CBD白皮書之釋疑篇 從規劃“有變”說起

　　“ＣＢＤ是否存在規劃改變”，“商與住是否比例失調”、“ＣＢＤ如何解決交通痼疾”——作為政府規劃指導下建設起來的中央商務區，北京ＣＢＤ的任何風吹草動都能與規劃扯上千絲萬縷的關系，今年年初ＣＢＤ再度撞擊公眾的眼球，同樣也不例外，而一旦“ＣＢＤ規劃有變”的傳言不脛而走，ＣＢＤ規劃問題便順理成章地成為關注的焦點。帶著“２００４年ＣＢＤ發展研討會”上大家提出的疑問，本報記者專訪了ＣＢＤ管委會、當年規劃設計ＣＢＤ的總設計師柯煥章、中國城市規劃設計院總規劃師楊保軍等機構和專家。 　　CBD規劃是否調整 　　“自２００１年，市政府審批通過ＣＢＤ規劃方案后，ＣＢＤ的規劃就沒有作過調整，尤其在商務和住宅的結構問題上。”在談到ＣＢＤ整體規劃方案時，當年規劃設計ＣＢＤ的總設計師柯煥章首先強調說。 　　他表示，ＣＢＤ整體規劃方案是在綜合了國內外八家設計單位的規劃設計方案的基礎上，邀請國內外專家，經過多次論證，并吸收了市、區領導近期國際考察帶回的先進理念，反復研究修改形成的，因此規劃方案體現了國際先進水平，其具體位置、規模選擇、物業比重都非常明確。 　　規劃中的ＣＢＤ突出以商務辦公為主的功能，兼帶配套物業支持服務區域，如高檔公寓、酒店、商業和文化設施，特別強調文化設施與商務設施有機融合，避免商務功能過于單一而帶來的弊病，是一個具有多功能、高度復合的區域，在滿足商務活動的同時，還具有文化、科技、娛樂、居住等其他功能。 　　同時，ＣＢＤ也被規劃為一個以人為本的城市社區，人文色彩濃厚，規劃設計了一系列廣場、主題公園等公共開放空間，給人們創造了一個舒適的工作與生活環境。在許多人的心目中，北京ＣＢＤ將是一個２４小時充滿活力的商務中心區，避免國外一些ＣＢＤ夜晚和節假日人去樓空的孤城現象。 　　對此，ＣＢＤ管委會負責人也表示，“至少到目前為止，ＣＢＤ區域內的項目開發完全按當初的設想在運作，沒有作任何調整”，他很遺憾“謠傳不知從何而來”，現在大部分項目都已陸續開工建設，“如果要砍掉××萬住宅面積，不知上哪砍去”。 CBD需要什么樣的配套 　　一個２４小時有活力的中央商務區，它的商業等配套能否匹配也極為關鍵，畢竟北京只有一個ＣＢＤ。ＣＢＤ需要什么樣的商業等配套設施呢？ 　　ＣＢＤ需要什么商業？ 　　柯煥章表示，ＣＢＤ的商業不同于王府井、西單，主要以服務區域內商務人群的消費為主，檔次高，業態多半以高檔的專賣店、精品店和文化娛樂設施居多，有相應的百貨和小型精品超市，具備綜合類商業形式。 　　目前從已經進入市場的商業供應情況看，建外ＳＯＨＯ營造的是具有小資情調的商業街，創造人性尺度，財富中心和銀泰中心都將建高檔的精品店等。 　　遺憾的是，到目前為止，政府方面并沒有相應的商業規劃出臺，以至于在寸土寸金的ＣＢＤ區域內，竟有項目令人不可思議地打算引入量販式超市和大型百貨業。 　　楊保軍認為，這些業態的出現，只能令交通已然困難重重的ＣＢＤ雪上加霜。商務樓人群不同于超市、大型百貨業消費群，家樂福超市的雞蛋便宜幾毛錢，門口就能排上幾百位老太太，ＣＢＤ的開發商應該有使命感，對區域未來負責，政府在此也應嚴格控制。 　　央視有理由進入 　　針對配套問題，柯煥章強調說，ＣＢＤ的整體規劃方案是科學、完整的，目前出現的種種問題多半是因為規劃中的許多設施和配套跟不上，不明就里地置疑或批判是不可取的。 　　就拿曾爭議頗大的中央電視臺遷入來說，中央電視臺項目總占地面積１８萬平方米，總建筑面積５５萬平方米，許多人認為，央視的介入，將在區域內平添交通擁堵等問題。但如果不是央視進入，首先沒有一家這么大的企業能接受如此規模的用地，其次，如果按ＣＢＤ規劃的容積率５．