高爾夫研修班第三講：中國土地利用和管理問題的探討

姜武漢　資深土地問題專家、博士

　　姜武漢老師【資深土地問題專家、博士】的主講主題是中國土地利用和管理問題的探討。姜先生就土地管理的基本情況、高爾夫產業土地政策、房地產市場調控、土地財政、新型城鎮化等熱點問題向學員們進行了詳細解讀。

　　姜老師首先講解了土地的自然屬性和經濟屬性、法律屬性三個基本屬性，并從土地和國家的糧食安全、生態環境安全、經濟安全以及社會安全四個方面闡述了土地的重要性。

人口數據圖

 
 
　　第一、土地作為一種自然資源，關系到國家的糧食安全。對此，姜老師采用圖文、數據等資料生動地做了講述。

全國耕地面積變化情況

 
 
　　第二、土地作為一種生態資源，關系到國家的生態環境安全。

　　1.    生態危機嚴重

　　a)    我國正處在人與自然矛盾最為尖銳的歷史時期，資源環境對13億人口的支撐已近極限。 世界自然基金會的研究顯示，中國生態足跡是本國生態承載力的201%，人均生態赤字比全球平均水平高1倍。生態環境持續惡化，加劇了各種自然災害的發生，我國成為世界上各類自然災害最嚴重的國家之一。

　　2.    土地污染嚴重

　　a)    受鎘、砷、鉻、鉛等重金屬污染的耕地面積近3億畝，約占耕地總面積的1/6；其中受工業“三廢”污染的耕地面積1.5億畝，占全國耕地的1/12 。

　　3.    水土流失嚴重

　　a)    2005年全國水土流失面積356萬平方公里。

　　4.    土地沙化問題嚴重

　　a)    全國沙漠和沙化土地總面積達174.3萬平方公里，占國土面積的18%。

　　5.    空氣質量差 

土地與經濟安全

　　第三、土地作為資產和資本，關系到國家的經濟安全特別是金融安全

　利用土地直接融資：通過土地到資本市場進行直接融資，不斷推高地價、股價，容易使房地產市場和資本市場都產生泡沫。上市房地產企業“股市融資－購置土地－股市融資”可能引發金融風險。

　　第四、土地作為權利，關系到社會安全。

　　土地可以有效的化解就業矛盾，據亞洲開發銀行估計，20世紀80年代，中國每增加1％的就業崗位需要經濟增長3％，到了90年代，達到同樣效果，經濟則需要增長7.8%。確保耕者有其田，盡量將農村人口留在農村，顯得格外重要。
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　　土地制度的合理與否，直接關系到社會是否和諧，土地制度合理，耕者有其田，居者有其屋，人民就安居樂業，社會就和諧；  土地制度不合理，耕者無其田，居者無其屋，人民不能安居樂業，社會就不和諧。  

中央政策與高爾夫項目增長關系比較圖

　　關于高爾夫產業土地政策的講解，姜老師認為，對20 年來涉及高爾夫的文件進行收集、整理和分析發現：

　　一是中央政府的高爾夫政策經歷了“從鼓勵至限制、從限制到禁止”的變遷；

　　二是同期高爾夫項目用地類型表明，限制及禁止使用耕地、林地等優質土地建設高爾夫球場的政策執行效果好，高爾夫球場用地類型趨向合理，2005 年之后的球場用地皆以荒山、草山為主，占用優質土地現象得到了有效控制；

　　三是同期高爾夫項目數量增長數據表明，雖然高爾夫球場增速受到政策影響，但限制、暫停及禁止高爾夫項目建設的政策執行不到位，每年球場項目凈增量居高不下。

　　姜老師強調，對政策出臺時間及內容的進一步研究表明，每逢宏觀經濟遭遇外部危機或重大事件沖擊時，中央政府限制或禁止高爾夫項目的政策會相對寬松，出現政策及執行上的前后不一致；財政分權體制和官員晉升錦標賽模式下地方政府( 尤其是地縣級政府) 具有發展高爾夫項目的動機，不愿執行中央限制和禁止高爾夫項目建設的政策，甚至明確鼓勵，從而出現了中央和地方政策的上下不一致；同級政府各部門從其行政職能出發，對高爾夫政策存在分歧，使得高爾夫政策在政府部門之間不一致。

　　姜老師認為房地產市場調控的最終目標是“住有所居”和“公平分配”；目前房地產市場調控以行政手段和價格管理為主，如，限購、限價、限面積；建立房地產市場調控長效機制，必須堅持市場化原則，建立健全經濟調控手段，實現市場調節。

　　關于土地財政部分內容，姜老師提出下面的關鍵五點：

    94年稅制改革，中央與地方財權和事權不匹配；
    土地財政問題日益凸顯，08年5.3萬億；
    “增量”土地的土地財政模式不可持續；
    土地財政世界各國都存在，關鍵的來源；
    由增量到存量是改革的根本。

　　最后，關于新型城鎮化，姜老師從“四化同步”是目標；農村土地產權是核心；城市生態化、農村城鎮化、城鄉一體化；工業化-城鎮化-農業現代化-信息化-工業化等四個方面闡述了其主要內容。

　　姜武漢簡介

　　資深土地問題專家、博士