房地產項目可分為商業地產和公用建筑，其中公用建筑里面的寫字樓也屬于房地產范疇。在這一課中，我們主要講房地產的住區這一部分。目前國內有很多人并不太看好房地產發展前景，認為房地產中的標識市場的份額將越來越小。
房地產項目可分為商業地產和公用建筑，其中公用建筑里面的寫字樓也屬于房地產范疇。在這一課中，我們主要講房地產的住區這一部分。目前國內有很多人并不太看好房地產發展前景，認為房地產中的標識市場的份額將越來越小。在我看來，這部分人的想法是錯誤的。因為房地產中的標識系統差不多隔5～10年就會更換一次，而且新的房地產項目的增長力度也在逐漸增大。在中國，城市化正逐漸加劇，未來，預計將有2億多人從農村轉移到城市，這必將給房地產帶來巨大的市場份額。城市化發展將推動小型城鎮的形成，也就意味著一定是有住宅，有商業配套，有公共環境。所有這些，都需要標識牌進行引導。所以，住宅的標識需求，在未來很長一段時間都將保持強勁的生命力。
目前國內標識行業的項目做得最多的是房地產和商業地產項目。作為設計師，我們要對現實社會市場的需求有一個大致的了解，這樣才能對癥下藥，明確自己的主流設計方向和方式技巧。
一、房地產標識系統的范圍
1.1 房地產銷售環境標識系統
1.2 房地產項目永久性標識系統
房地產標識系統分為兩塊，一是房地產銷售環境的標識系統，也就是賣樓的系統。二是房地產項目永久性的標識系統，也就是交樓后住戶長期使用的項目標識系統。其中，永久性標識對于設計、材質、工藝等方面的要求會比較高。這就要求設計師在設計過程中對于所用材料的耐久性等要有一個合理的認識，同時，設計師要將設計思路清楚地傳達給客戶。
上世紀九十年代初，房地產銷售環境的導向系統是和房地產銷售環境的包裝一起做的。這個包裝實際上就是在弄虛作假，原本是臨時性的景觀環境，卻故意做成永久性景觀，等住進去才發現原先綠意黯然、生機勃勃的小花園被改建成了停車場。目前，這種誤導消費者的現象依然存在。現在，銷售環境包裝大部分是由廣告公司來做，而通常廣告公司設計、制作的銷售環境包裝標識牌并不專業，最后，往往導致發展商另付設計費找專業的標識公司進行二次設計制作。因此，為避免類似情況出現，項目之初各部門就應該做出明確的分工，各司其職方能成就佳業。
二、房地產銷售環境標識系統
2.1 營造誘人的適宜品位的銷售環境
2.2 給參觀人士有個清晰的引導
2.3 讓參觀人士能盡快了解樓盤的品質，迅速確定購買意向
2.4 其中包含：
2.4.1 城市道路
2.4.2 區域環境
2.4.3 入口區域
2.4.4 停車場
2.4.5 銷售中心
2.4.6 看樓通道
2.4.7 樣板房
2.4.8 圍板設置
2.4.9 景觀休閑廣場
2.4.10 商業街
2.4.11 會所
2.4.12 兒童娛樂設施
2.4.13 巴士站
房地產銷售環境標識系統能夠展現整個項目的品質、營造誘人的銷售環境，幾乎每一個發展商都會花很大的代價用于營造銷售環境上，有的甚至會花費上百萬、上千萬來裝修樣板間。這部分的工期要求一般都在一年之內，特別長遠的項目可能會延長時間，而且，在一定時期內，每個項目的環境標識系統也會有所調整。比如有些項目一共分五期開發，第一年會開發兩期，那第一、二期樣板房的區域跟第三、四期樣板房的區域的引導系統肯定會有差異，我們要解決的就是，給參觀人士一個清晰的引導，讓參觀人士能夠盡快地了解樓盤的品質，迅速地確定購買意向。
房地產銷售環境標識系統清單包括：城市道路、區域環境、入口的區域、停車場、銷售中心、看樓通道、 樣板房、圍板設置、景觀休閑廣場、商業街、會所、兒童娛樂設施、巴士站等。如果你不明白這些詞語的具體含義，我建議你們到一個樓盤進行實地考察，通過考察，對于哪些地方該放置什么樣的標識牌，你會有一個更清晰、直觀的了解，這樣你才能把一個項目做好。其實，很多標識項目的設計是在施工圖的基礎上完成的，這就要求標識設計師腦海里有一個立體概念。在看到施工圖紙后，對于項目的形象標識、標牌設置等在腦海中要有一個立體的呈現和大致的了解。
