王志綱演講實錄：地產困惑與解決方略

[center][img]http://m.36byz.com/upload/news/2004327122638927.jpg[/img]王志綱工作室首席策劃師王志綱正在演講。[/center] 　　演講題目：地產困惑與解決方略 　　由南方日報報業集團舉辦的《中國地產領袖年度峰會——2004中國地產分水嶺高峰論壇》于3月26日―28日在廣州廣東大廈隆重舉行。論壇嘉賓將圍繞地產話題暢所欲言，交流碰撞，探討中國房地產戰略發展方向。以下是嘉賓王志綱的演講實錄： 　　王志綱：現在我發現，中國的房地產已經到了亂花漸迷人眼的時候了。現在已經91年、92年啟動到現在是12、12年的時間，經過了幾個的過程，第一個過程叫炒家的時代，91、92年到93年國家的宏觀調控是一個標志，所有的人都在想進入房地產，這時培育了中國最早的一批房地產商，特別是一些人到海南進行投機拿到錢去到上海、北京，現在在中國的房地產界獲得了話語權，而且是頗出風頭的房地產商們。 　　中國房地產還有一個啟蒙階段，也是一個全民地產的階段，是極其不正常的，但是也為中國后來的房地產走向正規和專業，積蓄了力量，培育了一批人馬。第二個階段，93年到97年，基本上是一個調整的階段，這個時候在整個中國，特別是除廣東以外的整個中國的廣大地區，基本上談不上正規的房地產。我記得那個時候我們做過一個統計，廣州當時的房地產，民間的購買力是60%，深圳是70%，那么一個地區，它的市場結構，個人購買占的比重越大，說明市場化的程度越高，個人購買占的比重越小，說明市場化的程度越低。98年為例，這個時候的北京盡管是一枝獨秀，形勢很好，出現了一批房地產界的大腕和企業，但是我開了一個玩笑，我說無非是建筑公司假冒化，不是嚴格意義上的房地產開發商，只是象建筑公司蓋房子，最后批發買給集團。這時北京的房地產市場，98到02年是非常好做的，任何人只要拿到地會蓋房子，只要明白部長、廳長、科長、司機住什么房子就可以了，這時培育了北京最早一批看起來很美很雄壯但是實際上弱不經風的一批發展商。 　　這是一個非常有趣的過程，南邊以廣東為代表的已經非常市場化了，但是北邊以北京為代表的還在走批發的道路，兩個市場絕對不一樣，廣東由于過早的市場化，所以在房地產的規劃、設計、園林甚至一直到營銷，最后到物業管理，都是走在中國的前列，這并不是廣東人聰明，而是市場經濟所使然。這意味著廣東遲早要成為黃埔軍校，要向全中國包括北京、上海輸送自己的人才、企業、服務方式。93年底到98年這個階段，這個時候中國其他的地方，可以說開始了房地產，但是這時的房地產還是在摸索階段，真正中國的房地產高速發展，是在98年底到02年、03年。我把它叫做迅猛發展的時代井噴時代，這時是住房分工制度的徹底結束，銀行按揭從五成到六成到七成，甚至有的地方到了八成，也就是說整個金融行業幾乎毫不例外的紛紛進入了房地產按揭。很多行長告訴我，真正爛帳不多的就是房地產帶寬，以此于建行打出這樣的廣告詞要買房到建行，很多行長倒過來請房地產商們吃飯，希望能夠給一些按揭的業務給他們。中國的房地產界開始空前的繁榮，有幾個標志，在很多地方，很多城市，房地產的開發已經成了支柱性的行業，一個地方支柱性行業的標準是占GDP的7%-8%。而且直接拉動了很多行業的發展，比如說就業，現在策劃人才是奇貨可居了，當然也有人混在其中，但是也說明了一點，房地產的確受到了健康、良性大規模的發展，這時對人才的需求，特別是對規劃之前的策劃，對營銷方面的策劃，有著強烈的需求。 　　伴隨著房地產業的繁榮，可以說幾乎全世界的規劃設計公司全部進入中國，以至于很多經濟學界、建筑學界驚呼千萬不要讓西方設計師把中國當城實驗室。