許國華：借景與選景相結合是致勝的法寶

[center][img]http://www.landscapecn.com/info/upload/paper/2004102223859490.jpg[/img]云南晨光房地產開發有限公司的副總經理許國華[/center] 　　

　　各位下午好！首先感謝組委會給我們這個機會在深圳住博會相見，另外也向大家做一個歉意。接到組委會的通知以后，因為我一直在異地出差，我的講稿是臨時匆忙的趕出來的，因為沒有回家，也沒有帶計算機出來。所以很歉意今天大家看不到我們現場的實景照片。

　　我想簡單的介紹一下云南地產在全國是屬于西部地區，我們做的這個項目是“高天流云”的一個別墅項目，在云南我們當初在策劃這個項目之前，我們是先策劃了項目再去找地。這可能與一般的發展商在做項目之前有一個差別。在我們前期做了兩個定位。

　　第一我們是想把云南的地產賣向全國，這是我們在項目策劃前期做的定位。

　　第二個是為城市留下榮耀，賣云南最貴的房子。云南地產目前的市面價位是3000元/平方米，市中心的CBD商業區是4600元/平方米左右，云南的別墅是5000元/平方米。這次我們的房子開盤起價是13800元/平方米，賣出了云南的最高價。

　　下面我要和大家的話題是“借景與造景相結合是別墅景觀致勝的法寶”。我們作了世博園，另外我們這個項目是坐落于國家森林公園的地塊上面，還有一個是動物園，另外還有植物園。我們這次做這個項目提出了一個口號是“國家公園板塊”。在我們進駐以前，這個片區在昆明是比較偏遠的一個地方，它是城市發展過程當中，我們選中這個地方，目前到我們開發出來以后，我們這個項目的所在地，到城市的市中心僅僅30分鐘的車程。所以當時我們選中這個地方第一是因為他有16000畝的森林覆蓋帶，有五大國家公園圍繞著這個片區，有一個水庫，環繞在我們的項目周邊。在我們做這個項目之前策劃是走在前面的，當時我們把想法做出來以后，在昆明地區我們開始尋找這樣的地塊。第一個是要大面積的森林覆蓋，第二是與城市中心的差距我們提出來不能超過30分鐘的車程，第三個我們提出要把云南地產賣向全國，云南地產在我們業內是屬于第三梯隊，長期以來很多人對云南地產認為水平是在第三梯隊當中。第四我們在項目的前期提出來用名人吶喊，這個項目的名字是王志鋼工作室王老師提出來的，我們做了一個創業性的改革，把北京萬通、我們和臺灣的凌峰等三人做我們的廣告宣傳，這一下在全國地產界一下把項目的地位和名氣拔起來了。

　　這個項目在前期我們啟動項目之前征地拆遷完了以后，我們的市場導入這一塊就先行，分了三個階段把王志鋼老師和馮仁、潘石屹聯合起來，我們在項目上做了一個守則叫做“高天流云”的思想，我們借用國外別墅的理念，景觀的建造和建筑風格的形態，從這一塊第一步我們把云南所有的媒體記者30多人拉向全國各地參觀在全國有影響的別墅項目。看完以后，我們再來和他們一起探討云南會不會出現中國最好的別墅？這一塊里面讓媒體記者知道以后，他有一種感受，有一種理性的概念，在我們建筑出來以后，用他們自己的感受和現場的事實讓他們去描述“高天流云”的未來。

　　下面我要說的第一個話題就是項目的基本情況，這個項目在占地上是6000畝。第一期我們推出了150畝，容積率在0.2，我們在這一塊的規劃上面做了一個57棟的別墅，每一棟別墅是不能復制。包括它的園林景觀都不能復制，這一塊在我們項目的前期定位上面把它拔出來上了一定的高度。第一個就是保留部分原生地貌，借鑒周邊景觀，體現建筑的升華。因為我們這個項目是處于一個森林的高覆蓋區，這一塊我們用地是一個長條形的地塊，是一個山坡地。按一般常規的做法是把場地先平整。但是我們對這一塊做了前期的市場調研以后，發現在90年代中末期，我們業內朋友可能很多人都看過，杭州的玫瑰園和桃花園，我們參觀完這兩個項目認為是能夠代表當今別墅水平的一個階段，我們當時提出來第一是要超越這個項目。

