房地產(chǎn)開發(fā)主導(dǎo)下城市濱水區(qū)更新的反思

1、問題的提出

到目前為止，國(guó)內(nèi)對(duì)濱水區(qū)開發(fā)的關(guān)注大多集中在物質(zhì)建設(shè)層面，而忽視濱水區(qū)開發(fā)中其它方面的內(nèi)容。根據(jù)中國(guó)學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)的搜索結(jié)果，截至2004年底，國(guó)內(nèi)研究濱水區(qū)的論文達(dá)到50篇左右。其中，超過半數(shù)的文章都集中討論濱水區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題，未能對(duì)濱水區(qū)開發(fā)現(xiàn)象有深入的思考或討論；而在非物質(zhì)層面上探討城市濱水區(qū)開發(fā)的文章則不足20％，關(guān)注對(duì)象主要是濱水區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)[1～3]、經(jīng)濟(jì)發(fā)展[4～5]、旅游功能開發(fā)[6～7]、法規(guī)建設(shè)[8～9]等。此外，總結(jié)國(guó)外城市濱水區(qū)再開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的文章約占25％，主要著眼于國(guó)外城市案例的實(shí)踐方面[10～15]，對(duì)國(guó)外相關(guān)研究的進(jìn)展與成果尚缺乏必要的關(guān)注。

相應(yīng)地，國(guó)內(nèi)率先進(jìn)行的城市濱水區(qū)開發(fā)的實(shí)踐，多著眼于美化城市、提升形象的物質(zhì)設(shè)計(jì)與建設(shè)層面，而政府決策對(duì)城市濱水區(qū)開發(fā)所具有的多方面內(nèi)涵與意義往往沒有得到充分、全面的考慮。忽視政府決策的開發(fā)行為將可能導(dǎo)致極為不利的結(jié)果。這是因?yàn)槌鞘袨I水區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)正從工業(yè)岸線向生活岸線轉(zhuǎn)變，在這個(gè)過程中，濱水區(qū)的價(jià)值日益為人們所認(rèn)識(shí)，而商人以其敏銳的觸覺會(huì)很快發(fā)現(xiàn)，開發(fā)濱江房地產(chǎn)最容易賺錢且利潤(rùn)空間巨大。在市場(chǎng)自發(fā)力量主導(dǎo)、政府控制角色缺位的情況下，城市濱水區(qū)將成為高價(jià)房地產(chǎn)的集中地。

事實(shí)上，在以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的濱水區(qū)開發(fā)現(xiàn)象的背后，是巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。對(duì)濱水區(qū)開發(fā)從綜合角度進(jìn)行考察，可以更好地認(rèn)識(shí)濱水區(qū)開發(fā)所存在的深層次問題，這對(duì)國(guó)內(nèi)城市濱水區(qū)開發(fā)來說，意義重大。本研究所選擇的廣州濱江東案例，就是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)主導(dǎo)下濱水區(qū)開發(fā)的典型例子，對(duì)它的深入剖析可在一定程度上回答前述問題。

2、研究方法

(1)實(shí)地調(diào)研。實(shí)地調(diào)研主要是對(duì)研究區(qū)域的功能布局、建筑物特征及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售狀況等進(jìn)行實(shí)地考察和記錄。

(2)現(xiàn)場(chǎng)觀察。現(xiàn)場(chǎng)觀察是采取非參與觀察和參與觀察兩種方式，選取不同的時(shí)段(包括平時(shí)和周末的早上、下午及傍晚后等)進(jìn)行觀察和記錄。其中，非參與觀察(Non-participant observation)，指以研究者的身份進(jìn)入研究區(qū)域，對(duì)公共空間使用者的特點(diǎn)及其活動(dòng)特征、空間和設(shè)施使用狀況、空間可達(dá)性等多方面信息進(jìn)行細(xì)致的觀察和記錄；參與觀察(Participant observation)，指把自己設(shè)定為一般公眾而非研究者的角色進(jìn)入研究區(qū)域，以獲得對(duì)景觀、空間環(huán)境和建筑物等的感知。