西方的建筑學家在這么大的市場里，怎么不會進入呢，另外幾乎所有的傳媒，從電視到雜志，到報紙，紛紛都開辟了房地產專欄和房地產的專刊，甚至連網站也不甘落后，新浪網也專門開了房地產的頻道。幾乎所有的廣告公司，都紛紛在轉型，把房地產營銷、房地產的包裝作為自己的一個主要業務，這就是整個中國的發展。 　　在發展的過程中，可以說在短短的五六年中，中國的房地產水平甩掉了香港和臺灣，甩掉了亞洲很多國家和地區，就產品已經擠進了世界最高點。我相信很多朋友在國外也看到過，就產品的戶型和設計、產品的打造等方面，都可以這樣說，甚至有地方出現了個性化的開發，比如象杭州，我看了杭州的很多產品，中國江南的小橋流水表露的淋漓盡致，還有天府之國成都，使世界上很多建筑商看的都傻眼了。在這樣的背景下，不得不佩服中國人的聰明，不得不驚嘆市場的潛力之大。但是從03年下半年開始，可以說開始有了爭論，一種是認為中國的房地產市場泡沫化了，老經濟學家蕭灼基是持沒有泡沫的觀點，我持的觀點我認為不動產的開發和房地產開發在一些地方已經出現了很大的泡沫化，是由于房地產的關聯性非常強，還有滯后效應表現的很充分，水泥、鋼材幾乎是百分之百的漲價，以至于出現了延伸，使很多投資者產生盲目，現在很多企業，包括民營企業都在紛紛把自己巨大的投資投向鋼鐵廠、投向水泥廠。最精采的笑話，前天廣州有一個瑞士的華人，通過很多關系找到我，想跟我談，想帶一些財團進入中國。我們見面之后他提出一個有意思的問題，他說除了要把這些財團引入中國，還想在中國采購水泥，我當時聽了有點傻眼，難道你不知道現在中國的水泥是全世界最貴的呢，怎么跑到中國來采購呢。他說哦，我回去要認真的思考這個問題。 　　這說明什么呢？中國由于房地產業的火爆，直接拉動了建材行業的強大需求，建材行業的暴漲，已經誤導了很多投資者，這些投資者大量的錢財開始往這里投資，在這樣的背景下，能源也開始奇缺。如果我們不做相應的調整，會出現很多變化，的確是很考驗中國決策層的智慧。我對04年宏觀層面的手段，基本上是持，我估計高層是會進行比較大的調整，在金融政策上，在其他方方面面上。我今天提出來跟各個發展商朋友交流，因為中國的社會，特別是房地產，兩三年一次調整，我估計04年肯定會出現調整的。 　　在這樣的背景下，又出現了另外兩個東西，可以說所有的房地產商都感受到了，國家的宏觀政策開始出現了變化，首先由于房地產的過熱，奇貨可居，所以中央開始有了土地的招標、拍賣、公開化和限量化，在這樣的背景下，下一步開發商比的不是誰把房子蓋的好，而是比誰能夠拿到土地，誰能夠有效的拿到土地。在這樣的情況下，由于土地價格，在沒有實行招投標時，土地的價格是由三個要素決定的，但是原來是由第一個要素決定的，就是跟農民的談判，再加上對國家和地區政府的一些費用，這就是原來理解的土地價格，這其實遠遠不夠，現在連農民都明白了土地的價格不是這樣的，還有第二層的價格，就是土地的商業價值，比如說它是在市區內還是郊區，比如說是商住還是其他的開發，這里面的空間是很清楚的。更重要是第三個，以后土地的價格直接取決于這個城市的價值，越是看好的城市，越是成長性好的城市，肯定土地的價值是看好的，越是停滯的城市，人們紛紛逃離的城市，土地的價值肯定起不來。所以土地的問題，招投標的問題，而且土地的稀缺供應越來越緊張的情況，將會困擾發展商，今后兩三年，至少70%的房地產公司由于拿不到土地，或者會歇業或者會轉行。另外一方面，有一些超級的地產商，會紛紛用自己良好的信用和良好的經營關系，打時間差，到處進行圈地運動。現在順馳公司就是這樣，哪里有地那里就去圈。最近我看了很多內部的資料，很多房地產界的老江湖，在評價順馳時，都不敢說它這樣的做法是好還是不好，首先是表示擔心，但是又不敢擔心這樣的商業選擇究竟會不會成功，最后得出一個結論，要么會得到巨大的成功，如果成功是對中國房地產業的顛覆，要么獲得巨大的失敗，最后尸骨都收不回來。攻城掠地，到處圈地，不惜代價。