這是深圳的黃埔雅苑，是李嘉誠在深圳做的第一個項目，這個項目的標識系統由西利標識設計、制作完成。
這是南京的萬科金色家園項目。這是售樓處里面的形象系統，由于燈光的配合，它給人的效果非常好。
這是廣州番禺的南國奧林匹克花園，西利標識設計了連同候車亭在內的整套標識系統。這是一個很成功的項目，在全國影響非常大。它的形象系統、圖形設計都很經典，也幫助發展商取得了火爆的銷售業績，依靠這個項目的成功推廣，西利標識后來又陸續做了很多奧林匹克花園項目的標識系統規劃設計。
這是萬科城市花園，當年西利標識做這個項目的時候它還沒有建成。于是我們用了3米高的圍板將周圍全部圍起來，讓人誤以為這個項目要蓋了，后來大家都在搶購這個樓盤，有些甚至還買不到。這是我們在中國做的最早最成功的一個房地產項目營銷案例。
這幾年的房地產發展速度很快，但是房地產銷售環境這一塊卻被忽視了。一個房地產項目要想吸引客戶，配套很重要。當年我們做萬科世紀花城時，它先把整個商業街建好，然后我們就在這個商業街里做了很多標識，包括一些購物車。人們去買樓時，在第一時間開樓通道，讓客戶從商業街一直走到售樓處去，以此方式，世紀花城的房很快賣瘋了。在會所這一塊，現在大量的會所是先做成售樓處。里面有些洗手間的東西是不能動的，因此我們在這個樣板間做標識系統引導的時候就要注意做到少而精。作為項目的標識系統規劃設計師，在跟客戶溝通的時候，可以告訴他們一些標識能起到的預期作用。
三、房地產永久性的標識系統
房地產永久性標識系統是房地產業主入住后，作為物業管理的一部分，長期為居民服務的標識系統。它主要包括有：出入口平面指示圖、住宅導視標識、配套設施標識、會所標識、公共服務標識、交通標識、警示類標識、景觀標識、商鋪標識以及室內標識等。房地產永久性標識系統在規劃設計過程中要特別注重的是與環境的和諧。這里所指的環境不僅是指房地產本身的環境，還包括房地產所處區域或城市的大環境。因為房地產不是孤立存在的，它也屬于其所處城市的環境之一。其大概內容如下：
3.1 交通指示標識:
3.1.1 停車場指示牌
3.1.2 禁鳴、限速牌
3.1.3 禁止駛入
3.1.4 路名牌
3.1.5 地下車庫出入口牌
3.1.6 消防通道牌
3.2 住區內指示標識:
3.2.1 小區導示牌
3.2.2 總平面圖
3.2.3 公告欄
3.2.4 私家花園，請勿擅入
3.2.5 保安亭牌
3.2.6 警示牌
3.2.7 管理處指示牌
3.2.8 小區功能設施指示牌
3.2.9 草地牌
3.2.10 果皮箱
3.2.11 景觀名稱牌
3.2.12 花草樹木稱謂標識牌
3.3 樓宇環境:
3.3.1 樓棟牌
3.3.2 單元牌
3.3.3 樓層牌
3.3.4 戶號牌
3.3.5 公告欄
3.3.6 信報箱
3.3.7 電梯牌
2.3.8 消防疏散圖
3.2.9 生活垃圾桶
2.2.10 設備用房門牌
3.3.11 溫馨提示牌
3.4 會所
3.4.1 會所指示牌
3.4.2 會所形象牌
3.4.3 開放時間牌
3.4.4 服務臺
3.4.5 會員守則
3.4.6 通知告示欄
3.4.7 會所項目牌
3.4.8 功能門牌
3.4.9 洗手間牌
3.4.10 男女洗手間牌
3.4.11 禁煙牌
作為住宅區域，這一部分的標識系統規劃設計很簡單，也就是樓宇、通道、會所，以及里面的一些娛樂配套設施設計。但是這些配套設施樓宇之間的關系是需要通過指示牌在中間做引導、說明的，也就是和信息管理系統結合起來使用。標識系統就相當于女人身上的首飾，是一種點綴，提升的是品質。它就是對環境藝術的一種補充、裝飾。適當的時候還能起到警示的作用。比方限速、限行。考慮到這一點，我們在做設計的時候就要有社會責任感，考慮標牌的安全性，標牌與周圍環境的協調性，最重要的是能否實現引導的作用。我們一再強調：所有的標識設計概念皆是為人服務的。
