鳥瞰北京ＣＢＤ寫字樓

[center][img]http://m.36byz.com/upload/news/2003615153923930.jpg[/img][/center] 隨著北京涉外高檔酒店的興起，第一次寫字樓發展浪潮基本造就了當今的北京商務區格局。依托日壇和三里屯使館區的兩個商務中心區基本形成，兩個經營外貿業務的中字頭大公司中信和中創給北京帶來最早的寫字樓，國際大廈和賽特中心使得建國門外大街先于其他地區而成為北京寫字樓發展的根據地，而真正的寫字樓發展浪潮卻是在１９８８年—１９９２年。國貿中心成為北京寫字樓歷史的里程碑，使建國門外大街商務區一時重心向東偏移。 ＣＢＤ寫字樓供應的歷史沿革 從１９９０年京廣中心一期和國貿中心一期寫字樓投入使用以來，經過十多年的發展，ＣＢＤ興建了大量的高檔物業，形成擁有十多個高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等，總建筑面積達１８０萬平方米的國際商務區。其中，寫字樓的面積為９３萬平方米，占５１％的比例，其中國貿附近的樓盤幾乎占了總量的三分之一。 １９９３至１９９５年是寫字樓市場的黃金年代，區域內寫字樓主要由京廣一期和國貿一期提供，供應量約１２．８萬平方米。此時的租金水平也是有記錄的最高水平，國貿租金曾高達６０美元／月／平方米。１９９６年租金水平開始下降，而區域內寫字樓供應量卻增加了２．３萬平方米，１９９７年區域內寫字樓供應量是歷史上最多的一年，達３４．４５萬平方米，１９９８年供應量較１９９７年減少近２０萬平方米。１９９９年國貿二期及嘉里中心投入使用，加上其他寫字樓的供應量與１９９８年基本持平。受國內經濟周期，特別是東南亞金融危機的影響，租金水平一直往下跌，曾一度降至２０美元／月／平方米。２０００年租金水平開始好轉，但僅有７萬平方米入伙，相對于前兩年供應量略有回落。２００１年除京匯大廈４０９８８平方米和現代城寫字樓與數碼０１大廈共１３．１萬平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。推動這波行情的主體是一些網絡公司，但正如它們迅速地崛起一樣，也迅速走向低潮，網易也搬出了嘉里中心。從２００２年初至現在，沒有新的項目入伙，是ＣＢＤ寫字樓的斷檔期。 ＣＢＤ寫字樓的未來供應量 ＣＢＤ規劃出臺，供應量不升反降。ＣＢＤ一直都是各方看好的寫字樓市場，但今年，ＣＢＤ及其周邊地區寫字樓的供應量卻呈下降趨勢，這主要是因為ＣＢＤ的正式規劃姍姍來遲，在規劃明確前，該區域供應處于一個相對的斷檔期。但在未來三年內會有至少７０萬平方米的寫字樓項目相繼投入使用。２００３年將有兩個項目投入使用，分別是萬邦科貿、新亞大廈和嘉都大廈，供應量為１１萬平方米左右。但兩年以后將會有大量供應。 在２００３年以前，可以用“雷聲大，雨點小”或“墻里開花墻外香”形容ＣＢＤ的建設。除了金地國際花園、建外ＳＯＨＯ、財富中心、旺座、新城國際、藍堡等不多的幾個項目外，多數打著“ＣＢＤ”牌子的“ＣＢＤ項目”其實都不是規劃中４平方公里區域內的真正的ＣＢＤ項目。大多數都是周邊或外圍的項目。從２００３年起，這種局面將有所改變。２００３年將是ＣＢＤ項目大面積開工建設的一年，國貿三期、中央電視臺新址、北京電視中心、銀泰中心等重點項目將全面開工。 據統計，ＣＢＤ四平方公里的區域內有房地產開發新建和待建項目共２３個，包括金地國際花園、萬達項目、陽光１００、藍堡、旺座、新城國際、財富中心，怡禾國際、國貿三期、京澳中心、銀泰中心、中環廣場、建外ＳＯＨＯ、理想世界、世紀城市、世紀財富中心、世貿國際公寓二期、世紀財源、華遠尚都國際等。今年，國貿三期、中央電視臺新址、北京電視中心、銀泰中心等重點項目將全面開工。據此，可以看出２００４年寫字樓供應將出現較大增長，２００５年ＣＢＤ寫字樓市場將可能出現嚴重供大于求的狀況。建成后ＣＢＤ寫字樓的供應量將達到６８０萬平方米。 