現在土地儲備的競爭，象廣州的珠江合生，深圳的萬科等等，都紛紛的進入了北京、上海，象在去年，萬科的業績主要支撐點是在上海，古話說東方不亮西方亮，就是這樣，全國性的布局的確可以達到東方不亮西方亮的效果，現在爭奪土地也是他們很重要的戰略性的選擇。 　　整個中國的房地產業已經到了轉型期，影響面大而且深刻，而且這個時代對所有的發展商的戰略選擇、商業模式的設計以及風格的確定，都會帶來非常深刻的變化，如果我們不未雨綢繆，對這個東西有所防范和準備，在這個基礎上對自身企業的發展和定位找到應變的話，可能顛覆期真正到了之后，我們真的會束手無策。這就是第三句話要說的，也就是說今天的房地產業對房地產老板們來說，已經到了真正的戰略為王的時代，如果說過去靠感覺走，研究風格、研究性價比、研究營銷，兩三個人可以組建一個房地產公司，明天這樣的做法肯定不行，如果沒有對未來前瞻性的把握能力，如果沒有對自己企業的定位和把握，沒有先導性和主動性，可能連自己怎么死都不知道。這就是一句古話，在偶然中我們可能獲得成功，但是在必然中我們會被消滅，這就是中國未來房地產的格局以及態勢。 　　第二個觀點，區域城市競爭力決定地產路徑和地產選擇。 　　可以說在此之前，中國的房地產除了少數幾家，象萬科最早走向全國之外，大多數的房地產公司都是區域性的房地產公司，一般來說都不會考慮其他地區的變遷的。但是到了現在，房地產公司已經是兩極分化了，只要想做大，就要做跨地域發展。兩三年前一些房地產業的大佬們還在說房地產業還是地域性的，不適合產生全國性的房地產公司，但是現在證明不是這樣的，房地產業不僅僅是地域發展，而且很可能產生全國性的房地產品牌，象除了招投標之外，只要有全國性的品牌，往往進入新的領域，拿地都是非常容易的，象金帝在上海拿到三千多畝地，當時在上海的南墻小鎮，為什么能夠拿到地？就是因為金帝已經形成了品牌，上海認為這樣的企業進入對他們有好處。還有深圳的華僑城，在中國很多地方拿到很好的地，象在上海，上海在實行一城九鎮的計劃，其中有一個衛星城叫浦江鎮，華僑城就靠華僑城的模式，最后立刻群雄，拿到非常大的一個鎮的開發權。至于說萬科不用說了，進武漢、進上海，一邊在埋怨拿地很困難，但是因為萬科的品牌，在拿地上獲得了很多優勢。品牌的作用非常大，誰說房地產沒有全國性的品牌，這是肯定存在的，這就是為什么順馳要不惜成本來獲得全國性的知名度，因為他們意識到全國性的知名度價值會不一樣。 　　這時出現了有趣的現象，一些企業在進行全國性的擴張，另外是一些中小企業認為自己不具備跨地域擴張時，就會選擇上山下鄉的方式，所以在今天的中國，特別是長江流域、黃河流域二三級城市，房地產非常火爆，往往是中小企業去做，回報和資金的周轉的確是很罕見的。比如說二級城市象長沙還有周邊的城市，價格火爆的不得了，甚至還有湖南的湘潭、株洲，還有廣州的柳州，還有寧波、紹興等，房地產在短短的幾年里非常好做，不缺賣。 　　具備當全國冠軍的資格，開始進行全國性的擴張，獲得東方不亮西方亮的效果，在這樣的對比下，他們的標志是老板往往非常注意自己的作秀，通過作秀使自己成為自己企業的代言人，來節省廣告費，也使自己的房地產公司帶有引人的特點，從而通過明星效應獲得效益。但是對于很多中小企業來說，其實不是說沒有機會，這個時候往二級三級城市走，可以說小荷還是剛剛露出尖尖角。這是非常有趣的現象，未來兩三年中，將會越來越激烈的進行二級分化。 　　不管是大小公司，只要跨地域發展，都面臨一個問題，怎么認識中國九百六十萬平方公里，怎樣認識這個區域的成長空間、成長潛力，這就是老板必須要考慮的問題，如果這個問題不能從戰略層面上把握，我們憑直覺在一些地方圈到錢，但是在其他地方可能被消化掉。未來衡量房地產企業的老板水平，就是必須要具備戰略性的思維，其中一個很重要的思維，就是對中國九百六十萬平方公里的土地應該有一個宏觀的把握，如果把握不住，可能我們就會失去機會。