赴美考察中低收入家庭住房建設報告

　2002年9月12日-27日，由中國合作住宅促進會組團，赴美國考察中低收入家庭住房建設。中國合作住宅促進會副秘書長曹彬為團長，天津財經學院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房經營管理處、西安市房地產交易管理中心、邢臺市橋西區住宅合作社、黑龍江省職工住房合作社、武漢市武東住宅合作社等單位的代表一行9人。

　　考察期間，以座談會、實地參觀、入戶訪問等形式進行，不僅對中低收入者住房問題有所了解，而且還了解了一些相關問題，下面分五個問題予以報告。

　　一、美國解決低收入者住房的舉措
　　在美國，70％左右的住房為私有。雖然其經濟發達，但兩極分化是比較突出的，很多窮人沒有棲身之地，露宿街頭者隨處可見。然而，這并不表明美國政府不重視解決低收入者的居住問題。公正地說，美國政府一直采取積極有效的措施，解決低收入者的住房問題，主要辦法有四種，即：公共房屋、津貼房屋、租金津貼和廉價公屋。

　　公共房屋，是政府房屋署撥款建設的，由房屋署派職員管理。這種房屋主要用于出租，其租金標準根據家庭收入而定，一般為家庭收入的三分之一。

　　津貼房屋，指政府給予一定的優惠政策，由私人不牟利機構具體實施并管理的房屋，主要出租給62歲以上，且每年退休金不超過一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、縣、市根據當地情況，每年調整限制數字。

　　租金津貼，是針對低收入者承租私人房屋而言，政府鼓勵私人將符合出租標準的房屋出租給低收入者。當低收入者承租后，低收入者將自己收入的三分之一付給房主，其余由政府代付。這樣，不僅解決了低收入居民的住房，而且不損害房東的利益。例如，一間供出租的房屋，月租金為900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房東總收入不變。

　　廉價公屋，是供低收入偏上家庭使用的。其家庭年收入限制數字略高于以上幾種。如一家一口為28150元；一家兩口為32150元，他們所付出的租金要超過家庭收入的三分之一，但房子比較舒服，建筑材料和設計要好一些，地段也要好一些。

　　以上幾項舉措透明度是比較強的，運作程序也是比較規范的。首先由低收入者向政府房屋署提出申請，然后進行調查，調查核實后，準以排隊輪候，一般至少要等二三年以上。一旦該家庭收入增加后，便會搬出去，否則，將大幅度提高租金，高達三五倍以上，讓你覺得比買房還貴。

　　二、三藩市公共房屋管理局
　　美國的大中型城市都設有公共房屋管理局。在城市發展中，美國政府面臨兩大問題，一是低收入者的公共住房；二是交通。公共房屋管理局是專門管理低收入住房和老年公寓的機構。以三藩市為例。

　　三藩市公共房屋管理局有400多工作人員，市長任命公共房屋管理局局長。由局長組織選舉房屋委員會委員，其中有2名委員來自住公共房屋的居民，法律規定必須有這部分人的代表，以了解他們的反映。

　　（一）關于老年公寓的管理
　　目前，三藩市有40多處老年公寓，大一點的24處，平均每套房子住2人，這種房于供不應求。殘疾人、超過62歲的老人都可以申請。一般申請后2－3年才能住進公寓，殘疾人和無家可歸者快一些，現在還有7000多人在等待老年公寓。住在老年公寓，需老年人提供30％的退休金。公寓內備有免費的食品，如牛奶、花生、糖等。

　　老年公寓的管理與服務是很到位的。除有專門的工作人員進行常規服務外，還可根據需要提供特殊服務。每套公寓的門前，都掛有一個牌子，一面由英文、日文、中文標出，內容是：你好，我今天沒事。這是供正常情況下使用的：另一面是白版。非正常情況下，顯示白版的一面，工作人員就會立即來到，根據需要進行服務。一日三餐也是如此，將菜單寫在牌子上，服務人員則會很好的安排。

　　一般每套單元房為兩居室，每位老年人住一間，陽臺、廚房、衛生間、活動廳齊備，廚房可供兩位老人同時做飯，很方便。老年公寓還有供老年人鍛煉身體、相互交流的空間。洗衣房是收費的，但費用很低，所收費用主要用于更新設備及增添服務設施，因為老年公寓是不盈利的。

　　（二）關于低收入住房的管理
　　在三藩市，低收入住房是有標志的，那就是非獨立的、底層或多層單元套房。遠遠望去，不僅外觀一致，而巨連成一片。這樣的住房都是政府授權為低收入者建造的，建造這些房子的資金來源，一部分來自稅收，約占低收入住房的70％，另一部分是富人捐款。富人從應交稅款中進行捐助，可免稅。