四、房地產項目標識系統的應用
在人類所生存的住區環境中，標識系統指示牌的需求無處不有，一個房地產項目標識系統的完善與否標志著一個房地產開發商的經營理念，服務狀況、管理意識的等級、個性化的標識系統，在房地產項目中起到畫龍點睛的作用。標識系統主要用圖形語言來表達，最大限度的用無聲感官形象語言來表達房地產經營者對業主以及來訪者的關心 。
同時,又對區域環境起到了管理的作用,讓每個人都服從標識牌的指示，迅速地到達目的地，所以說規范的房地產標識系統在房地產物業管理中應用相當廣泛，而且又非常重要。以無聲的服務、有形的指引提高房地產物業管理的效率和水平，同時表現出此地產項目的形象和魅力,利于項目的銷售和管理。可以說一個房地產項目標識系統的規劃與設計是衡量一個房地產開發商經營水準的標志之一。
五、房地產標識系統的作用
房地產標識系統是一項嚴謹的規劃設計系統工程，每位房地產經營者決不能忽視這個系統工程的作用。它能協助開展各項工作，能讓業主及來訪者節約時間，使得整個住宅小區都有序的進行良性循環。通過完善的房地產標識系統來對住宅小區內的車行、人行進行引導、疏通、輔助住區消防系統，同時又讓住宅小區次序井然。一個既現代又文明的住宅小區，體現了和諧社會的美好生活。
從交通標識來講：住宅小區中汽車的數量經常都有增加，對于交通標識合理布局，都需要標識牌來提醒警示人們注意。
各種交通設施之間的銜接、轉換絕對缺少不了指示牌。停車系統、區內公交系統、商業配套、寫字樓、酒店運行等等都需要標識系統進行輔助管理。
六、房地產項目標識系統的規劃
6.1 設置指引：
6.1.1 位置設置規則
6.1.2 區域標識設置規則
6.1.3 交通標識設置規則
6.1.4 色彩設計規則
6.1.5 造型設計規則
6.1.6 服務機構的選擇原則
6.1.7 標識系統設計及完善周期
6.1.8標識系統監督機制
什么是規劃？其實就是布點。要全面考慮住區的環境，分析建筑的風格、景觀環境、裝飾風格、氣候特征，了解地域文化、鄉土民情、住區人員狀況、道路布局、停車場位置、配套設施、物業管理架構等，眾多因素綜合分析，確定房地產項目標識系統的總體規劃，然后再進行區域細分，在布局上進行全面、系統、長遠的規劃。
設置指引是針對大型項目而言的。一套標識系統做完后，需要向客戶提供一個項目未來的監督機制，以及其負責人認定的匯報，主要針對標識的監督、維護、維修工作等方面。
七、房地產項目標識系統的設計
7.1 設計理念
設計要新穎、明快、醒目、富有個性，要強調住區文化以及要表現住區特征及居民的意識，主要在色彩、材質、造型等方面一定要全方位考慮住區建筑、環境的特征，充分表現一個住區居民的精神面貌，建筑品質,環境特色以及現代化住區發展的特點，確定設計的風格、方向。
7.2 設計依據
標識牌的造型設計主要是根據建筑、環境、裝飾的特點來制約標識造型的來源。設計要配合建筑、表現環境、裝飾空間，交通標識嚴格按照國家標準進行，參考關聯行業的國家標準。
7.3 設計原則
標識系統設計三大原則：
安全：結構合理，安全穩定
功能：指示到位，功能明確
造型：線條明快，美觀大方
7.4 建筑元素的提取
造型設計中一定要考慮建筑設計的因素，從建筑中找特色、質感，從環境中找協調或者反差。
7.5 景觀環境的影響
造型設計中一定要考慮景觀環境的因素，從環境綠化、道路狀況上找感覺，從環境中統一。
7.6 室內裝飾的協調
造型設計中一定要考慮室內裝飾、燈光照明的變化，從品質上、材質上找互補，點綴環境的美。