今天當我們坐在廣州這個地方時，講一個很典型的案例，廣州作為中國房地產一塊試驗田，作為一個黃埔軍校，有一個非常有趣的現象，93年到現在，長達十年的時間，房地產業一直是堅而不挺，價格一直是穩中有降。正是因為穩中有挺，消費者越來越理性，在這樣的嚴酷環境里，反而錘煉出廣州發展商的高水平，但凡經過廣州錘煉的發展商，只要愿意北伐，沒有不成功的。01年北京市在CBD有一個項目，當時廣州一個從來沒有出去過的房地產發展商富力地產，以32個億把這個項目拿下來，引起了很大的振動，而北京的大佬任志強就出來說認為這個地產公司是瘋子，計算的結果是認為非死不可。經過兩年，富力的房子開盤了，我那天見到他們的董事長，他們得意的告訴我，我們的回報是廣州的二倍以上，20%。這說明什么呢？南派和北派的區別。 　　在廣州的發展商，可以說正在拼命的討好消費者，但是越做心里越沒有譜，所以現在的廣州發展商形成了兩極分化，有一批實力比較雄厚的，就選擇了維持，進北京和上海，象合生創展、萬科、金帝等。這種企業的特點是把全國性的布局做自己的戰略安排時，往往是規模化的，在本土的產品肯定不是精品，但是另外一些不具備走出去本領的房地產公司，往往在廣州就精雕細琢，做的東西都非常的好，象星河灣等，都一直是中國房地產業的樣板。在這個兩極分化的過程中，廣州一直是穩中有降，我剛才說了，去年廣州的房地產商們搞了一個活動，請了八大發展商坐在一起搞了一個峰會，談談04年的房地產發展。大家都一致的喊出一個聲音，明年的房地產肯定漲。我看了之后笑，由老板們來喊明年的房地產肯定漲，這是很荒唐的事，另外一方面來說，也說明了廣州的房地產低迷肯定他們是受不了，于是站出來喊了。在廣州03年一直房地產處于很低迷，以上海為代表的華東真是風生水起，有我的一個客戶平均上漲百分之百。有我上海的一個客戶對我說，他們的房地產項目本來在去年二月份要推出，心里在打鼓，因為02年底上海的房地產已經在漲了，他們準備在03年二月份推出，因為非典他們耽誤了，后來在八月份推出了，但是沒有想到居然漲了一倍，原來準備賣3800一平方米，但是最后是賣到了7600。 　　我們有一個調查，也有一個笑話，說中國的房地產消費是廣東人買樓看好要看六次，北京人買樓看三次，東北人買樓是不看就下單，而上海人買樓是要看36次，帶皮尺量，還要帶律師，還有七大姑八大姨經過多少次家庭會議才決定購買。但是現在如果說東北人不看的話，真正不看的就是上海人，只要有房子一搶而空。 　　現在上海很多人的心思都在炒樓花了，在我們想泡沫要破的時候，現在還在漲，最后涉及到一個爭論了，怎樣看待上海的房地產，是良性的，還是惡性的，是泡沫還是非泡沫，說實在話，我在上海說了這樣的話，我說真的今天我真的是老革命遇到新問題，我也看不清上海的房地產，因為有兩個指標，一個是按照純粹的國內指標來看顯然已經泡沫化了，現在上海的房地產是中國房地產價格最高的。但是從國際視野來看，上海要打造世界級的大都市，2010年世博會在上海舉行，比起香港只是三分之一的價格，比起臺北只是五分之一的價格，比起東京還是七分之一的價格，還沒有漲夠。但凡上海高端的樓盤都是香港、新加坡、歐盟等人來炒，他們進行投資，所以就這個問題來說很難說了，所以我保守說了一個觀點，長線來說上海這個城市房地產業的前景非常看好，空間還很大，但是短線來說，就象一個孩子長到十八歲可能要十幾年的時間，但是只用三年時間長大的話，肯定要得軟骨病的。我講這個話只想說明一個問題，也就是說未來房地產業的開發，房產的價格和價值，首先是決定于價格，最后是取決于這個城市、這個地區的成長性。 　　