大連“中國第二高樓”前景暗淡

由于大連商業地產全面過剩,比上海金茂大廈僅低5米的大連國貿中心,這個在建的龐然大物,其未來的商業前景很難預料。 　　 　　“現在，我國一些城市的確在建或準備建設各種名號的‘第一高樓’。”中國建筑科學研究院有關人士對本報記者說，“其中，大連市要建‘中國第二高樓’的消息，我也有所耳聞。”據記者了解，在建設“大大連”的戰略思路下，大連國貿中心大廈將作為一座嶄新的地標性建筑，矗立在這座海濱之城。因其高度僅次于上海金茂大廈，而被譽為“中國第二高樓”。本報記者赴大連市進行調查采訪時發現，業內人士對這座低調在建的“中國第二高樓”的商業前景，并不十分看好。 　　“第二高樓”低調建設 　　大連當地人并不熟悉關于“中國第二高樓”的內情。大連宏孚集團是該項目的投資方，集團負責宣傳的高人眾告訴記者，“我們只是不便向媒體披露，有些東西落實后、做了之后，才可以對外宣布。”一位接近過大連宏孚集團的人士透露：“宏孚集團老總很有能力，也很穩重，從來不張揚自己。”大連宏孚集團是大連市一家老字號民營企業，此次投資興建的大連國貿中心大廈，占地面積10160平方米，建筑面積28.6萬平方米，內部將擁有會議、商業展示、交易集散、商業信息中心和超五星級酒店等完備設施。 　　據介紹，大連國貿中心大廈總投資20億元,其中地下5層、地上78層，主體塔樓檐口高度358米，最高處420米，高度僅次于上海的金茂大廈，是目前已公布的全國第二高建筑。 　　大連國貿中心大廈位于大連市友好廣場西側，與中山路、天津街、普照街毗鄰。在施工現場，施工隊還在挖地基。“就是這里要建‘中國第二高樓’嗎？”記者詢問一名從工棚里走出來的工作人員，結果他低聲嘀咕了一句：“說是那么說。”記者留意到，“長江以北第一峰，國貿中心，財富中心”——這一施工的外圍墻上打出的標語,還是流露出了“中國第二高樓”的抱負。 　　據高人眾介紹，大連國貿中心大廈“前期已經準備了兩年，4月30日開始破土動工。”6月中旬，大連宏孚集團與大連建筑設計研究院簽下設計合同，大廈的設計正式交由大連人負責，從而打破了“我國的超高層建筑中沒有一座是國內自行設計”的紀錄。 　　大連建筑設計研究院院長張世良說，目前該院擬定的建筑方案已經通過了主管部門及大連市領導的審核，結構方案已完成了第一輪國家超高超限審查委員會的專家評審。 　　“單從地質情況來看，中國建高樓最理想的地方是重慶。大連靠海，相比而言，地質結構方面的因素要考慮得多一些。但是，技術上是可以解決的。”中國建筑科學研究院有關高層建筑方面的專家對記者說。 　　張世良稱，大連建筑設計研究院做了很多有關大連國貿中心大廈的專題科研。比如，結構地震動力特性分析、地震反應全過程分析、大震下的彈塑性分析等15個科研方案。 　　另有5項試驗正由加拿大西安大略大學、中國建筑科學研究院、大連理工大學合作進行之中。試驗研究的費用已花了250萬元。 　　商業前景有點迷茫 　　記者在大連宏孚集團的網站上發現，“2000年1月，宏孚集團正式從荷蘭歐家華公司接手大連國貿中心大廈項目，開始居民動遷工作。”也就是說，此前，大連國貿中心大廈最初的投資方并不是宏孚集團。而荷蘭歐家華公司究竟是一家什么樣的公司，它為何退出，都沒有任何公開的正式消息。宏孚集團方面也沒有對此做出任何解釋，這一切都成了未解之謎。 　　一個更大的疑惑是，大連國貿中心大廈的商業前景究竟如何？ 　　“建設高樓，是因為城市的發展空間有限。”高人眾對記者分析說，“建設高樓是要把宏觀經濟和地域經濟結合起來考慮，與城市的定位、經濟發展等因素是分不開的。”顯然，當初從荷蘭歐家華公司接手大連國貿中心大廈項目時，宏孚集團是有所考慮的。在建的大連國貿中心僅僅比上海的金茂大廈低5米，大連為什么不建“中國第一高樓”呢？有關人士解釋說，“大家沒有必要就‘第一’爭來爭去的，其實，大連方面是有這個實力去爭第一的。但是，就城市定位來講，也許‘第二’更適合大連。”據記者了解，目前大連市的最高建筑是世貿大廈，高度為250多米。“這種高樓，大連不宜多建。”一位長期研究各地商業設施的專家指出。 　　這位專家稱，可以從大連的GDP和人均收入等分析大連的商業狀況。2002年大連國內生產總值為1406億元，人均國內生產總值25276元。城鎮居民年人均可支配收入8200元，年人均消費性支出7118元；農村居民年人均純收入4140元，農村居民年人均生活消費支出2747元。“從這些數據可以發現，大連比一般的城市好一點，但是比國際化的大都市差遠了。”專家同時指出，大連的商業定位太高。據大連市人民政府網點辦的一項調查顯示，到2002年底，大連共有41個商業項目，其中商業面積101萬平方米。而截止到今年5月份，在建和擬建商業面積為174萬平方米。有關人士說，僅今年上半年，大連的商業面積就超過該市歷史上商業面積之和，城市人口的增長速度已經趕不上商業面積發展的速度，大量商業項目出現了過于集中上馬的情況。在今年5月召開的大連市委常委會上，大連最高決策層對大連商業房地產狀況做出了如下評價：“我市商業設施投資建設過熱、業態雷同、重復建設。”而目前在建的大連國貿中心大廈，在自己的藍圖中也瞄準了“綜合性商業”這樣的項目，顯然也擺脫不了“大連商業地產全面過剩”的困局。一位不愿透露姓名的人士猜測，荷蘭歐家華公司當初選擇退出，也許就是因為預見到了在大連建造這樣一個高樓，其商業前景并不看好的趨勢。 　　那大連宏孚集團為什么要接手呢？有關人士對記者分析指出，目前大連市內正在探討建立中央商務區，把境外的一些跨國公司、一些總部和地區分部、一些新型媒體以及新型的服務業，都集中設在一個區域，“或許，大連國貿中心大廈能在其中扮演‘烘托’的角色”。