八、房地產項目標識系統的制作
生產環節嚴格把握每一道工藝流程，新型材料及傳統工藝合理的搭配，嚴格執行ISO9001:2008國際認證體系，執行西利標識制作規范，精心制作、安裝，充分表現設計師的構思意圖。
項目的規劃設計環節都做好后會進入到制作環節，這個環節涉及到的原則希望大家能有所領悟。規范：西利標準，嚴格執行；精美：尺寸精確，美觀大方；耐用：經久耐用，易于維護。
九、房地產項目標識系統的安裝
9.1 戶外
9.1.1 人行道
9.1.2 草地上
9.1.3 墻體上
9.2 室內
9.2.1 地面
9.2.2 墻體
9.2.3 天花
9.3 安裝方式：貼附式、粘貼、干掛、連接件。。。。。。
安裝住區道路標識系統的施工由相關部門具體負責，但一定要有一個監督機制、信息反饋渠道，這樣才能使住區標識系統真正起到為居民服務的作用。安裝與前期的規劃設計密切相關，地面的情況、周圍環境的情況和安裝的位置需要設計師到現場考察跟蹤。
十、房地產項目標識系統的維護
住區標識系統的維護主要有兩個方面：
10.1 設計完善：設計師應當在住區標識系統局部安裝完成后，檢查分析規劃是否合理、尺度是否到位， 最好在規劃設計時就應當確認位置及效果。
10.2 監督機制
10.2.1 相關部門可以定期巡視，發現問題及時通報，一定要有一個合理的機制來完善住區標識系統。
10.2.2 居民反饋機制，發現問題及時通知管理處。
10.2.3 保修期內的定期檢查。
設計師應該在住區標識系統局部安裝完成后，檢查分析規劃是否合理、尺度是否到位——當然這些在規劃設計時就應當確認過，這里只是做一個收尾的檢查。從軟體方面看，需要檢查項目的規劃，標識牌位置是否需要做適當的調整；相關部門可以定期巡視，發現問題及時通報，因此一定要有一個合理的機制來完善住區標識系統。
十一、用嚴格規范的住區標識系統來輔助物業管理者、管理理想的居住環境
11.1 物業管理者要清醒自己在物業管理工作中的角色，一定要意識到自己是住區的服務機構，住區環境變化發展狀況都有責任，不單只是關心硬件環境的變化，同時也要關心居民的生存需求，標識系統與每位業主都息息相關。
11.2 隨著住區的不斷擴大、開發，越來越多的居民開始關心自己住區的形象系統、燈光工程、配套設施位置，因此住區標識系統也要相應改善，真正做到以人為本，為人民服務。
11.3 完善的社區標識系統可以促進經濟的發展。
平日里我們構思一個住宅小區的標識系統規劃設計時要把范圍擴大一些，比如我們現在做的融僑江南水都，里面有七、八個小區，它們之間又有城市道路，這些公共區域也要設計一套標識系統，引導住戶住房方向。因此我們要了解住區的概念，住區通常由若干個小區組成：別墅、高層、多層都有，有些還包括一些商業系統的配套學校、幼兒園等。這些都要考慮一個綜合性的設計，用嚴格規范的住區標識系統來輔助物業管理者管理復雜的住區環境。
住區環境看起來很簡單，真正管理起來并不容易。一個住宅區或者一個區域按照國家的規定設計有五個出入口，但這五個出入口很難真正全部去管理使用到。因此我們前期做設計的綜合分析時，就要考慮一個小區在完成以后，真正管理使用的入口可能只有三個：一個進口，一個出口，一個商業街（這個口可能只供行人進出）；剩余的兩個口有可能就不開了，平時把它鎖起來，以后作為消防通道使用。這樣一來做標識系統規劃就重點考慮這三個區域，特別是行人區域。這些東西需要我們平日的實踐積累，從書本上是無法獲得的。因此我們要經常和發展商、物管公司、管理公司溝通，了解他們未來項目管理事務的人的動線。
作為標識系統的規劃設計師，要有強烈的社會責任感，設計一個清晰、準確、協調的房地產標識系統。
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