吳建平：標桿建筑、城市中央和城市精神

　　吳建平：感謝各位先生，各位女士，今天我演講的題目是標桿建筑.城市中央和城市精神。首先感謝組委會給我們在深圳這個充滿活力的城市給我們提供這樣的平臺來交流房地產的體會和感受。深圳是我的第二個故鄉(xiāng)，我從80年代末期90年代初期來到深圳，在這里一干就是八年，然后離開了這里回到了上海。所以我很懷念這個城市，我也會永遠記住這個城市。

　　今天我講的觀點僅僅是個人的觀點，如有不當之處請大家予以諒解；我的第一個觀點是人地關系，經營城市，造城運動。在高速的城市化進程中，并不是每個城市的發(fā)展都是十分理性和科學的，有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2003年底中國有182座城市提出來要建設國際化大都市的目標，占全國677座城市的27％。有種天下大同的感覺，雖然經濟發(fā)展的初級階段特別是高速的產事產物，但這是一種新時期的浮夸，浮躁的現(xiàn)象，很多人將這種形式歸咎于經濟一體化的城市無差異性，實際上拋棄了我們的優(yōu)秀文化傳統(tǒng)和城市精神。在城市化的進程當中除了政府我們發(fā)展商也承擔著發(fā)展城市和建設城市的重要責任，我們應該理性和清醒地對待房地產的開發(fā)行為，對城市的歷史和未來負責。

　　第一點、過度城市經營，透支城市的未來資源，我們某種城市的城市經營也變成了一個“新政績工程”和“形象過程新”，經營城市越來越變成為經營土地“以地生財”的代名詞，在高速的城市化進程中，城市經營成為一種新政績工程和新形象工程，包括南京在內的各大城市再同一個運動，造城運動并且不計成本、不惜代價，據(jù)有關資料統(tǒng)計顯示，某些城市的地區(qū)銀行，區(qū)域性的銀行信貸資金的15－20％都被我們政府的造城運動占用了大量的資金，上半年央行對房地產宏觀調控的幫助主要的關注焦點在項目的資金比例上，并沒有全面的去挖掘更深層次問題的原因。我是其中一個重要商業(yè)銀行的一個董事，我查閱了三個銀行的信貸資料，最少的是15％，最多的是25％，都被我們所謂當?shù)卣男蜗蠊こ獭⒌缆饭こ獭⑷Φ剡\動占有了，而房地產商在信貸規(guī)模方面都不到10％，而今天我們的央行把所有的責任都歸咎到房地產商。由于時間關系不展開說了。在這個前所未有的造城運動中，地方政府透支的其實是城市的未來，據(jù)相關部門統(tǒng)計，全國近三年地方累計從土地中取得的收益遠遠超過6000億人民幣，今天的土地收益已超過900多億人民幣，所以在這樣巨大的利益之下，調動了地方政府掀起了一輪又一輪土地投資和建設投資的高潮。我們有些房地產公司也陸續(xù)進入到這個領域當中。瘋狂的推出了造城運動。有些發(fā)展商一個項目一個社區(qū)，要造一座城。這是我到深圳來看到的一個標語口號，我不知道這個城市和社區(qū)究竟區(qū)別在哪里，我不知道他這個社區(qū)是什么樣的一個城市，這是我講的第一個小點。

　　第二點：項目建設CBD，違背了城市發(fā)展的規(guī)律，CBD中央商務區(qū)這個概念是美國人在20世紀20年代提出來的，是許多國際化大都市的標志，中國在90年代提出了建設CBD，最早的是在深圳，后來在北京、上海開始規(guī)劃建設，至少國內有40多個城市提出了建設CBD的規(guī)劃，目前全國大約有36個CBD和16個新城在建，一些城市試圖將CBD拉出原來的城市的中央，單獨的建設一個新城區(qū)的CBD。我的主要投資南京這個城市，我們政府拉出了一個新城，要拉出14個大標準建筑，要建一個CBD的中心。這也是一個很典型的例子，要三年建一個CBD，兩年下來了，現(xiàn)在一個CBD還沒有出來。大家知道在美國紐約、芝加哥經過了20年以上的時間才完成了CBD的建設，紐約的曼哈頓只不過在一平方公里的范圍內。

