解讀上海舊區改造利好政策

　　市民購買一套商品房所交的各種稅費和修繕基金，加起來一般不到總房款的3% 　　外灘記者 賀莉丹 孫立云（實習）/報道 　　8月8日，上海市建委、市房地資源局、市規劃局等部門聯合發布了這樣一條消息：上海將進一步細化舊區改造政策，提高拆遷工作透明度。 　　據透露，8月下旬，《關于推進新一輪舊區改造的若干意見》即將出臺。這個若干意見對整個上海房地產市場的影響是空前的，這個影響用上海市市長韓正的話說就是“兩個全部”：經營性土地出讓要全部實行公開招標，舊區改造用地也要全部納入公開招標之中。 　　新一輪舊區改造政策 　　有哪些特點 　　新一輪舊區改造標志性事件，是政府圈定了1000萬平方米的試點地塊（共307塊）用于改造。截至到今年7月底，已有250塊開始啟動。 　　在動遷安置上，新一輪舊區改造以鼓勵原區域有償回搬為主。為此，上海市政府出臺了一些配套政策。譬如，《關于鼓勵動遷居民回搬推進新一輪舊區改造的試行辦法》等。這些政策以“政府扶持，市場運作，市民參與，有償改善”為原則。 　　在新一輪舊區改造中，政府不再進行財政補貼，完全進入市場化運作。面臨舊改地塊前期動遷成本越來越高的實際情況，政府繼續實行和推進相關優惠政策，如對舊式里弄房屋建筑面積超過70%的區域，經認定可享受土地使用權出讓金為零的優惠。這樣就可將土地出讓金全部用于地塊動遷補償安置。 　　新一輪舊區改造 　　帶動上海地產“革命” 　　新一輪舊區改造政策規定，今后房產用地不再“協議出讓、毛地出讓”，而是“招標出讓、熟地出讓”。這是上海地產的一次“革命”。 　　長期以來，上海房地產業一直采用“房地合一，房地不分”的開發模式，即房地產開發商在取得土地使用權之后，自行組織把生地或毛地轉化為熟地，再進行開發。 　　這種模式的弊端很多：第一，造成房地產開發的周期較長和成本增加。第二，容易沖擊規劃，第三，容易造成拔蔥式開發，在土地分散開發的情況下，開發商都傾向與開發好地段、低風險的地塊，而邊角地段、動遷成本高的地段成為無人啃的硬骨頭。 　　購買套商品房所交的各種稅費不到總房款的3％ 　　據專家測算，目前上海與住房建設相關的各項收費總額，只占全國各地平均量的30%左右；市民購買一套商品房所交的各種稅費和修繕基金，加起來一般不到總房款的3%。 　　除了一些優惠政策繼續實施外，8月8日，上海市建委、市房地資源局、市規劃局等部門又聯合發布了這樣一條消息：上海將進一步細化舊區改造政策，提高拆遷工作透明度。目前已經在黃浦和盧灣兩區試行的公示、信訪接待、舉報、承諾書、監管等拆遷管理五項制度，有望在全市全面推行。 　　拆遷補償怎么算 　　上海新一輪舊區改造開始后，2001年11月1日政府發布了《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》。這個細則將拆遷補償與市場經濟的等價原則相結合，使上海的房屋動拆遷從“數人頭”轉變為按房屋價值市場評估價安置，獨生子女的面積補貼也將隨之取消。 　　居住房屋市場價補償安置標準的基本公式為：貨幣補償金額=(市場單價+價格補貼)X被拆除房屋的建筑面積。此公式中，“市場單價”，為房地產市場的評估單價。 　　“價格補貼”是指評估單價不足最低補償單價標準的，按最低補償單價標準的一定比例(不低于20%)確定；評估單價高于最低補償單價標準的，按高出部分與最低補償單價標準差額的一定比例(不低于20%)確定。 　　除此之外，拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當的補償。同時，被拆遷人接到停止建設通知后，繼續進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。 　　另外，拆遷居住房屋時，拆遷入應當向居住房屋的被拆遷入、承租人支付搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之月起增加臨時安置補助費；拆遷非居住房屋時，拆遷人還應當補償被拆遷入或者房屋承租人下列費用：(1)按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；(2)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；(3)因拆遷造成的停產、停業的適當補償。 　　政府鼓勵有償回搬 　　所謂的“有償回搬”，簡言之，通過政府扶持、企業參與、居民出資，改造舊區新建住宅之后，自愿出資的居民重回故里住新居。出資家庭通過享受相當優惠的房價，能極大地改善居住環境。 　　政府為鼓勵動遷居民回搬，專門制定了一個實施辦法：《關于鼓勵動遷居民回搬推進新一輪舊區改造的施行辦法》（滬建城（2001）第0068號）。 　　這個辦法規定，對回搬原地、原區域（住房價格基本相當的地段）的居民，給予享受以下優惠政策： 　　（一）原住房建筑面積拆一還一部分，按公有住房出售政策購買；如住房有困難的，可按優惠價格購買適當的優惠面積；再超出部分，按當地市場價購買。優惠面積和優惠價各由各區政府根據本區的實際情況確定。如私有房屋按有關規定給予適當補償。 　　（二）回搬居民系公積金繳交者，可憑回搬購房協議，申請公積金貸款，并由投資改造單位擔保。房屋建成后再辦理房地產權證抵押擔保手續。 　　（三）回搬購房出自款及貸款本息可按市財政局《關于貫徹執行“促進本市住宅產業健康發展若干意見的通知”有關個人所得稅問題的通知》（滬地稅二［1998］30號）的規定執行。 　　（四）回搬住房應按商品房標準建立房屋維修基金。維修基金的設立、使用和管理按《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（上海市人民政府令第91號）執行。 　　城市舊區改造要注意的四個人文尺度 　　上海財經大學房地產研究中心主任印坤華：上海舊區改造壟斷一級土地市場，放開二、三級土地市場，從而實現將房地開發和地產開發逐步剝離，進而構建一個以“房地分離、大地產小房產”為特色，進行集約化開發，成熟的、完善的房地產市場體系。 　　政府公共政策和企業市場化有效組合是確保舊區改造的關鍵。整個舊區改造不要急于求成，應該統籌考慮，適當控制舊區改造的速度。政府要在城市交通干道、交通方便地區造一批適合老百姓的中低價商品房，并完成新建小區的配套設施建設，輔城建設和中心城改造作為全盤考慮，中心城的動遷和改造就比較容易。 　　復旦大學社會學系教授于海：城市舊區改造要注意的4個人文尺度：一是空間尺度，即城市舊區改造要提供便于人們交際的空間。舊區里弄一個重要的特點就是有一個社區空間。在上海，有很多的中央綠地是一種炫耀性、展示性的，遠離人們的生活區；二是社會尺度，即舊區改造提供的是平民性的規劃。世界存在和發展的最基本趨勢是，降低社會的不平等。如香港的沙田地區，既有高尚住宅樓，也有廉租住房，公共設施都是共享的。而我們大規模地建造高樓，會產生人為地隔離社會的不同階層，加深社會的不平等的后果；三是正義尺度，即舊區改造與規劃應該把服務性放在第一位，第二位才是景觀的考慮；四是象征尺度，環境不僅是自然的，也是附有象征意義的感性環境，舊區改造應努力消除人們的陌生感和疏離感。 　　上海社科院經濟研究所所長左學金：土地不再協議出讓，而采取公開招標的形式，是個進步，有利于出讓土地價格更接近市場價格，也防止了個別腐敗分子通過出讓土地謀取私利。