５計算，那么建成的寫字樓面積將達到９９萬平方米，幾乎是現在所建面積的兩倍，屆時，ＣＢＤ的寫字樓供應更大，分散到所租用的公司，將帶來更多的流動人員。 　　商與住 誰搶了誰的奶酪 　　ＣＢＤ商、住結構有比例 　　在ＣＢＤ規劃方案中，筆墨最多的是項目的具體規劃要求。事實上，就目前ＣＢＤ已經開發的土地屬性看，住宅類的土地開發基本啟動，而商務類的項目只有藍堡國際中心的寫字樓和財富中心的一期１０萬平方米面世，ＣＢＤ區域內的寫字樓開發相對滯后。 　　ＣＢＤ管委會負責人指出，這一現象并不表示ＣＢＤ區域內的住宅開發過量，規劃的商與住比例不平衡。按照規劃要求，ＣＢＤ商務中心區近４平方公里的用地面積，建筑規模控制在１０００萬平方米之內，新增面積３００萬平方米，最終形成寫字樓約５０％左右，公寓２５％左右，其它２５％左右為商業、服務、文化及娛樂設施等的物業比例。 　　其中中心區是以寫字樓為主的商務區，外圍東大橋路和西大望路居住類物業居多，而在居住區和商務區之間，設置混合功能區的概念，混合區項目可以結合市場的情況建設住宅、寫字樓或酒店，這樣的考慮就是讓住宅和寫字樓的比例有一定的調節余地。 　　市場化滯后辦公物業開發 　　但是，規劃并沒有限定各開發項目必須先開發辦公物業還是住宅，開發商往往根據市場情況確定開發順序，而北京的樓市起步晚，相對而言，住宅開發比較有前景，率先啟動住宅有一定的市場依據。 　　柯煥章也認為，ＣＢＤ各開發項目有啟動先后順序的權利，并可在規劃的范圍內對物業用途和定位做相應調整，但總體執行規劃要求。現在市場上有關ＣＢＤ住宅過多的說法，一方面是因為項目啟動順序的問題，另一方面，周邊的住宅項目都打上了ＣＢＤ的旗號，混淆視聽，遠的甚至到了通州。 　　ＣＢＤ住宅商務化 　　不過，ＣＢＤ管委會負責人表示，規劃只能指導區域市場的大致方向，卻無法控制物業的最終用途。 　　ＣＢＤ另一個不容忽視的現象是，目前區域內除部分住宅立項的項目，類似建外ＳＯＨＯ、尚都國際中心等建成商務樓外，有相當一部分住宅項目入住后也改成了商住用途，如陽光１００幾乎成了中小企業的快樂天堂，商住比例占到８０％以上。區域內惟有藍堡國際公寓打出了拒絕商住的口號，其他住宅類項目都多少有商住類購買者。有業內人士認為，這不僅導致區域內商與住的結構不同于當初預期，更使得區域內高端寫字樓遭受沖擊，區域的商務檔次將降低。 　　幾朵鮮花就是春天嗎？ 　　出現上述現象，作為以商務為主的中央商務區，規劃又將如何平衡區域內整體結構關系，分散開發導致最終產權分離后，僅有少數幾個有規模、品質高的項目，就能成其ＣＢＤ嗎？ＣＢＤ將如何保持區域市場水平呢？ 　　柯煥章認為，目前最關鍵的是對規劃的執行力度，保持區域內物業大比重的平衡，此外，小公司靈活性強，有辦公也有居住需求，他們的進駐也會在一定程度上增強區域的活力。 　　他表示，現在的物業功能分配只是暫時的，一則因為高端物業還沒有大規模進入市場，二則將來隨著市場的發展，自然會優勝劣汰，居住和商務型物業將逐漸走向純粹，當年鳳凰城一期進駐時就有很多中小型公司，但發展到現在，大部分的房屋都用于居住了。 　　此外，根據目前市場表現，建外ＳＯＨＯ、財富中心的寫字樓銷售看好，有不少綜合類項目如金地國際花園已經加緊進入市場的準備時間。 　　但中國城市規劃設計院總規劃師楊保軍則認為，政府在此顯然調控力度不夠，ＣＢＤ不是單純地表現為市場行為，更不是簡單的房地產行為，而是區域經濟一體化的戰略選擇。政府有能力對土地開發進行有效控制，選擇資金實力雄厚的企業介入，而不是給一部分有投機意識的開發商以可乘之機。今后，ＣＢＤ的土地進行掛牌轉讓，有望在有限的土地資源上出現高品質的匹配產品，以實現規劃ＣＢＤ的初衷。０％以上。區域內惟有藍堡國際?