　　第三瘋狂造城和圈地破壞了城市的良性發(fā)展，在經營城市的旗幟下我們的地方政府首腦追求的是短期政績，和與追求高額利潤的發(fā)展商一起掀起了大規(guī)模的圈地運動，并且不惜成本和代價。圈地、賣地是我們實現(xiàn)GDP的重要指標，成為一個城市的重要指標。過去在深圳和廣州地區(qū)有一句話“要想富先造路”，內地的許多城市先造路沒有錢，再賣地再還錢，再賣地，再完成GDP。實際上我們的羅馬城不是一天建成的，城市發(fā)展需要的時間空間是隨著規(guī)模而擴大的，城市的發(fā)展必然向消極化的自然過度，但城市與城市之間，城市與郊區(qū)之間，社區(qū)與社區(qū)之間都是有相關的地方，不是架幾條高速公路，做幾條道路就可以聯(lián)系起來的。我們的發(fā)展商在這種造城運動下，有些只有一二十萬平方米的小區(qū)就號稱某某城，甚至有一些竟然叫做“納得方絲”（法語），所謂的新城市生活，其實至多是規(guī)模大一點的社區(qū)，我們清華大學教授兩院院士（吳兩圓）先生在不久前召開的一次會議上提出如果再不引起重視的話，造城市將會引起極大的危害。我們南京南部有一座頗為熱鬧的新區(qū)為例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之間，大批居民開始“返城”。我們這里有圖形，大家都可以看到。就現(xiàn)實情況政府需要這座城市本身擴大視野，站在歷史與社會發(fā)展的高度，對這些年來的規(guī)劃進行反思，我們的發(fā)展商也需要對自己做出的產品作出反思，在目前房地產開發(fā)“外熱內冷”的情況下，政府也應該關注城市的規(guī)模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城運動和圈地的怪圈運動之中。

　　第二個大問題，善待城市，傳承歷史，創(chuàng)造未來。

　　1.善待城市，在南京做的發(fā)展商既幸運又不幸，幸運的是我們的城市有歷史、有底蘊，南京的建城已達3740余年，中國歷史上前后有十代定都在南京，一但是南京發(fā)展商承擔的責任也非常巨大的，一不小心就成為歷史的罪人。我舉一個很大的例子，像南京這樣有文化的城市在中國有很多，像杭州西湖，杭州西湖是一個非常美麗的湖，可是現(xiàn)在已經變成了西湖的傷疤，（幻燈）大家可以看到這是杭州西湖的景色，我們坐在杭州西湖船上反過來看這個城市是一個景點，但是我們和國際和一些先進的城市來比，看看我們這個城市規(guī)劃的水平，看看我們的比較就能夠看出來，顯然我們城市中央規(guī)劃的水平，建設的水平它的差異在哪里？我們南京曾經炸掉了紫金山上一個及其難看的關井臺，卻由把曾有金陵第一名勝之稱的莫愁湖變成了“高樓洗腳盆”，在我們還沒有建一百個鳥巢，一千個新古典園林，一萬個巴洛克式的“市政廣場”前，先讓我們好好地審視我們的城市，善待這個城市。

　　2.傳承城市精神，一個城市精神可以通過一個城市的面貌來顯示，而一個城市的面貌很重要的一個方面取決于建筑物的景觀，在城市中央的一個標桿建筑就可以成為城市文化的載體，能夠展現(xiàn)城市的精神，傳承城市的歷史，作為城市的建設者，我們開發(fā)商既定要求對其歷史進行深刻的解讀，又要看到其未來的發(fā)展走向，一味地抱守和福德傳統(tǒng)或者生硬而突兀地在傳統(tǒng)中安插現(xiàn)代是不可取的。這是我們長發(fā)地產為什么十年來堅持在城市中央板塊開發(fā)的原因。在這十年中我們形成了我們自己城市中心的體會。

　　3.城市中心論，形成城市中心論的核心思想和新都市主義有所不同，城市中心論核心思想是強調認同城市中心的歷史文化位置的核心價值。在傳統(tǒng)歷史形成的城市中央地帶挖掘城市中心的資源，最大限度地升華舊地塊，處理好項目與周邊環(huán)境的關系，在認同協(xié)調的前提下進行完善獨特的項目開發(fā)，既張揚項目又在項目和歷史之間制造過度空間，激發(fā)文化底蘊、延續(xù)歷史的人文、展現(xiàn)城市精神，以達到改造我們的城市，發(fā)展我們的城市，完善我們的城市。讓我們的城市回到人性與公民性，回到土地與地方性，讓城市地方化、生態(tài)化、人本化，維護城市的可持續(xù)發(fā)展，重建人地關系的和諧。

　　第三城市中心論的試點，長發(fā)中心CFC，我們這個項目位于南京中山東路中部軸心區(qū)，與民國建設的“總統(tǒng)府”隔街相望，處于玄武湖——總統(tǒng)府——南京文化廣場——夫子廟這條文化中軸線上。由兩棟高150米的雙塔結構商務樓，兩動135米高層住宅和地下商業(yè)廣場組成，是一個融合高檔商務和住宅的和諧共成社區(qū)。我們在建設這個社區(qū)的時候，思考了這樣幾個原則，一個重要的原則我們是考慮到了城市的開發(fā)和城市的保護；第二個原則我們思考的是城市的綜合環(huán)境的利用；第三個我們思考的是城市空間的充分開發(fā)和利用；第四個思考的是人本主義的充分利用和發(fā)揮。