(3)深度訪談。由于訪談的目的主要是了解受訪者對(duì)一些客觀事實(shí)的認(rèn)識(shí)過程，而不強(qiáng)調(diào)受訪者對(duì)事物的不同觀點(diǎn)和意見，因此對(duì)受訪者沒有人數(shù)上的要求，重要的是將受訪者看成是“關(guān)鍵信息的提供者”。本研究選擇對(duì)城市規(guī)劃師(1人)、政府規(guī)劃部門代表(2人)、房地產(chǎn)估價(jià)師(2人)進(jìn)行半結(jié)構(gòu)訪談(Semi-structured interview)，對(duì)社區(qū)居民(4人)進(jìn)行無結(jié)構(gòu)訪談(Non-structured interview)。

(4)問卷調(diào)查。調(diào)查對(duì)象為在濱江東開放空間活動(dòng)的公眾。本研究選取了不同的時(shí)段進(jìn)行調(diào)查，目的在于了解哪些人在使用公共空間、如何使用、對(duì)濱江的高層建筑持何種看法、對(duì)濱水地區(qū)的發(fā)展持何種觀念、對(duì)規(guī)劃和發(fā)展的參與意識(shí)怎樣等。此次調(diào)查共發(fā)放問卷180份，回收有效問卷178份。

3、房地產(chǎn)開發(fā)主導(dǎo)下的廣州濱江東發(fā)展

3.1研究區(qū)域

濱江東實(shí)際上是一片泛指區(qū)域，一般指廣州市海珠區(qū)濱江東路沿線的附近地區(qū)。本研究指的是廣州大橋至海印大橋之間、珠江南岸和濱江東路東線之間的狹長(zhǎng)區(qū)域(圖1)。

3.2濱江東的房地產(chǎn)開發(fā)過程

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前，濱江東地區(qū)功能混雜，包括游泳場(chǎng)、碼頭、船塢、廠房、農(nóng)田等。在2001年之前，濱江東路一直是一條“斷頭路”，僅能通到原來的珠江泳場(chǎng)、航海俱樂部，即現(xiàn)在的海珠半島花園前。濱江東路中大北門至廣州大橋段一直沒有貫通，交通可達(dá)性和環(huán)境質(zhì)量均較差。就在濱江東環(huán)境未整治、道路未通、發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)未被大眾認(rèn)識(shí)的時(shí)候，開發(fā)商已經(jīng)開始了在濱江東的“圈地運(yùn)動(dòng)”。因此，濱江東用地基本上是以“生地”的性質(zhì)通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓①給開發(fā)商。

一直以來，濱江東的建設(shè)并沒有政府相關(guān)策劃的指引，也沒有詳細(xì)規(guī)劃的控制，政府在其中并沒有充當(dāng)明顯的介入者角色，建設(shè)項(xiàng)目的審批僅以規(guī)劃部門的相關(guān)管理規(guī)定為依據(jù)。

由于外部條件不成熟，開發(fā)商“圈地”后并沒有很快著手對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。可以說，濱江東房地產(chǎn)開發(fā)的推進(jìn)與外部環(huán)境條件及基礎(chǔ)設(shè)施的變化息息相關(guān)。

20世紀(jì)90年代初，占有交通之便的海珠半島花園率先拉開了濱江東房地產(chǎn)開發(fā)的序幕。1994年4月，海珠半島花園第一次公開發(fā)售，30多層的高層建筑、每套超過百萬元的房子引起整個(gè)市場(chǎng)的注目②。海珠半島花園的高層建筑成為珠江岸邊的標(biāo)志性建筑之一。

20世紀(jì)90年代末，廣州大橋與下渡路交界的個(gè)別地塊又發(fā)起新一輪的房地產(chǎn)建設(shè)。在廣州市“一年一小變、三年一中變、十年一大變”的“中變”期間，政府大力改造珠江兩岸景觀，建成了連續(xù)的濱江步行道，濱江東路也于2001年底貫通，同時(shí)建成了中大北門廣場(chǎng)，開放了海印公園，濱江東一帶的可達(dá)性和環(huán)境質(zhì)量大為提高，房地產(chǎn)開發(fā)終于擴(kuò)展至整個(gè)濱江東地區(qū)(圖2)。

