規劃師Barnett談城市零售策略

^{此特稿首次刊登于 Banker & Tradesman}

^{撰稿人: Sasaki高級主管及規劃師 Brad Barnett}

如同所有的城市發展一樣，成功的零售策略高度依賴于對場地環境的理解。而今日，零售業的性質本身也正在發生變化。

共租、快閃商店及創意轉租等新趨勢挑戰了傳統底層樓的使用方法，使了解城市區域的實際使用情況更為重要。Yelp丶Instagram和Foursquare等社交網站為我們提供了前所未有的視角，讓我們了解城市地區的運轉方式以及投資機會。

傳統的企業位置數據集通常采用自上而下的方法來捕獲數據，這帶來了兩個挑戰。首先，這些數據源往往難以跟上零售業等快速發展的行業，很快就會過時。其次，這些數據集通常是以較大的地域單元 (如郵政編碼)來捕獲的，這限制了我們理解街道級別等較細微的零售動態。

相比之下，新興的眾包數據集要有用得多。與自上而下的數據收集不同，它們通常采用用戶眾包方式，由較大型的公司提供監督丶數據清理和監控。這種混合方法創建了更加詳細和即時的數據集。

如今，通過眾包用戶數據我們能更容易獲得準確的營業時間——也就是店面真正開門和關門的時間。從表面上看，這個細節可能并不是那么有趣，但一個地區的大部分特征都是由營業時間決定的。這些時間為我們打開了一扇窗，讓我們能夠了解更大的零售空間相關問題——我們可以在哪里找到人? 我們應預期應該是什么樣的交通狀況?隨著商店的開門和關閉，其他類型的活動都會隨之發生。這些信息可以幫助開發商丶規劃師丶設計師和他們協力開發的城市在白天或晚上的任何時候創造出更有活力的場所。

追蹤街頭生活的人潮來去

以波士頓的營業時間為例，我們可以研究芬威(Fenway)這個區域的動態。與城市中的其他地區相比，這一地區與棒球場相關的活動和附近學生在深夜進行的活動明顯更多。相比之下，市中心的營業時間大大提前，通常在下午6點后就不再營業，從而能夠滿足上班族上下班的需要。

更進一步觀察，我們也可以追蹤一周中的變化。例如肯德爾廣場(Kendall Square)和海港(Seaport)等地區最近的發展，雖然使工作日白天與晚上的商業活動頻率相當，但各區周末的活動仍明顯減少。

那麼，我們要如何利用這些信息呢? 影響一個社區整體營業時間的主要驅動力之一是該社區內的商家組合。例如，通過波士頓的數據，我們可以看到，在這個城市，所有的零售商店都傾向于在相同的時間開門和關門(上午8-10點和下午6-8點)。

有了這些信息，我們這些開發城市的人就可以更細致地了解我們如何混合搭配底層樓的使用，從而在一天和一周內創造最佳的平衡。需要更多晚上的活動來活絡社區嗎? 不妨考慮雜貨店和餐館，這些店家在波士頓的平均關門時間都是晚上10點或更晚。而在周末，健身和娛樂相關設施是重要的活動來源，在周六和周日開放時間甚至更長。

隨著零售業的發展，創造活躍的底層樓和社區將變得更加復雜，開發商和城市在開發城市時將需要更細致入微地考慮每個層面，而新興數據集將成為理解和設計下一代大都市地區的必備工具，等待著被人們妥善利用，指引未來發展趨勢。

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