剛才講的這些觀點，我只是想說明一個問題，一方水土養一方面人，中國存在區域之間的競爭，區域之間的競爭是城市之間的競爭，所以必須從城市經營、城市發展的眼光來看中國城市的發展，只有這樣我們才能把握好，除了上海，還有重慶的房地產，在去年重慶的房地產真是風生水起，所有的房地產商幾乎都是發了大財，有多少賣多少，怎么看待這些現象，我想都是值得房地產發展商在戰略上好好研究的，只有研究好這些東西，我們也許在戰術上在樓盤上出現很多失誤，但是在根本上我們不會摔跤。這就是我們說的區域城市競爭力決定地產選擇。 　　剛才有記者專門問我一個尖銳的問題，他說你們現在怎么看大盤，這就是我第三個觀點，前大盤時代走向終結。這個話怎么解釋呢，我認為伴隨三個因素的產生，國家招投標土地的拍賣和控制投放土地政策出臺的，土地資源的稀缺和土地價值人們認識越來越充分，原來只有房地產商知道土地的價值，現在政府也知道土地的價值，運用城市經營的眼光來跟發展商們進行博弈，另外現在對農民的征地也不容易了。前大盤的時代已經終結了，已經不可能再有大規模的房地產開發了，我要講兩個例子，感受很深，99年到02年，這三年的時間，在整個中國做的項目，最大的二萬畝，最小也有三四千畝，最經典的例子不是華南板塊，而是在杭州的余杭天都城，現在回過頭來看感慨萬千，99年他們找過我們，本來這個項目是發展商為了揀便宜在余杭拿了一個土地，沒有想到我們去看了之后結合大發展，得出一個結論說這個地方肯定是很有前景的，我們就跟天都城的開發商說，你是有多少土地要多少，當時就要了八千畝土地，這是在新橋開發區，是九萬塊錢一畝。我們策劃規劃之后，01年引爆的時候，一下子幾千套一搶而空，而且伴隨著廣州房地產市場的井噴以及杭州整個的大規劃，一畝土地的價格更是有了很大的變化。這樣的例子和故事還有很多，包括我們在廣東的一個客戶，原來說是六千畝地，后來是征了二萬畝，現在也是不得了。現在很多大發展商對于房子買多少錢買的快與慢都不在乎了，因為土地拿到之后的增值是非常大的，所以出現了前大盤的時代。 　　這在中國引起了很大的振動也引起了很大的爭論，懂得話就按照這個方式去趕快拿下項目，不懂的人傻乎乎的爭論，有的房地產開發商說，根據我們公司的經驗，大盤五百畝為宜，超過五百畝不適合操作，最后這些公司現在也在拼命找土地，但是現在已經沒有這么多土地可以拿了。政府也醒過來了，農民也醒過來了，國家也醒過來了，這時你再有天大的本事，也不可能這樣了。還有資金的問題，也限制了拿大盤的能力，所以我說前大盤時代基本走向了終結。 　　第四個就是后大盤時代浮出了水面。 　　中國社會經濟高速發展的二十多年里，基本上是一種速度型的、粗放的、低檔次的，靠土地增量不斷放大的，在這樣的背景下獲得的發展，但是中央十六大和兩會的召開，整個中國的宏觀政策發生了很大的變化，提出要協調發展人文發展。現在還有一個重要的數據，整個中國人均GDP達到三千美金的已經有幾個地區了，根據國際的慣例，一旦人均GDP到三千美金的時候，這時就初步進入了富裕的階段，這時的消費者對于生活的品位，對于消費的內涵要求也越來越多，這對我們房地產的開發商和城市的經營者有了很大的空間，因此有可能出現一邊國家整頓開發區控制土地投放，另外就是全中國有上萬的開放區，怎樣從數量型到內涵型來強化和提升開發區的含量，從而保住開發區，而且使價值得到最大的發揮，這可以說是擺在全國政府和開發商的面前。 　　伴隨著上海整個經濟社會的發展，以及世博會要召開，以及知識經濟的到來，我們參與了一個大項目，在技術上進行重新規劃修編，我們在做的過程中我們開始明白土地是稀缺有限的，城市的價值是在不斷增長的，在這個過程中怎樣進行革新改造，在現有存量中把文章做好。在這樣的思路下就給銳意創新的發展商提供了機會。我們可能會選擇領頭羊式的企業，有不同的擅長，大家出不同的設計方案，最后就是企業的支持，最后才是價格的高低，通過這樣的方式，來選擇房地產開發商。