3.3濱江東的發(fā)展變遷

經(jīng)過十多年的開發(fā)，濱江東地區(qū)除了中港四航局3棟8層～9層的職工住宅樓及廣東國(guó)漁冷凍海產(chǎn)有限公司的1棟小樓尚未被拆遷外，其余用地均已成為房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)的高層住宅小區(qū)。如今的濱江東，用地基本以純居住功能的高層公寓為主③，其中居住用地約占80％、公園綠地約占10％、廣場(chǎng)約占4％、濱江步行道約占6％，可供公眾共享的空間十分有限，前來活動(dòng)的人群也以周邊居民為主。 

值得注意的是，盡管不斷有來自社會(huì)各界的反對(duì)，但濱江東臨江樓盤建筑絕大部分均在30層以上，并且高度不斷有新的突破。繼海珠半島花園二期42層、金海灣40層之后，在建的中信君庭將達(dá)到47層，創(chuàng)下目前海珠區(qū)的最高紀(jì)錄(圖3)。高層房地產(chǎn)無疑成了濱江東景觀的主體和焦點(diǎn)，中大北門廣場(chǎng)夾在這些高層建筑之間，成了不起眼的陪襯(圖4)，而中山大學(xué)的校園景觀也被高樓破壞，校園成了高級(jí)房地產(chǎn)的后花園(圖5)。

3.4濱江東現(xiàn)象的消極影響

(1)對(duì)公眾利益的漠視。濱江東的開發(fā)有兩大特征：①除了原有的海印公園，以及中大北門前的出口空間外，濱江東的其它土地都被劃為建設(shè)用地；②建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度極高，在這種情況下，開放空間就少得可憐。海印公園從封閉式收費(fèi)公園向開放式市政公園的轉(zhuǎn)變，可以說是亡羊補(bǔ)牢之舉。

對(duì)公眾利益的不重視使濱江東路的修建出現(xiàn)了嚴(yán)重過失：在濱江東路與下渡路交界的十字路口，濱江東路的走向突然“打了一個(gè)折”，導(dǎo)致相向行駛的車輛面臨迎頭沖撞的危險(xiǎn)(圖6)。這是交通規(guī)劃中的一個(gè)技術(shù)誤差。出現(xiàn)這種誤差，政府部門有責(zé)任與開發(fā)商或相關(guān)單位進(jìn)行協(xié)商，及時(shí)修正誤差。但很明顯，相關(guān)政府部門并沒有盡到這一責(zé)任。不論政府部門有沒有嘗試彌補(bǔ)這一過錯(cuò)，結(jié)果已經(jīng)是公眾利益讓位于開發(fā)商利益。

(2)與社區(qū)居民的利益沖突。中信君庭所在地原為中港四航局的辦公區(qū)，現(xiàn)在仍然保留的3棟職工住宅早在1993年～1994年間便已建成。后來中港四航局從濱江東搬走，原辦公用地賣給了房地產(chǎn)開發(fā)商，而職工住宅樓仍由中港四航局職工居住，他們成了濱江東豪宅社區(qū)里極不協(xié)調(diào)的低收入群體。

據(jù)受訪居民反映，中信君庭的建設(shè)超出了原來規(guī)劃用地的紅線范圍，侵占了290多平方米的職工住宅用地。同時(shí)，工地的施工也導(dǎo)致職工住宅樓前出現(xiàn)明顯地陷和墻體開裂，因此職工及家屬們集體向四航局領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)商提出抗議。據(jù)受訪居民稱，四航局領(lǐng)導(dǎo)由于受到開發(fā)商的影響，沒有一個(gè)愿意或者敢于出來干予，無奈之下，居民以貼大字報(bào)的方式寫了一封抗議領(lǐng)導(dǎo)漠視職工利益的公開信，但無濟(jì)于事。于是，他們向市政府反映情況，卻也沒有得到回音。不得已，他們又試圖與開發(fā)商打官司，但據(jù)律師的分析，打官司起碼要花5萬～6萬元，且不一定能勝訴。而開發(fā)商也聲稱：“我們集團(tuán)錢多、關(guān)系廣，你們小老百姓怎么斗得過？”現(xiàn)在，囊中羞澀的職工正一籌莫展。顯然，處在弱勢(shì)地位的社區(qū)居民根本無力保障他們自身的利益。

3.5濱江東的房?jī)r(jià)透視

在濱江東更新發(fā)展的利益再分配中，開發(fā)商是明顯的受益者，也是最大的受益者。早期低價(jià)“圈地”和擁有稀缺資源是開發(fā)商享受高額利潤(rùn)的最大資本。