養生養老創意旅游綜合體

　養生養老型創意旅游綜合體是以養生養老服務為核心，滿足旅游者健康、長壽、智慧、快樂、美麗、道德的全面要求，配套居住、餐飲、娛樂、度假、休閑等多種功能的綜合體。

　　養生養老已經成長為一個增長最快的新興產業。全球養生養老旅游每年以20%～30%的速度遞增，所帶來的消費是普通旅游消費的兩倍以上，給目的地帶來十分可觀的收入。據人口普查及人口研究中心預測數據顯示，2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟十五國的人口總和。到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億元，這意味著每3個人中就有1個老人。

　　(一)開發條件

　　養生養老創意旅游綜合體的發展與城市的發展密切相關，其選址必須基于城市發展的大視角下的多種發展條件。

　　1.經濟條件

　　養生養老綜合體是隨著人們經濟條件的改善以及對健康的逐漸重視而產生的，所以在選址時應選擇區域總體發展水平較高、區域價值潛力較大的位置。

　　2.生態條件

　　為滿足其養生養老的功能，對于自然環境要求較高，一般位于具備備陽光充足、空氣新鮮、無噪音、氣溫稍寒、致病因素少等生態環境優越的地方，并且依托一定的自然資源比如森林、溫泉、濱海、濱湖、田園等。

　　3.交通條件
　　
　　由于老年人家庭成員較多、身體狀況復雜，其一般位于交通便利、距離地市級城市一小時車程范圍之內的區域，便于家庭聚會、醫療搶救等。

　　4.政策條件

　　養生養老創意綜合體前期投資較大，回收周期較長，當地政府的支持政策能夠有效降低投資風險，是影響養生養老綜合體選址的重要條件。

　　(二)開發模式

　　養生養老的核心是構建能夠為老年人提供高標準連續性照料服務體系，此外還需建設針對于老年人無障礙設計的養老公寓、度假物業、餐飲配套、養生醫療配套、娛樂休閑配套以及公共設施配套。即構建以養生養老服務體系為核心，居住、養生、康體、休閑、度假等相關配套的“1+N”開發模式。

　　“1“為連續性服務體系，即通過構建針對不同年齡段人群、不同類型老人(自理型、半護理性、全護理型)需求特征的健康保障服務體系、生活保障服務體系、休閑娛樂服務體系等，形成足夠的吸引力，成為養生養老旅游綜合體形成的基礎。

圖3-9：養生養老創意旅游綜合體三大核心服務體系

　　“N”為相關配套，主要包括居住配套、度假配套、餐飲配套、休閑娛樂配套、公共設施配套等，通過硬件設施的完善，為人們提供一個吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游綜合體。

圖3-10：養生養老創意旅游綜合體五大功能配套

　　案例1：臺灣長庚養生文化村

　　長庚養生文化村位于臺灣桃園龜山鄉,占地約34公頃,位置優越,環境優美,綠化完善,由臺塑集團董事長王永慶投資500億元(新臺幣),依托長庚醫院及其提供的完善的健康服務體系建成。全村3600戶,凡年滿60歲配偶年滿50歲都可申請入住,有病者還可住旁邊的長庚護理之家。長庚養生文化村設計理念有“怡親”、“健康”、“養生”、“文化”、“社區”、“體驗”、“教育訓練”等七大主題，但最主要的理念是“活到老，做到老”。依托高質量的醫療及健康服務以及完善的配套，長庚養生文化村不僅為當地居民提供了一個養生養老的安居之所，同時，也吸引大量的養生度假游客、鄉村旅游游客、醫療旅游游客。

　　尊重老年人的心里需要，替長者規劃豐富多彩的各類活動(運動養生、娛樂交誼、文藝技藝、民俗活動、宗教活動)，修建相關配套設施。尊重老年人的人格需求，開設老年大學及老年人打工等項目，村內綠廣闊，甚至還可能提供種菜的菜地。村內還擁有完整的社區功能，設有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、園林工程專業公司水療池等如有家屬來探訪，也有招待所可供住宿村內還提供有償工作沒老人如有園藝指導管理、簡易水電為維修等專長，都可通過大家服務而按勞取酬。

　　除了針對老年人長住的各類服務內容外，長庚亦含有多種經營項目。一方面豐富了文化村的產品線，另一方面對文化村的宣傳多有裨益。

　　案例2：北京將府莊園

　　坐落于北京朝陽區環鐵綠化帶內，距離市區僅4公里，用地38萬平方米，擁有90%綠化率，千畝園林，3萬平米水域。4萬平米龐大配套體系，溫泉酒店(溫泉會館、將府莊園俱樂部…)、游泳館、體育中心、中醫醫院、康體中心、長著國際會館、高爾夫。

　　項目成功要素之一：澳洲模式引入， 打造高端護理服務

　　◆斥資千萬跨海邀約Aspex、Bass Care、AMRC三家知名公司，從規劃管理、運營執行、到資源引進，全方位創造中國老年護理國際品質。

　　◆引入先進養老理念，充分汲取澳洲一個世紀的養老護理經驗與中國幾千年的敬孝理念,將居家養老與機構養老完美結合。

　　◆針對每一位住戶不同的價值、能力、健康、喜好以及園林景觀設計工程住戶在身體、精神和社會各個層面的需求和選擇等，量身定制專屬護理方案，并提供一個安全，友好，和諧的老年社區，為入住老人提供全方位、多元化的護理服務。

