混亂的主要原因在于上世紀90年代上海市土地規劃權和土地批租權向各區的下放，而這也是一個兩難的決定，如果不把土地批租的權力下放，在當時的情況下，將很難促進各區的開發。 　　權力的下放造成眾多發展商在經濟利益驅動下，片面追求建筑高度和容積率。因此，蘇州河沿岸有些地塊和四川北路一些新建的高層建筑，體量相當大，像水泥森林一樣，給人壓抑感。大量高容積率建筑破壞了全市的整體規劃。 　　根據印堃華的估計，今后上海要建設的高層建筑還將有2500幢，這顯然對于上海的市中心區來說是個災難。發展商將住宅越建越高，水岸景觀房任意包圍河流，造成了城市景觀的極大破壞，而空氣污染、光線不足、熱島效應也隨之而來。 　　對此，同濟大學的建筑設計專家鄭時齡教授也表示，城市建設發展中如果不嚴格控制高度和容積率，勢必會影響人與自然的協調發展，而且超高層住宅的消防和安全一直是人們擔憂的問題，至今尚無良策能保證萬無一失。 　　應重視可持續發展 　　在上海市中心區建筑物高度和容積率超標的尷尬面前，則透露出政府在城市發展理念上的偏差。華民認為，長時間以來上海市政府在要錢還是要城市的功能定位上表現得不是很堅定。 　　因此上海市中心區的建筑不僅應該是限制高度和容積率，而且應該有統一的規劃，不應該出現其他形態的地產進入本應是商務區的用地，避免出現住宅擠走寫字樓和一些適合城市發展的工廠的情況。華民強調，這種考慮也是為城市可持續發展作長遠打算，否則市中心區的許多地區將在不久的將來失去穩定的稅收來源，市中心區現在的做法是一種政府的短期行為。 　　而且，城市規劃方面的權威性不足也是許多專家的共識。上海雖然在城市發展上存在統一規劃，但一些規劃能夠輕易被人為改變或否定，因此有必要加強城市規劃的法律約束力。 　　日前上海市政府已經對高層建筑有了明確的態度，要嚴格控制高度和容積率，通過引導逐步限制建設高層、特別是超高層，推動其集中布局。 　　而在目前的情況下，印堃華建議，不應該再加快舊區改造的步伐，適當控制節奏和加強規劃是當務之急。