五大問題直擊國內(nèi)CBD軟肋
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2003-10-30
來源:景觀中國網(wǎng)
20世紀20年代美國最早提出中央商務區(qū)這一概念,50-60年代先在美國紐約、芝加哥、洛杉磯,后在西方國家和日本等一些大城市陸續(xù)開始規(guī)劃和開發(fā)中央商務區(qū),到80年代在世界各地基本形成了一
20世紀20年代美國最早提出中央商務區(qū)這一概念,50-60年代先在美國紐約、芝加哥、洛杉磯,后在西方國家和日本等一些大城市陸續(xù)開始規(guī)劃和開發(fā)中央商務區(qū),到80年代在世界各地基本形成了一批風格各異的CBD,如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸區(qū)、法蘭克福金融區(qū)、香港中環(huán)等相繼成為世界上比較成熟的中央商務區(qū)。
為了適應中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展和進一步對外開放的需要,在中國條件成熟的特大城市適當建設一些中央商務區(qū),對于推動城市現(xiàn)代化建設和國際經(jīng)貿(mào)交流、提高聚集效應是有必要的。中國在90年代初開始提出建設CBD,北京是我國最早推出建設CBD設想的城市,在1993年經(jīng)國務院批準的《北京城市總體規(guī)劃》提出了北京商務區(qū)的建設規(guī)劃,2000年8月北京市決定成立商務中心區(qū)建設聯(lián)席會議和商務中心區(qū)管理委員會和推動以朝陽區(qū)國貿(mào)為中心的3.99平方公里的中央商務區(qū)的建設步伐。
通過國際征集和國際專家論證,北京中央商務區(qū)總體規(guī)劃方案于2001年編制完成。隨著北京朝陽區(qū)CBD建設的啟動,從2000年以來每年秋天舉辦北京CBD國際商務節(jié),到2003年10月已經(jīng)成功舉辦了第四屆,其規(guī)模和影響越來越大。繼北京朝陽、上海陸家嘴開始大規(guī)模建設CBD之后,天津、武漢、成都、西安、重慶、南京、深圳、蘭州、廈門、濟南、杭州等40多個城市也制訂了CBD規(guī)劃,其中七、八個城市已經(jīng)啟動了建設工作,個別城市甚至提出要在幾年內(nèi)建成自己的CBD。CBD已經(jīng)成了城市化中的一個新時尚,但隨著CBD熱的興起,一些值得關(guān)注的問題也相伴而生。
一、開發(fā)CBD盲目跟風
CBD是都市化發(fā)展到非常高的水平之后的一種必然選擇,而不是人們憑空臆造出來的東西。建設CBD需要具備一定的條件,除了具有豐富的歷史沉淀、技術(shù)流、資金流、信息流和物流匯集的中心位置及具有較強的輻射效應、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、GDP千億元以上的整體經(jīng)濟實力和較高的人均GDP指標、完善的城市基礎(chǔ)設施、高素質(zhì)人才聚集等,還要有足夠的國際影響力,因為CBD增長的源泉主要來自全球性商務機構(gòu)的聚集,只有當一個城市進入到具有越來越大的地區(qū)域性或全球性的影響力、跨國公司、國際金融機構(gòu)及相伴而生的各種服務機構(gòu)大量出現(xiàn)的階段,這樣的城市才會產(chǎn)生建設CBD的客觀需要。
但實際上,國內(nèi)同時具備上述條件的卻寥寥無幾。而且,CBD的建成需要10年以上的時間、投入數(shù)千億、甚至上萬億元的資金。如僅以大北窯立交橋東北角為中心、占地30公頃、建筑面積約150萬平方米的北京CBD核心區(qū)的建設就需七、八年時間和200多億元人民幣。一些發(fā)達國家中心城市的CBD建設也用了30年甚至50年的時間。北京CBD之所以選擇在朝陽區(qū)國貿(mào)中心一帶,是因為這里集中了北京70%以上的涉外資源,如跨國公司駐中國代表處的65%和駐北京的95%,外國銀行駐北京分行的90%,北京最好的寫字樓、最大的賓館等服務設施的80%以上也集中在這里。
雖然北京CBD事實上的規(guī)劃和建設從10年前就已經(jīng)開始了(以建設國貿(mào)中心為標志),但有專家預測,北京建成成熟的CBD還需要30年時間。按照區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易增加值這一衡量CBD核心功能的主要指標來比較,北京CBD還只有紐約曼哈頓區(qū)的一個零頭。而一些連最起碼的條件都不具備的地級市也想躋身開發(fā)CBD的行列,實際上是可能是想通過搭一程時髦的CBD順風車來提高當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)熱度和提高官員政績。
二、CBD開發(fā)走樣
把CBD當做一個筐,什么都往里裝,掛羊頭賣狗肉,任意繞過已經(jīng)制定或通過的規(guī)劃的現(xiàn)象值得警惕。按照2002年制定的北京CBD總體規(guī)劃方案,在3.99平方公里范圍內(nèi)控制建筑面積為1000萬平方米,其中寫字樓面積為500萬平方米、住宅占25%,商業(yè)、服務、文化設施等占25%。