　　我們前期在規劃設計這一塊尋找了很多設計單位，最終我們還是認定和杭州綠晨房地產設計公司合作，另外大家很熟悉的就是國濤設計公司。在景觀這一塊我們和加拿大的一家公司合作，這一塊我們提出這樣的概念就是保留原生地貌，借鑒周圍景觀，我們在園林景觀設計方面始終把原生地貌這一塊做的很重。基本不容去做大面積的改動，我們提出的要求是堅持把原生地貌按、自然景觀融入到庭院景觀的差異設計中，把北美的庭院風格與中國傳統的建筑元素相結合，我們的目的是想充分體現原生地貌的價值。當時我們提出這個想法以后，也是經過了很多方面的論證。那么借鑒周邊景觀是由于對面是國家公園和世博園，當年吳三桂為陳圓圓做了一個金殿，有這樣一個歷史傳說。我們在這個地塊上和國家公園是遙相呼應，另外還有一個鐘樓，這個古建筑的鐘樓能夠對我們這個項目起到一定的影響和作用，就是把他的歷史文脈挖掘出來，這一塊我們提出這個想法以后，和設計公司也進行了多次的探討和論證。前后相繼出了十幾個方案，在每一次方案出臺以后，我們策劃項目組召集公司里的中高級骨干和部分房地產公司的營銷總監和管營銷的老總一起來探討。

　　在這一塊我們主要是把原生地貌保留下來以后充分利用的陽光、山風、古鐘樓、森林、水庫、建筑，把鳥語花香這一塊作為我們原生的自然景觀的特色。另外就是我們在項目的實施過程當中建筑的單體的地面標高這一塊，剛才我給大家做了一個簡單的介紹，我們強調的是每一棟別墅絕對不能復制按。這一塊里面包括他在地平面，我們對建筑單體也好，對它的庭院也好，在一個軸線上面看上去有比較大的落差。我們主要是結合它的周邊景觀，把每一個單體和園林怎么樣充分的展現出來，這一塊我們做了一些文章。所以我們在整個的施工過程當中和規劃的方案過程當中也是強調要保留原生地貌，一方面就是原生地貌上面的一些大樹我們必須要保留住。另外就是把中國建筑傳統的建筑風格與人文景觀相結合，使建筑底部充分的張開，中國人有一個傳統的居住習慣，那就是希望房子能夠四平八穩的。對于這一塊我們在做方案的時候，一方面是充分表現現代建筑，另又要有中國古典建筑的元素在里面，包括它的棱角線，窗線以及單體立面，我們在頂部里面每一棟房子的建筑頂部低于22個折面，都是在這22個折面里面進行變化。

　　另外在施工這一塊，特別是在窗線和棱角線這一塊我們是從深圳這邊和廣東這邊請了裝修工人到云南去，主要的目的是這邊的施工工藝能夠達到我們的要求，工藝做的比較細。

　　通過我們上述采用的手段以后，結合原生地貌和周邊景觀，視覺效果和原生地貌的生態美使我們的整個項目都達到了一定的升華。

　　另外我想和大家交流的話題是建筑單體與庭院景觀要體現人文關懷。各位都是業內的專家，建筑是地產項目的靈魂，我們在整個項目的實施過程當中，包括它的建筑單體的形狀，現在有很多的流派，這一塊里面主要是要結合當地的歷史人文和原生的地塊元素。就是說它周邊的關系是一個什么樣的關系，它與外界與城市又是一個什么樣的關系。所以我們做了一些前期的調查以后，在這一塊做了一些突破按。一般做別墅包括戶與戶之間的隔斷，有很多公司采取圍墻的隔斷，或者是植物的隔斷，密度比較高按。或者說高度上也做的比較大一些。在這一塊我們為什么提出來要體現人文的關懷呢？現在可能大家能夠感受到，特別通過中國改革開放二十多年以來的發展，人與人之間的差距，特別是在經濟、思想以及文化、生活的習慣都發生了很多的變化，包括外來思想文化的變化和生活方式的沖擊，給中國現在的人居帶來一些新的觀念。這一塊里面我們提出來以后就是說隨著人們的生活水平和物質文化生活水平的提高，人居觀念的改變和生活需要也發生了一些變化。對建筑的審美也發生了新的認識。所以我們提出來在地產項目上面也給我們自己提出了一些更新的要求。我們想簡單的復制和模仿在現有的市場上是無法征服市場的。必須要滿足現代人生活的需求。現在我們提出這種想法以后，看到我們每一個發展商也好，地產同行也好，怎么樣理解一塊地的屬性，你給予它什么樣的投入，市場就會給你什么樣的回報。在一般的做法上面，發展商一般先把地征到以后，先搞一個三通一平，把地上的植物砍伐掉或者是移植，然后再做方案，這一塊我們提出的起點比較高，就是當時提出把云南的地產賣向全國，要舉起云南地產的旗幟。我們提出這樣的想法以后也有很大的壓力。話好說，但是事情難做，還有一個就是包括媒體和我們自己，你能否做到？你說出去話以后能否做到這樣的東西？所以我們在整個項目上面始終強調保持原有地貌的樹木和一些名貴的樹種。因為云南是一個很有特色的城市，是一個植物王國，這一塊對我們營造園林環境和景觀有了很好的的條件。我們在和加拿大公司合作的過程當中首先是把云南所有的事物用攝像機全部的錄制下來，和設計的景觀師在現場一起來挑選。

