林躍勤博士：警惕城市建設中的CBD熱

　　不久前有關部門在全國范圍內對CBD建設情況進行了摸底調查，結果令人吃驚，目前20萬人口以上的城市有359個，其中有36個提出和正在實施CBD發展計劃。隨著CBD熱的興起，一些值得關注的問題相伴而生。近日，記者就有關問題專訪了中國社會科學院經濟研究所副研究員、中國發展戰略研究會經濟戰略專業委員會副秘書長林躍勤博士。 　　CBD是都市化發展高水平的必然選擇 　　記者：目前，在全國范圍內興起了CBD熱潮。作為研究城市經濟學方面的專家，對此，你有什么看法？ 　　林躍勤：CBD是都市化發展到非常高的水平之后的一種必然選擇，而不是人們憑空臆造出來的東西。實際上，國內同時具備上述條件的城市寥寥無幾。而且，CBD的建成需要10年以上的時間、投入數千億、甚至上萬億元的資金。一些發達國家中心城市的CBD建設也用了30年甚至50年的時間。北京CBD之所以選擇在朝陽區國貿中心一帶，是因為這里集中了北京70％以上的涉外資源，如跨國公司駐中國代表處的65％和駐北京的95％，外國銀行駐北京分行的90％，北京最好的寫字樓、最大的賓館等服務設施的80％以上也集中在這里。雖然北京CBD事實上的規劃和建設從1993年就已經開始了，但北京建成成熟的CBD還需要10－20年的時間。如僅以大北窯立交橋東北角為中心、占地30公頃、建筑面積約150萬平方米的北京CBD核心區的建設就需七八年時間和200多億元人民幣。 　　CBD不能遍地開花 　　記者：建設CBD一定要科學規劃、合理設計嗎？ 　　林躍勤：建設CBD一定要全面權衡、謹慎決策。CBD實際上只是一種以第三產業為主體的城市功能區，它并非是解決城市發展問題的萬應良方。世界各地的中心商務區都有其自身的功能特色和發展規律，并非可以依樣畫葫蘆，或者脫離市場經濟規律、依賴行政手段，通過提供優惠貸款、土地低廉供給和稅收減免等方式人為地“拔苗助長”，以為這樣就能在自己的城市里拼湊出CBD。因此，不能把CBD當作秀招牌、形象工程、政績項目來看待，而要對本地經濟社會發展狀況和趨勢及各種客觀條件作出準確的判斷和審慎的決策。CBD是中央商務區，所以CBD里面一定要有商務，但有商務不一定就是CBD，只有這種商務活動被高度聚集的時候，才會產生CBD。中央商務區必須在一定的區域內具有影響地位，CBD的服務范圍也不只是一個城市的本身，而必須有區域甚至國際輻射能力。 　　CBD功能不能被泛化或弱化 　　記者：如果我國不能嚴格限制住宅和商業設施的過量開發，隨意突破規劃，我國的CBD會不會產生畸變？ 　　林躍勤：規劃軟約束，制定容易實施難，把CBD當作一個筐，什么都往里裝，掛羊頭賣狗肉，任意繞過已經制定或通過的規劃，這是我國CBD的通病。2002年制定的北京CBD總體規劃方案規定，控制建筑面積為1000萬平方米，其中寫字樓面積為500萬平方米、住宅占25％，商業、服務、文化設施等占25％。但在實際操作中，已經出現了嚴重的偏離軌道現象，開發商更熱衷于短平快的高檔住宅，區內許多大項目都以公寓立項，目前建成的住宅面積就已經突破了500萬平方米，加上在建的將突破1000萬平方米。同時，商鋪面積也在高奏凱歌，即將突破100萬平方米，而作為商務區重頭戲的寫字樓的建設由于貸款較難、投資回收期較長、風險較大而開發滯后，“投資置業”擠占甚至取代商務開發的現象愈演愈烈。 　　在北京CBD周圍地區借CBD之勢大興住宅和商務設施的現象也比較嚴重，眾多的項目被貼上泛CBD或后CBD的標簽。這種弱化、泛化CBD或魚目混珠的現象，使中央商務“頭重腳輕腹中空”，勢必會削弱CBD的核心凝聚力，對CBD的建設形成擠出效應，也會使商務設施容量超出市場的需求而形成資源浪費。海南省海口市原來規劃建設的CBD，據了解建成后已幾乎變成了商住區，居住建筑用地遠遠超過了辦公建筑用地。因此，亟待制止各種建設放任自流的現象發生，加強CBD開發的統一和規范。 　　不可盲目求大求洋 　　記者：據了解，國外的CBD一般都不超過4平方公里，只有一兩條街道，建筑規模大都在200－2000萬平方米。對于這一點，北京城市規劃設計院副院長董光器很欣賞薄熙來的一句話：不求最大，但求最好。 　　林躍勤：是的。CBD核心競爭力不是靠面積大小、建筑物的高低來衡量的，主要靠具有發展前景和競爭優勢的產業聚集來獲得。如紐約曼哈頓華爾街不足一平方公里，卻因集中了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所、百多家跨國巨頭總部以及一些著名建筑物和豪華居住區而成為蜚聲世界的金融商務中心區，特別是金融業高度集中的華爾街成了紐約乃至美國的代名詞。倫敦金融城原先的面積也僅有1平方公里（目前不超過5平方公里），是倫敦33個行政區中最小的一個，區內150米以上的高樓只有一座，但世界500強的375家還有481家外國銀行分行及世界頂尖的20家保險公司都在這里設立了代表處，每天的外匯交易額達6000多億美元，是華爾街的2倍，管理著全球4萬多億美元的資產，成為倫敦和整個英國的經濟中心，也是世界第三大金融中心，使倫敦不愧為“全球經濟動力之都”。而國內某些城市卻唯大唯美，數十條大街和數十平方公里劃作CBD，并渴望在幾年內建成。建設部前總規劃師、中國城市科學研究會副理事長陳為邦教授說，看CBD不能看高樓多少，而是要看國際商務活動的規模，CBD建設中最忌的就是架子搭得大，好大喜功。 　　功能雷同區過多 　　記者：我記得陳為邦教授也說過這樣一句話，市場經濟中，政府也應有主動權，在城市建設規劃中要引導、規范，進行適當的調控。而目前，由于宏觀調控不力，不僅CBD在“大干快上”，各種各樣城市相近似的功能區域也在相互重復，你是否也有這方面的憂慮？ 　　林躍勤：CBD核心競爭力主要靠具有發展前景和競爭優勢的產業聚集來獲得，具有鮮明特色和高度集中的產業結構、產業特征才是CBD繁榮的關鍵所在。在北京，與CBD相距數公里的北京金融街正在熱火朝天地展開，已經建成110多萬平方米的寫字樓，不久就將超過200萬平方米，其定位是金融商務中心區，也要從國內金融中心走向國際金融中心，即吸引國際金融機構入駐。中關村豐臺區的跨國公司總部區建設也緊鑼密鼓，而早先的中關村科技園區也正在致力打造包括科技、商務和金融在內的綜合功能，此外，王府井地區、亞運村地區，也在分擔著商務辦公的功能，這幾個地區的定位與朝陽CBD在功能設計上，存在部分或全部的交叉和重疊現象。在一個城市里相繼開發、建設幾大功能交叉重疊的區域，不能不讓人擔心有限的資源稀釋和為爭奪資源而爆發惡性競爭。 　　因此，林躍勤認為，CBD在我國的發展是必然的，但面對城市建設中出現的CBD熱潮，需要各方面人士更多的冷靜思考。