ＣＢＤ寫字樓的需求分析 成熟穩定型的企業是ＣＢＤ寫字樓的主要業主：１、以國貿為代表ＣＢＤ區域首先是外資企業的代表，很多外資企業的發展已經相當規范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設高品質的寫字樓，寫字樓建設和國際接軌，整個的基礎設施、配套、商務服務都需要齊全。國外的公司進入ＣＢＤ，就感覺與本國狀況基本上相同，讓客戶有一種歸屬感，很快能融入其中。而ＣＢＤ寫字樓的建設就是按照這個模式發展的。這里擁有嘉里中心、國貿二期、盈科中心等很多甲級寫字樓。到目前為止，在北京的１００多個世界５００強的企業半數生活在那個地方。２、生活在ＣＢＤ的企業就是國內穩定型的大企業，這種企業的業務渠道、收入來源和利潤水平都是穩定的，甚至企業的組織結構也是穩定的。從而具有經濟實力成為真正意義上的寫字樓的業主。 在ＣＢＤ，尤其在核心區的位置，土地出讓金會明顯比其他地區要高，這些地方不是創業人員的辦公場所，他們無法承受這么高的租金，所以項目在定位上就是那些效益好、規模大的企業。這樣的企業，因為它承受了昂貴的租金，對樓的品質的要求會比較高，因此在寫字樓的建設中就要不斷把好的東西加進來。 但是，目前，外資需求增長緩慢，中資機構是主力。 北京寫字樓市場國外資本的需求增長相對緩慢。這主要是由于許多跨國企業早已進入中國，他們在中國已經從辦事處階段成功過渡到合資或獨資公司階段，因此，即使有更換寫字樓的需要，也只是從Ａ搬到Ｂ。另外，世界經濟的放緩和前景的不明朗，減緩了對外擴張的步伐，減少了在世界范圍內的兼并和收購活動。 雖然中國加入世貿組織會使銀行、保險等外資服務業首先受益，但由于中國對外資銀行和保險業的開放是一個循序漸進的過程，對地域和客戶方面的限制會逐步取消，這就使外資銀行和保險公司不大可能近期在北京全面地開展業務，對寫字樓等高檔物業的需求相應就不會很強烈。而且，即使外資金融業進入中國，他們會更多地把其重點放在上海而不是北京，因為上海目前已經成為中國金融業的中心。 今后幾年，奧運工程的建設將帶動一批產業的發展，同時也帶來更大的商機。近兩年來一些外地的房地產發展商紛紛打入北京，搶占市場，有的還計劃把總部遷到北京。另一方面，北京的經濟發展和城市建設具有持續發展的較強的后勁。根據北京的城市特點和優勢條件，高新技術產業鏈、現代制造業和現代服務業都具有很大的發展潛力，都促使了中資機構成為主力。 未來預測 １、當前情況 本季度甲級寫字樓沒有新增供應量，成交量較２００２年第四季度有所下降，下降幅度略高于２００２年第四季度。在銷售方面，總體售價水平較２００２年第四季度略有下降。寫字樓市場的空置水平有所上升，空置率從２００２年第四季度的１５．３％上升到１５．７％，上升幅度不大。 ２００３年第一季度北京甲級寫字樓市場租金指數為７６．０３，比２００２年第四季度下降了３．６％。銷售方面，售價指數為１２３．５６，比２００２年第四季度下降了１．２％；同時，平均空置率為１５．７％，比去年第四季度上升了０．４個百分點。 ２、未來走勢 在世界經濟大環境的影響下，仍存在著某些不確定的因素，如圍繞著戰后伊拉克的重建、巴以中突等問題，對世界的經濟，特別是對寫字樓的租金方面有著很大的影響。但是中國在世界經濟中整體發展是比較好、政局比較穩定，短期內應該不存在降幅比較大的可能性。租金走勢會保持微幅下降趨勢，市場存量越來越大，而市場吸納能力有限，需求增長的速度緩于供給增長的速度，其所造成的結果只能是空置量的加大和租金水平的降低。 考慮到短期內寫字樓的增量有限，ＣＢＤ甲級寫字樓市場仍將保持平穩發展態勢，租金和價格水平不會出現明顯波動。但是２００４年北京甲級寫字樓供應將出現較大增長，２００５年北京寫字樓市場將可能出現嚴重供大于求的狀況。加上需求增長的緩慢，隨著供應的增加，大概在２００３年左右新供應量會逐漸釋放出來，租金水平則會逐漸下滑。卜凡松（作者單位：北京中原市場研究部專案組）