酒店式公寓不能“長”得像住宅

　　23日，南京市規劃局頒布了5項規劃管理規定，內容涉及酒店式公寓、容積率、建筑間距、規劃許可變更、規劃許可證核準圖繪制等方面，均自2010年1月1日起施行。其中，《南京市酒店式公寓規劃審批管理規定》首次明確要求，酒店式公寓外形要和住宅區別開來。 

　　酒店式公寓：陽臺不得外挑，不得大于100平方米

　　【規定】酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。在商業辦公用地上建設的酒店式公寓，其建設比例原則上在舊區不得超過20％，在新區不得超過35％；層高一般不得超過4.8米；超過4.8米的，不論層內是否有隔層，其建筑面積計算值均按該層水平投影面積的1.5倍計算；建筑單體平面一般采用通廊式布局，不得按單元式住宅套型設計；陽臺不得外挑，并采用封閉式；單套建筑面積一般不得大于100平方米。 

　　【解讀】南京市規劃局相關負責人介紹，酒店式公寓是最近幾年新出現的一種物業類型，概念比較模糊。由于商業項目對容積率、樓間距、采光、通風等要求較低，很多開發商便打“擦邊球”，利用商業項目用地蓋住宅銷售，讓消費者難以區分。《規定》首次明確從外形及面積等方面，對酒店式公寓進行了限定，就是為了能讓大家一眼就認出來。  

　　住宅：層高大于3米，容積率按1.5倍計算 

　　【規定】新建建筑被地形部分掩埋的，當掩埋長度不足本層建筑外墻周長（局部凹凸不計入，下同）三分之一時，該層建筑面積全部計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之一、不足三分之二時，該層建筑面積的二分之一計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之二時，該層建筑面積不計入容積率。 

　　住宅建筑頂板標高超出室外地坪標高1.2米以內的建筑部分、其他建筑頂板標高超出室外地坪標高1.5米以內的建筑部分，視為被掩埋。 

　　建筑底層布置凈高3.0米以上架空層的，除電梯井、門廳、過道等圍合部分外，其余部分可不計入容積率。 

　　除獨立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業建筑以外，住宅建筑層高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于4.8米、商業建筑層高大于6.0米的，計算容積率指標時，該層建筑面積均按該層實際建筑面積的1.5倍計算。 

　　【解讀】南京市規劃局相關負責人介紹，容積率是指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建設用地面積的比值。南京現在在坡地上建房子的情況越來越多，《規定》因此對掩埋部分的容積率計算進行了明確規定。而對于層高的限制，也避免了開發商把樓層蓋得太高，以可隔層為由抬高房價從中漁利。 
　
　　建筑間距：首次明確對角建筑的“陽光權”

　　【規定】當建筑之間形成對角布局時（指一建筑在另一建筑的正向及側向延長線之外），且住宅為被遮擋建筑時，遮擋建筑與被遮擋住宅的最小間距應符合以下規定：當遮擋建筑為低層或多層時，遮擋建筑與被遮擋住宅的最小間距應滿足水平距離大于8米或垂直距離大于15米的要求；當遮擋建筑為小高層時，遮擋建筑與被遮擋住宅的最小間距應滿足水平距離大于15米或垂直距離大于20米的要求。 

　　【解讀】南京市規劃局相關負責人介紹，以前沒有專門關于對角建筑間距的明確規定，這次在其水平和垂直距離上，都做出了要大于平行建筑的間距的規定，更好地保障了被遮擋建筑的“陽光權”。