　　低收入住房也叫貧民住房，這種住房租金是比較低廉的，入住的條件也是相當嚴格的。必須到公共房屋管理局遞交申請書，注明收入、人口、需要間數等，如有不實之處，將會取消申請資格。從申請到入住，最長為7年。入住后的租金為實際租金的30％，收入增加后就要退出，否則就會收取比買房還貴的租金，因此，當收入提高后，沒有必要再住下去。另外，居所也是一種地位、身份的象征，收入提高后的人們也不愿意再住下去。美國人收支的透明度是很高的，幾乎全是支票交易，沒有隱收瞞報或無法核實的問題。低收入者的住房間數，因人口的多少而定，基本為一人一間房。凡是符合條件者，需依次排隊等候，由房屋管理局直接分配。從申請到入住的時間最長為7年。

　　另外，在三藩市還可以見到一些戶外樓梯，叫做：逃生樓梯。這是1989年三藩市發生地震后為主人逃生而增加的設施。

　　三、美國住宅建筑及布局的特征

　　人與自然的和諧統一，使人產生一種舒適美感，這是美國住宅的主要體現。
　　第一，強制管理。美國住宅私有化程度很高，但都納入市容、市政的規劃布局與管理之中。對于有礙公眾利益和周圍環境的破敗住宅，均會受到指控并限期解決，以維護市容、市貌的總體要求。
　　第二，融于自然之中。美國人將環境和景致均視為住房的重要組成部分，他們的理念是讓住房適應自然環境，而不是在住房周圍配置景觀。在三藩市，住宅均依坡就勢而建，就連我們乘坐的有軌電車，也是寧肯增加牽引裝置，也不去削坡填谷。
　　第三，突出木結構。美國的森林資源比較豐富，木材加工業非常發達。因此，以坡頂低層為主要建筑造型的獨立住宅，都是木結構。這種木結構比磚石混凝土輕，基礎結構簡單，還具有良好的抗震抗風性能。
　　第四，建筑速度快。美國住宅的建筑速度是相當快的，其中主要原因是由于實行了完全工廠化生產和半工廠化生產。以低層木結構住宅為例，基本采用半工廠化方式，即工廠遵照統一的模式規格生產不同部位的構件，承建商按圖拼裝。這樣，建造一幢小樓，只需半個月左右的時間。
　　第五，平面布局緊湊。住宅的平面布局比較緊湊體現在若干方面，諸如車庫和設備區域以及生活、會客起居、臥室、交通等區域，功能規劃細膩，各部分所占的面積比例既經濟合理，又滿足了主人個性與生活品質的追求。
　　第六，設施設備齊全。室內設施設備齊全，充分考慮了主人舒適的要求。一般而言，除供水系統、空調設備、通風、通訊、供電、供氣、防火、防盜、遙控門窗外，衛生潔具、廚具、家具一應俱全，減少了裝修和搬家的麻煩，是真正意義上的成品房。
　　四、美國樓市今年最旺
　　今年一至八月份，美國住宅價格升幅為5％，為美國人帶來了6200億美元的賬面財富，創下了美國十三年來房屋類別中財富年增長率最高的紀錄。1998年至2002年，整體樓價的連續升幅也顯示為五十年以來的最高紀錄。諸如紐約、華盛頓、洛杉礬、三藩等城市，住宅價格比過去一年上升了20％以上。據一位已經加入美國籍的同胞講，他過去30萬美元買下的房子，最近剛剛以80萬美元的價格出手。用他的話說，房市很"牛"。樓市已占美國國民產值的六成，有力地帶動了建材、裝修、家具、五金、家庭耐用品等相關產業的增長。據一份美國家庭財富報告披露，該國房屋價格每升1美元，民間消費就會增加4～6美分。這也說明，樓市興旺是美國消費市場常盛不衰的主要原因。

　　五、幾點啟示
　　第一，立法是根，執法是本。有了明確的政策，必須依賴于法制。我國的政府比較美國政府更關注解決中低收入家庭住房問題，在經濟不如美國發達的情況下，連續二十多年出臺了各種政策，使全國城鎮住房告別了短缺時代，其成就令世人矚目。當前應加快立法，嚴格執法，確保政策施惠于廣大中低收入家庭。
　　第二，政府不直接參與中低收入者的住房建設，應研究、制定政策，加大監督、檢查的力度。當前最重要的是搞好調查研究，合理界定中低收入家庭界限，形成由政府主管部門、職工單位、街道居委會共同參與的調查網絡，公示低收入家庭名單，確保其公正，以達到雪中送炭的目的。
　　第三，加快建立我國住房供應保障系統。解決資金來源，明確運作實體，規范集資合作建房，倡導以住宅合作社的形式進行集資合作建房的經驗，以進一步完善我國的住房供應體系。
　　第四，倡導綠色住宅，保護生態環境。多在自然環境中"種"房，少在住房周圍造景，政府職能部門必須加大監管力度，以維護綜合的、長遠的利益。