五大問題直擊國內(nèi)ＣＢＤ軟肋

２０世紀２０年代美國最早提出中央商務區(qū)這一概念，５０－６０年代先在美國紐約、芝加哥、洛杉磯，后在西方國家和日本等一些大城市陸續(xù)開始規(guī)劃和開發(fā)中央商務區(qū)，到８０年代在世界各地基本形成了一批風格各異的ＣＢＤ，如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸區(qū)、法蘭克福金融區(qū)、香港中環(huán)等相繼成為世界上比較成熟的中央商務區(qū)。 　　為了適應中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展和進一步對外開放的需要，在中國條件成熟的特大城市適當建設一些中央商務區(qū)，對于推動城市現(xiàn)代化建設和國際經(jīng)貿(mào)交流、提高聚集效應是有必要的。中國在９０年代初開始提出建設ＣＢＤ，北京是我國最早推出建設ＣＢＤ設想的城市，在１９９３年經(jīng)國務院批準的《北京城市總體規(guī)劃》提出了北京商務區(qū)的建設規(guī)劃，２０００年８月北京市決定成立商務中心區(qū)建設聯(lián)席會議和商務中心區(qū)管理委員會和推動以朝陽區(qū)國貿(mào)為中心的３．９９平方公里的中央商務區(qū)的建設步伐。 　　通過國際征集和國際專家論證，北京中央商務區(qū)總體規(guī)劃方案于２００１年編制完成。隨著北京朝陽區(qū)ＣＢＤ建設的啟動，從２０００年以來每年秋天舉辦北京ＣＢＤ國際商務節(jié)，到２００３年１０月已經(jīng)成功舉辦了第四屆，其規(guī)模和影響越來越大。繼北京朝陽、上海陸家嘴開始大規(guī)模建設ＣＢＤ之后，天津、武漢、成都、西安、重慶、南京、深圳、蘭州、廈門、濟南、杭州等４０多個城市也制訂了ＣＢＤ規(guī)劃，其中七、八個城市已經(jīng)啟動了建設工作，個別城市甚至提出要在幾年內(nèi)建成自己的ＣＢＤ。ＣＢＤ已經(jīng)成了城市化中的一個新時尚，但隨著ＣＢＤ熱的興起，一些值得關(guān)注的問題也相伴而生。 　　一、開發(fā)ＣＢＤ盲目跟風 　　ＣＢＤ是都市化發(fā)展到非常高的水平之后的一種必然選擇，而不是人們憑空臆造出來的東西。建設ＣＢＤ需要具備一定的條件，除了具有豐富的歷史沉淀、技術(shù)流、資金流、信息流和物流匯集的中心位置及具有較強的輻射效應、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、ＧＤＰ千億元以上的整體經(jīng)濟實力和較高的人均ＧＤＰ指標、完善的城市基礎(chǔ)設施、高素質(zhì)人才聚集等，還要有足夠的國際影響力，因為ＣＢＤ增長的源泉主要來自全球性商務機構(gòu)的聚集，只有當一個城市進入到具有越來越大的地區(qū)域性或全球性的影響力、跨國公司、國際金融機構(gòu)及相伴而生的各種服務機構(gòu)大量出現(xiàn)的階段，這樣的城市才會產(chǎn)生建設ＣＢＤ的客觀需要。 　　但實際上，國內(nèi)同時具備上述條件的卻寥寥無幾。而且，ＣＢＤ的建成需要１０年以上的時間、投入數(shù)千億、甚至上萬億元的資金。如僅以大北窯立交橋東北角為中心、占地３０公頃、建筑面積約１５０萬平方米的北京ＣＢＤ核心區(qū)的建設就需七、八年時間和２００多億元人民幣。一些發(fā)達國家中心城市的ＣＢＤ建設也用了３０年甚至５０年的時間。北京ＣＢＤ之所以選擇在朝陽區(qū)國貿(mào)中心一帶，是因為這里集中了北京７０％以上的涉外資源，如跨國公司駐中國代表處的６５％和駐北京的９５％，外國銀行駐北京分行的９０％，北京最好的寫字樓、最大的賓館等服務設施的８０％以上也集中在這里。 　　雖然北京ＣＢＤ事實上的規(guī)劃和建設從１０年前就已經(jīng)開始了（以建設國貿(mào)中心為標志），但有專家預測，北京建成成熟的ＣＢＤ還需要３０年時間。按照區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易增加值這一衡量ＣＢＤ核心功能的主要指標來比較，北京ＣＢＤ還只有紐約曼哈頓區(qū)的一個零頭。而一些連最起碼的條件都不具備的地級市也想躋身開發(fā)ＣＢＤ的行列，實際上是可能是想通過搭一程時髦的ＣＢＤ順風車來提高當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)熱度和提高官員政績。 　　二、ＣＢＤ開發(fā)走樣 　　把ＣＢＤ當做一個筐，什么都往里裝，掛羊頭賣狗肉，任意繞過已經(jīng)制定或通過的規(guī)劃的現(xiàn)象值得警惕。按照２００２年制定的北京ＣＢＤ總體規(guī)劃方案，在３．９９平方公里范圍內(nèi)控制建筑面積為１０００萬平方米，其中寫字樓面積為５００萬平方米、住宅占２５％，商業(yè)、服務、文化設施等占２５％。 　　