　　項目成功要素之二：養老居所分類

　　◆第一類護理型養老公寓，多層建筑，硬件配套完善，軟性服務齊全;

　　◆第二類自理型養老公寓，多層建筑，居家設施配備充足;

　　◆第三類村落式養老公寓，由多戶自理老人擇鄰而居或自由組合居住，配套服務空間共同使用。

　　◆為滿足居家養老的需要，方便老人與家人之間的交流溝通，第二類和第三類養老公寓在一定條件下，可以有家人陪住。

　　項目成功要素之三：完善的功能配套

　　◆將府溫泉酒店：建筑面積16200平方米，spa養生，溫泉浴泡池、室內游泳館桑拿、棋牌、餐飲、足療等;

　　◆老年主題公園：700畝林地，除養老養生、體育娛樂功能外，還增加親子樂園、寵物樂園、馬術舉了舉、婚禮堂、垂釣區等家庭度假設施，并且提供高爾夫、網球、羽毛球、射箭場、真人CS,拓展訓練基地等;

　　◆中醫醫院：北京月梨中醫醫院除配備各診室外，還提供特色診療、健康管理等服務。

　　(三)產業體系

　　養生養老創意旅游綜合體主要涉及到旅游業、養生養老業及其相關聯產業。養生養老產業是指為有養生需求人群和老年人提供特殊商品、設施以及服務，滿足有養生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業、企業經濟活動的產業集合。它并不是傳統意義上的獨立產業，是隨著財富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結構的轉變，為滿足這樣一些人群的需求而出現的新興產業;是依托第一、第二和傳統的第三產業派生出來的特殊的綜合性產業，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。主要包括保險醫療業、地產業、教育業、運動業等。

圖3-11：養生養老創意旅游綜合體六大產業體系

　　(四)開發策略

　　養生養老旅游綜合體需要大量的配套設施，投資量大，投資回收期長，大都在10年以上，投資收益在大類資產中居中等水平，但是開發前由于投入資金量大，回報項目少，前期資金風險較大;此外，國內養生養老產業剛剛起步，沒有成熟模式可以借鑒，養生養老旅游綜合體的后續運營仍然面臨巨大的挑戰。針對以上情況，提出以下投資策略：

　　1. 尋求政策支持

　　養生養老綜合體要有明確的土地支持政策(入土地獲取方式優惠)、金融支持政策(如倒按揭政策、REITS等)、稅收優惠政策(如全面推廣養老保險稅收遞延政策)。明確養生養老產業的定位，積極尋求政策引導和政策的支持力度。

　　2. 優勢企業合作

　　與手握大量資金又有政策支持的保險公司等具有優勢的企業合作。投資養生養老旅游綜合體可以完善保險公司運營的產業鏈。養生養老旅游綜合體并不是一個孤立的產業。作為一種嶄新的商業模式，向上銜接了醫療保險、護理保險和養老保險等產品以及旅游業，同時帶動了下游的老年醫學、護理服務等;保險資金投資養生養老公寓可以將壽險產業鏈拉長20年至30年。上游業務的穩步經營將為養生養老旅游綜合體提供強有力的資金支持和客戶來源;下游養生養老產業的發展有利于上有企業年金計劃的實施，。這樣的一個良性循環，保證了在保險公司運營下的養生養老旅游綜合體可健康穩定持續發展。

　　3. 國際視野本土特色

　　我國的養生養老旅游起步較國外晚，發展尚不成熟，應充分借鑒國外的成功模式，以中國特色的養生文化為核心賣點。相對與世界其他地區的養生文化而言，中國的養生理論與實踐由于有古代哲學和中醫基本理論作為底蘊，所以顯得尤為博大精深。它匯聚了我國歷代勞動人民防病健身的眾多方法，融合了儒釋道及諸子百家的思想精華，堪稱一棵充滿勃勃生機和濃厚東方神秘色彩的智慧樹。探索中國養生文化這棵古老而神秘的東方智慧之樹，不但有利于弘揚傳統文化，而且符合當今世界科學發展趨勢。

　　4. 豐富養老養生內涵

　　現在養生養老旅游的概念并不局限于傳統意義上所認知的國家干部在山清水秀、空氣清新的療養院看病、療養。而是全世界絕大部分亞健康人群及熱愛生活人士都追求的一種健康體驗。注重十養內涵：山水養生、森林養眼、宗教養心、修煉養氣、文化養神、運動養性、物產養形、氣候養顏、教育養成、生活養情的高品質養生養老生活方式。

圖3-12：十養經

　　5. 完善服務體系

　　完善、高質的養生養老服務體系是決定養生養老綜合體成敗的關鍵，通過調查市場養生養老需求、建立培訓保障體系、引進國內外先進的服務理念等，建立健全滿足市場特別針對老年人需求特征的服務體系。