但在實際操作中,已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重的偏離軌道現(xiàn)象,開發(fā)商更熱衷于短平快的高檔住宅,區(qū)內(nèi)許多大項目都以公寓立項,目前建成的住宅面積就已經(jīng)突破了500萬平方米,加上在建的將突破1000萬平方米。同時,商鋪面積也在高奏凱歌,即將突破100萬平方米,而作為商務區(qū)重頭戲的寫字樓的建設由于貸款較難、投資回收期較長、風險較大而受到冷落、開發(fā)滯后,“投資置業(yè)”擠占甚至取代商務開發(fā)愈演愈烈。
2003年10月上旬在北京召開的中、美、韓三國房地產(chǎn)發(fā)展論壇上美國房地產(chǎn)同業(yè)公會國際委員會主席詹姆斯·阿斯庫特所作的《變革時代的全球化城市》報告中指出,中國房地業(yè)太偏重住房的開發(fā),對公共設施的建設重視不夠。缺乏發(fā)達的公共設施,難以稱得上完善的房地產(chǎn)業(yè)。如果政府不能嚴格限制住宅和商業(yè)設施的過量開發(fā),隨意突破規(guī)劃,將無法發(fā)揮賦予CBD集中度高、活力高、效率高的商務中心區(qū)的使命,CBD將產(chǎn)生畸變,CBD不再CBD。
90年代初廣州就曾規(guī)劃和開發(fā)CBD,結(jié)果,房地產(chǎn)先行,只是建成一片100多萬平方米的住宅社區(qū),而真正意義上的CBD仍不見影。再看看法國,在巴黎拉德方斯750公頃的商務區(qū)內(nèi)聚集了20多家世界最大企業(yè)辦事處、1500家公司總部和50%的法國大企業(yè),有15萬職工在這里上班、還有歐洲最大的購物中心—四季商場,成了巴黎名副其實的商務中心區(qū)。
三、CBD功能被泛化、弱化
在北京CBD周圍地區(qū)借CBD之勢大興住宅和商務設施,眾多的項目被貼上CBD或后CBD的標簽。這種弱化、泛化CBD或魚目混珠的現(xiàn)象,使中央商務“頭重腳輕腹中空”,勢必會削弱CBD的核心凝聚力,對CBD的建設形成擠出效應,也會使商務設施容量超出市場的需求而形成資源浪費。因此,亟待制止各種建設放任自流的發(fā)生,加強CBD開發(fā)的統(tǒng)一和規(guī)范。
四、CBD求大求洋
國外的CBD一般都不超過4平方公里,只有一兩條街道,建筑規(guī)模在200-2000萬平方米,如紐約曼哈頓華爾街不足一平方公里,卻因集中了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所、百多家跨國巨頭總部以及一些著名建筑物和豪華居住區(qū)而成為蜚聲世界的金融商務中心區(qū),特別是金融業(yè)高度集中的華爾街成了世界紐約乃至現(xiàn)代美國的代名詞。而國內(nèi)某些城市卻唯大唯美,數(shù)十條大街和數(shù)十平方公里劃作CBD,并渴望在幾年內(nèi)建成。此外,國內(nèi)一些地方仍然把建筑物的高度當作CBD形象的追求,似乎高樓林立便是CBD的象征和內(nèi)涵。實際上,9.11事件后許多專家對高樓的安全保障及經(jīng)濟性問題提出了質(zhì)疑。
此外,一些地方,無論是CBD的總體規(guī)劃、還是項目的設計,皆不惜花巨額資金聘請各國設計師設計方案,唯洋人設計為美、仰洋人鼻息。當然,聘請一些外國專家、設計師,吸收外國規(guī)劃、建設CBD的成功經(jīng)驗是非常必要的,但不能漠視、否定我們自己的優(yōu)秀規(guī)劃設計方案。
五、功能雷同區(qū)過多
目前,北京CBD把未來總體發(fā)展目標定位在跨國公司地區(qū)總部和國際金融機構(gòu)聚集地上,而相距數(shù)公里的北京金融街正在熱火朝天地展開,已經(jīng)建成110多平方米的寫字樓,不久就將超過200萬平方米,其定位是金融商務中心區(qū),正致力于面向國際化,即吸引國際金融機構(gòu)入駐。中關(guān)村豐臺區(qū)的跨國公司總部區(qū)建設也緊鑼密鼓,而早先的中關(guān)村科技區(qū)也正在致力打造包括科技、商務和金融在內(nèi)的綜合功能。此外,王府井地區(qū)、亞運村地區(qū)、也在分擔著商務辦公的功能,這幾個地區(qū)的定位與朝陽CBD在功能設計上,存在部分或全部的交叉和重疊現(xiàn)象,在一個城市里相繼開發(fā)、建設幾大功能交叉重疊的區(qū)域,不能不讓人擔心有限的資源稀釋和為爭奪資源而爆發(fā)惡性競爭。
朝陽區(qū)政府已經(jīng)在10月9日上商務節(jié)期間成立了北京市金融發(fā)展顧問團,旨在通過政府主導戰(zhàn)略加強CBD的金融戰(zhàn)略地位。第四屆朝陽CBD國際商務節(jié)剛落幕,西城區(qū)金融街又在10月26日召開“推介會”,并對“進駐”街區(qū)機構(gòu)提供免交工商注冊費、購(租)寫字樓提供1000元/平方米的補貼和其他一些優(yōu)惠。同城競爭、其他地區(qū)和城市類似現(xiàn)象也比比皆是。
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