這樣的可能占土地資源的40%，還有60%，就完全采取采取招投標。 　　后大盤時代出現了，而且政策也基本放的比較寬，從旅游、休閑、度假到園區經濟和城市經濟符合結合，還有物流、會議、會戰的介入，還有產權一體化的結合，直接介入政府和城市原來很多存量地產，或者是旅游區，或者是開發區，或者是風景區，甚至是亟待整治的國土資源。我把它叫做后大盤時代浮出水面，這對發展商的要求不一樣，光會蓋房子，光懂得戶型、容積率是不夠的，要懂得城市、懂得戰略，要懂得房地產之外更深刻的生活方式，要懂得很多符合型的業種。我前不久到三亞亞龍灣一帶，基本上所有的酒店集團都在那里跑馬圈地，幾乎在三亞做分期度假酒店的集團都賺了大錢，現在的價格已經到一萬二萬了。是三亞的房子值錢嗎，不是，是海南的海值錢，是中國人富裕了之后需要有度假的地方。我們原來對工業園區的理解遠遠不夠，現在伴隨著城市的高速發展，在城郊結合部，原來的工業園區到了城市的中心，比如說浦東在郊區，但是現在很多部分都已經到了市中心了，如果這時還在拼命的招商引資，顯然是不行的。但是性質又不能改變怎么辦，所以我們在策劃關于工業園區的開發，都出現了很多新的變化，比如說產權也一體化，比如說首腦經濟，比如說總部經濟，這些都是產業，但是表現的是居住、辦公、休閑，在休閑中工作，在工作中休閑，所以含金量比常規的工業園區強一百倍。如果說常規工業園區是手榴彈，那么他就是原子彈了。 　　現在在中國房地產時發現下一階段進入房地產的大鱷們可能不是純粹做住宅開發的開發商了，而是有專業背景、產業資源、關聯性效應的，政府比較支持的，也許他們會迅速的超過萬科還有順馳。比如說我們在歐半島做的項目，專門針對韓國經濟的，一開始想做物流基地，三千畝，現在是八千畝，派代表到韓國去對接，整個韓國經濟界非常興奮，一下子給企業找到了前所未有的商業機會。所以前大盤時代走向終結，后大盤時代浮出了水面，但是整個思維方式會發生很大的變化。 　　我的第五個觀點是房地產不等于新住宅運動。現在有一個新住宅聯盟，我相信在座也有他們的成員，我對新住宅運動并沒有貶低的意思，但是在此之前幾乎所有的房地產開發商認為房地產開發要么就是住宅要么就是商鋪或者是寫字樓，這樣來說房地產的空間并不大，競爭越來越熱，而且動作越來越透明，消費者也很理性。所以空間也并不夠大了。在這樣的背景下，我們的房地產發展商真的想把這碗飯吃下去，吃十年二十年，我記得在廣東和深圳做過一次講演，我說的是房地產不等于高附加值，因為那時的房地產發展商稍微先行一步的都是從建筑商過來的，由此形成了中國很多垃圾式的住宅和房地產。我認為房地產是一種社區文化，是一種人文關懷，涉及到很多經濟學的要素，還涉及到售后服務和管理，等等一系列的東西，給人們打造的是一個理想的家園。房地產不等于鋼筋加水泥，在今天，我想說另外一個口號，房地產不等于新住宅運動，房地產有非常廣闊的空間，房地產商們有無窮的空間，旅游開發、會展經濟等等，在很多層面都有施展的空間。 　　今年春節我去了幾個地方，感受很深，一個是去了東北，在哈爾濱周邊的滑雪場簡直火爆異常，在這樣的背景下，哈爾濱做了亞洲最大的一個滑雪場，當人均消費到了一定程度時，這時你借風借力借勢，就會獲得很大的成功。后來我到了四川，專門到了西寧雪山，那天上去了四萬人，離成都就是一個小時的車程左右，簡直是人山人海，我問什么時候發現西寧雪山的，他說是五年前發現的。我上去滑雪時是零度，非常暖和，但是茫茫大雪。休閑、旅游、滑冰的角度間接的拉動房地產的開發，所以房地產的開發視野要放的寬一些。 　　第六，房地產的出路和結論。應該善于站在城市經營的高度駕馭房地產。這是給所有房地產商們的忠告，未來五年到十年，基本上城市經營、城市化肯定是主旋律，市長怎么選擇，省長怎么選擇，放在這個角度琢磨自己的城市怎么發展，這就是城市經營，這樣戰略上就不會走偏。