但在實際操作中，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重的偏離軌道現(xiàn)象，開發(fā)商更熱衷于短平快的高檔住宅，區(qū)內(nèi)許多大項目都以公寓立項，目前建成的住宅面積就已經(jīng)突破了５００萬平方米，加上在建的將突破１０００萬平方米。同時，商鋪面積也在高奏凱歌，即將突破１００萬平方米，而作為商務區(qū)重頭戲的寫字樓的建設由于貸款較難、投資回收期較長、風險較大而受到冷落、開發(fā)滯后，“投資置業(yè)”擠占甚至取代商務開發(fā)愈演愈烈。 　　２００３年１０月上旬在北京召開的中、美、韓三國房地產(chǎn)發(fā)展論壇上美國房地產(chǎn)同業(yè)公會國際委員會主席詹姆斯·阿斯庫特所作的《變革時代的全球化城市》報告中指出，中國房地業(yè)太偏重住房的開發(fā)，對公共設施的建設重視不夠。缺乏發(fā)達的公共設施，難以稱得上完善的房地產(chǎn)業(yè)。如果政府不能嚴格限制住宅和商業(yè)設施的過量開發(fā)，隨意突破規(guī)劃，將無法發(fā)揮賦予ＣＢＤ集中度高、活力高、效率高的商務中心區(qū)的使命，ＣＢＤ將產(chǎn)生畸變，ＣＢＤ不再ＣＢＤ。 　　９０年代初廣州就曾規(guī)劃和開發(fā)ＣＢＤ，結(jié)果，房地產(chǎn)先行，只是建成一片１００多萬平方米的住宅社區(qū)，而真正意義上的ＣＢＤ仍不見影。再看看法國，在巴黎拉德方斯７５０公頃的商務區(qū)內(nèi)聚集了２０多家世界最大企業(yè)辦事處、１５００家公司總部和５０％的法國大企業(yè)，有１５萬職工在這里上班、還有歐洲最大的購物中心—四季商場，成了巴黎名副其實的商務中心區(qū)。 　　三、ＣＢＤ功能被泛化、弱化 　　在北京ＣＢＤ周圍地區(qū)借ＣＢＤ之勢大興住宅和商務設施，眾多的項目被貼上ＣＢＤ或后ＣＢＤ的標簽。這種弱化、泛化ＣＢＤ或魚目混珠的現(xiàn)象，使中央商務“頭重腳輕腹中空”，勢必會削弱ＣＢＤ的核心凝聚力，對ＣＢＤ的建設形成擠出效應，也會使商務設施容量超出市場的需求而形成資源浪費。因此，亟待制止各種建設放任自流的發(fā)生，加強ＣＢＤ開發(fā)的統(tǒng)一和規(guī)范。 　　四、ＣＢＤ求大求洋 　　國外的ＣＢＤ一般都不超過４平方公里，只有一兩條街道，建筑規(guī)模在２００－２０００萬平方米，如紐約曼哈頓華爾街不足一平方公里，卻因集中了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所、百多家跨國巨頭總部以及一些著名建筑物和豪華居住區(qū)而成為蜚聲世界的金融商務中心區(qū)，特別是金融業(yè)高度集中的華爾街成了世界紐約乃至現(xiàn)代美國的代名詞。而國內(nèi)某些城市卻唯大唯美，數(shù)十條大街和數(shù)十平方公里劃作ＣＢＤ，并渴望在幾年內(nèi)建成。此外，國內(nèi)一些地方仍然把建筑物的高度當作ＣＢＤ形象的追求，似乎高樓林立便是ＣＢＤ的象征和內(nèi)涵。實際上，９．１１事件后許多專家對高樓的安全保障及經(jīng)濟性問題提出了質(zhì)疑。 　　此外，一些地方，無論是ＣＢＤ的總體規(guī)劃、還是項目的設計，皆不惜花巨額資金聘請各國設計師設計方案，唯洋人設計為美、仰洋人鼻息。當然，聘請一些外國專家、設計師，吸收外國規(guī)劃、建設ＣＢＤ的成功經(jīng)驗是非常必要的，但不能漠視、否定我們自己的優(yōu)秀規(guī)劃設計方案。 　　五、功能雷同區(qū)過多 　　目前，北京ＣＢＤ把未來總體發(fā)展目標定位在跨國公司地區(qū)總部和國際金融機構(gòu)聚集地上，而相距數(shù)公里的北京金融街正在熱火朝天地展開，已經(jīng)建成１１０多平方米的寫字樓，不久就將超過２００萬平方米，其定位是金融商務中心區(qū)，正致力于面向國際化，即吸引國際金融機構(gòu)入駐。中關(guān)村豐臺區(qū)的跨國公司總部區(qū)建設也緊鑼密鼓，而早先的中關(guān)村科技區(qū)也正在致力打造包括科技、商務和金融在內(nèi)的綜合功能。此外，王府井地區(qū)、亞運村地區(qū)、也在分擔著商務辦公的功能，這幾個地區(qū)的定位與朝陽ＣＢＤ在功能設計上，存在部分或全部的交叉和重疊現(xiàn)象，在一個城市里相繼開發(fā)、建設幾大功能交叉重疊的區(qū)域，不能不讓人擔心有限的資源稀釋和為爭奪資源而爆發(fā)惡性競爭。 　　朝陽區(qū)政府已經(jīng)在１０月９日上商務節(jié)期間成立了北京市金融發(fā)展顧問團，旨在通過政府主導戰(zhàn)略加強ＣＢＤ的金融戰(zhàn)略地位。第四屆朝陽ＣＢＤ國際商務節(jié)剛落幕，西城區(qū)金融街又在１０月２６日召開“推介會”，并對“進駐”街區(qū)機構(gòu)提供免交工商注冊費、購（租）寫字樓提供１０００元／平方米的補貼和其他一些優(yōu)惠。同城競爭、其他地區(qū)和城市類似現(xiàn)象也比比皆是。