加大住宅規劃設計投入-從消費者角度審視投資方向

隨著人們生活方式、價值觀的巨大變化，對于房產的要求除了質量以外，更關心小區的布局規劃、綠化環境、開發商的物業管理以及開發商所承諾的優良服務等。所以，開發商很有必要從消費者的角度來重新審視投資的方向，加大商品住宅中規劃設計的資金投入，只有這樣才能在未來的市場競爭中取得勝利。 住宅區的規劃設計包括三個方面：小區的整體規劃布局；建筑風格（建筑物的外觀）；戶型的設計。 小區的規劃布局 在進行小區的整體規劃布局，首先應把小區看做一個多元的人居環境的綜合體，具體體現在以下六個方面：空間環境要滿足人的活動要求；生態環境要有意于人的生理要求；視覺環境要滿足人的心理要求；文化環境要達到陶冶人的要求；人文環境要照顧人的交往要求；智能環境要預計人的信息要求。 從以上六個環境觀的整體規劃布局來看，應當以營造一個生態小區為主導思想并進行各個層次的空間環境設計，充分認識人與自然共生和再生的關系。在規劃設計中運用現代科技，引入生態學的原則和方法，正視自然條件本身給我們帶來的信息和靈感。 建筑風格 建筑是內容和形式的統一體，它要達到實用和美觀兩個目的。由于風格總是和形式聯系在一起，因而是建筑不可缺少的組成部分。從這個意義上上，建筑風格對住宅的開發具有重要意義。 從發展商的角度來說，良好的建筑風格對樓盤促銷是有相當大的積極意義，可以當作樓盤的賣點之一，而且在未來的市場競爭中起著尤為顯著的作用。 對消費者來說，有風格的建筑能獲得人們的認同，引起精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在建筑風格上與目標客戶心理特征的要求相符。 當然，對于項目能帶來多少經濟效益，開發時機、地段和建筑質量是三個決定性的因素。“建筑風格（形式）是否有助于提高其經濟效益，其貢獻程度如何？”這是值得我們探討的問題。首先我們可以肯定的是建筑風格在身份體現、心理特征、美觀、心情愉悅、文化氛圍這五個方面刺激了消費者的購買欲望，為開發商帶來利潤。 由于不確定的因素太多，目前我們還很難運用分析模型的方法來對建筑風格和經濟效益（利潤）的關系進行定量的分析，而且一般情況下，建筑風格對市場效果的影響都比較難以進行評估，所以這種影響經常被淡化。目前可行的是通過一些典型項目的數據統計分析，給出一個合理量化范圍。 戶型設計 在絕大多數的住宅項目中，戶型的設計是最直觀的表現消費實用性的概念，對樓盤最終實現銷售的影響是舉足輕重的。在很多戶型多樣的小區中，都很容易找到這樣的案例：這個小區往往有一兩種戶型特別好賣，這樣的戶型，即使發展商將價格提高，依然比較搶手。而有的戶型則很少有人問津，甚至將價格下調１０％以上仍然賣不動。 戶型的設計也應當本著“以人為本”的思想，才能贏得市場，帶來良好的經濟效益。戶型設計實際上是一種生活方式的設計，所有的設計都應當圍繞著環境這個中心，迎合消費者的需要。 從上述的討論，我們可以看到規劃設計對經濟效益影響是非常大的。作為一個市場意識敏感的開發商，應當重視對規劃設計的資金投入，但是這一部分的投入彈性也是相當大的，多一些與少一些對項目的成本并沒有很大影響，到底這部分該如何進行投資，這就要看開發商的投資理念了。但是確定在一個合理的比例結構內，卻能為發展商帶來巨大經濟效益。 不過現在有相當數量的開發商還沒有認識到規劃設計投入的重要性以及它所能帶來的經濟效益，其通病表現在三個方面：不愿意“浪費”太多的規劃設計費；限時間、趕進度；即使投入了相當規劃設計費，但與建筑設計師缺乏必要配合，以為把投資放了進去，剩下的就是建筑師的事情了。殊不知，難題通常就是設計師的市場意識都很薄弱，很多時候都是根據自己的經驗及一時的靈感來設計，很多時候設計出來的建筑不是落后了，就是超前了，不能抓住消費者的心理特征。 良好的規劃設計需要設計師、建筑師和發展商的共同配合來完成，這就意味著開發商必須對規劃設計進行深層次的滲透。深圳百仕達花園的建筑方案經歷了４個月才敲定就很好的說明了開發商對規劃設計的重視。萬科在房地產項目的規劃設計過程中，經常聘請境外的名師進行住宅的規劃和概念設計，而且在設計的過程中還經常組織人員進行監督，提出意見和建議與設計師交流。 現在的消費者購買房子，與其說是在買房子，還不如說是在買環境、買功能、買品位，而這些環境、功能和品位，只有通過相當好的規劃設計才能得以表現出來。建立“以人為本”的規劃設計理念，提高樓盤的整體素質，營造舒適的人居環境，在整個項目的開發過程中作用尤為重要，甚至決定該項目最終經濟效益的實現。