相關部門將劃定城市邊界

　　市場人士認為，在2014嚴控新增建設用地供應規模的背景下，短期來看住宅地價或將上漲

　　國土部住建部將配合修訂相關規劃給城市劃定邊界，以制止各地城市無節制擴張規模的“攤大餅”現象。國土資源部部長姜大明表示，今后將逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市的新增建設用地。

　　姜大明是在1月10日召開的2014年全國國土工作會議上透露這些信息的。多位受訪的國土系統人士表示，這是國土部實現供地差別化，倒逼特大城市挖掘存量，節約、集約利用土地的一個有效路徑。

　　不過，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在嚴控新增建設用地供應規模的背景下，短期來看，住宅地價或將上漲，以彌補增量減少而帶來的土地財政缺失。

　　劃定城市邊界制止“攤大餅”

　　據了解，國土部籌劃上述新政的背景是，當前國內存在土地城鎮化與人口城鎮化的不同步態勢，并且兩者差距仍在拉大。1990年至2000年，我國城市建設用地面積擴大90.5%，而城鎮人口僅增長52.96%，兩者相差1.71倍；而2000年至2010年間，城市建設用地面積擴大83.41%，城鎮人口僅增長45.12%，兩者相差1.85倍。

　　國土部認為，過于猛烈的城市用地擴張，導致國內許多城市的規模無節制膨脹，出現“攤大餅”現象。

　　為阻止這種局面的發展，姜大明在1月10日的全國國土工作會議上表示，目前國土部正在和住建部配合修訂城市土地利用規劃和城市建設規劃，給各地城市的擴張劃定一個邊界。

　　國土部方面設想，未來的“城市邊界”將以規劃形式落地，并通過立法形式確定下來，使之具備法律效力和權威性。

　　而城市邊界的劃定，可能將通過強化土地利用總體規劃對城市用地規模的管控作用來實現。國土部副部長胡存智此前曾表示，今后將對城市的人均用地適當控制，按照大城市人均用地80-100平方米，中等城市90-110平方米，小城市100-120平方米為界限，避免出現大城市無限擴張，中等城市無序發展，小城市無力發展的情況。

　　調減東部新增建設用地

　　劃定邊界的同時，為倒逼地方政府盤活城市用地存量，國土部還將在2014年調整供地結構，收緊對東部城市的供地。姜大明要求，今后要逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。

　　所謂“生活用地”，主要以住宅用地為核心。國土部的一項調研顯示，目前全國處于低效利用狀態的城鎮工礦建設用地有5000平方公里，占全國城市建成區的11%。各地城市工業用地與商品房用地存在扭曲，地方政府為招商引資出臺的低價出讓工業用地政策，導致工業開發區占用土地過大；而商住用地則價格和利用密度過高，人居環境惡劣。

　　在此情況下，不再安排新增建設用地，意味著北京等特大城市未來的工業和商服用地只能以盤活存量為主，沒有新增量可用。北京大岳咨詢有限責任公司總經理金永祥認為，這無疑是一個給地方政府“斷奶”的政策。

　　以北京為例，北京2013年土地市場經營性用地總成交額約1800億元，創下了土地市場歷年最高水平。其中，住宅用地賣地收入為912億元，占比超過一半。

　　“這就是說，如果沒有有效的盤活存量、輸血地方財政的辦法，北京的賣地收入將腰斬一半。”張宏偉說，可以預見的是，北京等特大城市在嚴控新增建設用地供應規模的背景下，將通過提高住宅地價，以彌補增量減少而帶來的土地財政缺失。

　　將劃定永久基本農田

　　為嚴控特大城市建設用地規模，國土部還將通過劃定永久基本農田，實行最嚴格的保護政策，嚴控地方通過“增減掛鉤”、“占補平衡”等政策間接輸送建設用地

　　姜大明指出，過去占補平衡政策，雖然守住了耕地紅線，但存在“占優補劣”的情況，忽視了耕地質量。

　　第二次全國土地調查主要數據顯示，截至2009年底，全國耕地面積為20.3億畝。其中，相當數量耕地需要根據國家退耕還林、還草、還濕和耕地休養生息等安排逐步調整；相當數量耕地受到中、重度污染，大多不宜耕種；還有一定數量的耕地因開礦塌陷造成地表土層破壞、因地下水超采，已影響正常耕種。適宜穩定利用的耕地僅1.2億多公頃(18億畝多)。

　　“南方水田減少了一個福建省的總量，就是一個很好的證明?！苯竺鹘榻B說，今后的占補平衡，要以提高耕地生產能力為目標，在保護耕地數量的同時，把保護耕地質量放在首位。

　　為此，國土部正在完善耕地質量等級評定與監測。國土部和農業部已經商量劃定永久基本農田。

　　所謂“永久基本農田”，按照中國農業大學土地管理系教授朱道林的理解，即無論什么情況都不能改變其用途，不得以任何方式挪作它用，防止出現占優補劣的情況。

　　“先從500萬以上人口的大城市入手，由大到小，逐步覆蓋全部基本農田?！苯竺髡f，永久基本農田劃定后，永久基本農田一旦劃定，將像保護文物、大熊貓那樣不得擅自更改，城市建設必須跳出去，搞串聯式、組團式、衛星式發展。

　　在此之前，農業部部長韓長賦也曾在一個場合表示，要研究出臺更有效的耕地保護辦法，既保數量，又保質量，防止占優補劣。探索在已劃定的基本農田基礎上，推進劃定永久基本農田，無論什么情況都不能改變永久農田的用途，讓永久農田成為人們心目中不可侵犯的“神圣之地”。