　　另外是建筑與原有地貌的場地發生矛盾的處理。我們在整體規劃完畢以后也遇到了這樣的問題，很好的樹木，我們看上去二三十米高的大樹，小孩的手都抱不住的樹有很多。我們想這樣的生態環境把它保留下來以后和建筑的關系的問題，在遇到這樣的問題的時候，我們提了兩個口號：第一個是建筑要讓環境，還有一個是建筑要讓道路。把這兩個概念提出以后，給建筑師和規劃師在后續方案的調整過程當中，我們在現場再實際解決。遇到了這樣的問題把建筑師和設計師叫到一起來調整。我們目前在云南賣出的房價應該可以說是超出云南別墅地產價格的一倍多。這一塊也給我們帶來了一些啟發，我們原有地貌上的一棵樹，至少我的房子可以增加20－30萬，這是我們在銷售過程當中得到的體會，可能我買一棵樹也可以有這樣的錢，但是我們原生長出來的樹和你后面做出的景觀是完全不同的效果。

　　另外“高天流云”表現出來的特色就是我們在棟與棟之間的隔斷問題。我們采取開放式的庭院，我們希望“高天流云”的每一位業主能夠成為他的鄰里，和鄰里成為朋友、親人。我們在前一段時間做了一些活動和一些家庭的小聚會，收到了很好的效果，對我們整個的營銷上面起到了推波助瀾的作用。一個業主在自家的庭院里面開晚會的時候，可以把他的鄰居邀過來一起。這樣我們在前期的創意過程當中杜絕堅決使用圍墻和高的隔離。我們主要采取的措施是地面標高的落差，把每一戶的庭院與隔壁家的庭院用標高把它隔開，另外一個就是在庭院的設計過程當中我們拒絕重復、拒絕復制，使每一個庭院彰顯自己的個性。我們主要的表現手法是小橋流水，草地，果園、泳池、爬藤等等，另外大量的使用云南本地的石材，很多石材只有在云南才有，我們把這些石材利用起來以后，在云南地產界引起了很大的轟動。很多石材原來別人都沒有用，但是我們用了以后，使園林景觀的效果達到了質的飛躍。

　　我們在效果當中以植物作為園區的風格，地面標高作為差異的隔斷。這樣強調了每一戶的庭院與自然景觀的結合，制造景觀和借景。因為周邊都是山坡地，被五大公園所環抱。無論它從哪一個視角，看到的都是綠色的森林覆蓋。在我們開盤前，對五大公園板塊，就是在流入我們視角的區域范圍內，我們對樹種也進行了一些調配。因為在森林的高覆蓋區上面，主要是綠了，但是我們覺得它沒有美。有兩個方面的原因，一個是植物的檔次不高，第二個就是色彩的差異不明顯。因為云南是一個“彩云自然”，我們取這個項目的名稱的時候也是充分的考慮到怎么樣能夠代表云南的特色，在景觀的建造過程當中我們現在提出的口號不僅僅是自家的庭院問題。也有一個遠期效果，它賣的是未來，永不動搖是我們這個項目品質提升的很重要的因素。我們把周邊景觀的樹林進行了調配，使用了大量的紅楓和銀杏，把綠色覆蓋邊緣帶上面做了一些色彩的調配，達到遠視所需要的效果。

　　第三個是區間道路和景觀要充分表現規劃的意圖。這一塊我們剛才也簡單的介紹了一下，我們逐步提出來的口號就是“三步一小景，五步一大景，”在整個建造的過程當中，植物這一塊，剛才我介紹給大家，因為云南是一個植物王國。所以我們在整個植物這一塊里面可能比其他的城市有一些優越的條件。因為時間的關系，簡單的介紹就把我們這個項目在前期所提出來的口號和定位以及它在實施的過程當中所收到的效果給大家講解一下。不盡人意的地方請大家多提寶貴的意見，謝謝大家！