　　所以我想講第一點，CFC城市中央標桿建筑，特殊的地理位置讓我們這個項目成為城市的先天限制，對面是面臨著“孫中山大總統(tǒng)府”，2002年長發(fā)地產通過競標獲得了位于南京時中山東路利濟巷地塊的開發(fā)權，并成為當年南京市土地拍賣的“標王”。這個項目位于號稱南京“長安街”，中山東路中部軸心區(qū)，同時，與民國建筑總統(tǒng)府、美園新村、中央飯店在同一軸線上隔街相望。我們通過雙塔的建設形態(tài)來保持著項目獨特的項目的特性，在認同協(xié)調的前提下，在項目和歷史之間制造了過度的空間，使CFC的建筑群和諧的引入到了城市的天地線。這是我們講的第一點。

　　第二點，CFC展示城市精神，昭示城市未來的發(fā)展，CFC體現(xiàn)了城市的理念，它建筑的里面才雙層里面，簡潔純凈，精致通透，體現(xiàn)了國際的簡約極致主義，在CFC透明的不僅僅是玻璃，金屬也是透明的部分。

　　1、CFC強調對城市資源的節(jié)約利用，由于CFC處于絕對的優(yōu)勢位置，地段稀缺，所以我們在項目的開發(fā)中我們最大限度的利用城市的中央資源，我們提出了低“覆蓋率、適度的容積率”，最大可能的開發(fā)地上的空間。a、科學利用土地資源，我們的城市現(xiàn)在是三多一少，土地資源比較少。西方國家是人少土地多，人均資源多，城市化進程較早，在城市規(guī)劃功能設置交通方面比較科學。所以他們有充分的土地空間和條件將城市中央商務區(qū)和城市中央生活區(qū)分開，而我們的城市卻不能做到這一點。所以我們在思考，在我們的居住和商務的集中區(qū)域，我們的CFC的規(guī)劃要結合這個實際，將高檔的商務區(qū)和住宅區(qū)進行科學的組合，將外圍建筑、干道的建筑做成雙塔的商務樓，而將內部地塊做成住宅，兩者之間形成了非常和諧，充分利用了土地資源。b、充分挖掘空間資源，我們沒有追求CFC的高度，也沒有追求最大化的建筑覆蓋率，而是通過了對地下空間的開發(fā)和內部空間的開發(fā)，提升了增加實際使用空間的開發(fā)。我們這個設計總的高度是10.08米，這個10.08米是一個自由的組合。二對層高進行了合理的設計，而且不同于一般的設計，我們在空調、水電設計上也充分考慮到作為兩層再創(chuàng)建的因素，這樣通過增加內部空間使使用者增加實際的使用面積。

　　2、CFC體現(xiàn)了建筑與人建筑與環(huán)境的和諧共生，a、人與建筑和諧共生，我在澳大利亞考察的時候常常看到，我們的城市建筑道路之間都是非常順暢的自由往來，相反我國的很多城市在城市中心的建筑都是一個獨立的寬大的群體，老死不相往來的群體。這使我們本來就不寬裕的城市空間更加狹窄，留給人們的空間也越來越少，所以我們在CFC雙塔之間做了一個架空城，一層是10.08米的架空層，建設了一個開放型的公園，將人群自然的引入到建筑群體內。b、社區(qū)與環(huán)境的和諧共生，我們將深山的樹木移植到我們的城市當中來，這個是我特別批判的觀點，我們現(xiàn)在很多城市，特別是華東地區(qū)的城市，把江西、湖南等等山區(qū)里的大樹移到城市里來造景，據(jù)我統(tǒng)計了一下，樹木的死亡率達到了30％，而且破壞了原始森林。我們在做社區(qū)考慮的時候，我們提出來森林中間的城市建筑，而這種森林的體現(xiàn)不是去到原始森市挖掘樹源，我們三年前就在城市的邊緣地區(qū)，在農村的土地上為我們這個項目種植了樹木，這個項目還要再建三年，這個樹木還要長六年，我們再把它移到我們的項目當中來。使我們達到了既不破壞城市的資源，也使我們的城市得到了環(huán)境改造。由于時間關系，我就簡單講到這里。

　　最后總結一下。建筑是百年的歷史，我們艱辛優(yōu)秀的建筑不僅能歷經歲月錘煉，具有充滿激情的生命力，更是一個城市的縮影，CFC必然能夠成為南京市標桿的建筑和獨具風景的城市群。謝謝大家！