葉檀：如何土改？

　　土地改革攸關國運。

　　十八屆三中全會公報，再次提出土改的方向，是“建立城鄉統一的建設用地市場”、 “賦予農民更多財產權利”。與十七屆三中全會“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”比，“逐步”兩字消失，說明土改速度將加快。三中全會《決定》稱，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

　　此地農村改革的要點是，農村集體經營性建設用地有條件入市，承包地長期化，農村經濟運作資本化、農業現代化，土地收益分配更均衡。

　　各地已有試點。11月12日，安徽公布《關于深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》，提出建立健全土地承包經營權流轉激勵機制，引導土地向新型農業經營主體流轉。將建立多元統一的農村土地市場。允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式依法進行流轉。

　　農村土地產權不能轉讓，使用權可以有限轉讓，轉讓需要突破法律、確權、利益分配三道坎。

　　農村集體建設用地分兩塊，一塊是宅基地，另一塊是經營性用地，如鄉鎮企業用地。如果宅基地放開，等于小產權房開閘，等于顛覆目前的房地產市場;經營性用地放開，等于地方政府放棄壟斷土地一級市場，小產權房無放開可能。

　　土地 “農轉非”受到現行《土地管理法》第63條規定的法律約束，除了鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設外，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但除企業破產、兼并外，土地使用權不得出讓、轉讓或出租。

　　安徽版的意見已經接近法律底線，土地改變用途，即允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式依法進行流轉，用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設等，意味著土地有可能“轉性”，是否只能由村集體、農戶來承包運作，才不突破法律底線？

　　農村土地使用權的流轉建立在確權的基礎上，否則不可能有土地的長期流轉，就不可能形成明確的產權、使用權邊界。只有完成確權的地區，才談得上使用權的交易。

　　隨著人口增加，農村承包地的面積隔幾年會有變化，這意味著利益隨時會變化，非常不利于每家每戶土地流轉與定價。很多農村沿用傳統的表述方法，如“苞米地盡頭那塊小巴掌地是他家的”，給土地租賃雙方帶來無盡煩惱。由于戶口制度的漏洞，一些進入城市的居民在老家仍然擁有宅基地甚至承包地，導致土地的浪費。

　　目前在農村租地建立現代農場的企業主，缺乏法律保障，租的農戶的地的確切邊界在哪里、經緯度是多少，都不清楚。一旦農村土地升值，規劃發生變化，隨時都可能被趕走。如北京宋莊畫家村就是如此，13位買了通州宋莊農民房又被農民起訴還房，這樣的事情不僅會發生在畫家身上，也會發生在農場主身上，他們隨時可以被不滿足租金的農民趕走。

　　在土地利益分配中農民長期處于弱勢，但在大城市近郊、發達城市的農村，農民所獲得的收益不少。

　　偏遠農村地區的土地沒有多少溢價，現在進入市場，農民也無法掘取第一桶金。在重慶、成都等地，需要政府進行土地置換，從偏遠地區置換到城市郊區，并且由政府或者開發商配套建設基礎設施，土地溢價才能上升。沒有基礎設施建設，沒有規劃，土地就無溢價，所謂同地同權不是空話，政府起碼需要收回投資成本，開發商需要有一定利潤，而農民的身家保障都在土地上。
　　將農民的培訓與就業與土地價格掛鉤或許是個好辦法，農民有就業機會，可以無縫融入城市，說明政府與企業承擔了農民就業、城鎮化的隱性成本，農民所獲得的土地收益占比應該下降，如果農民無法融入城市，土地仍是農民未來的重要依靠，那么政府、開發商必須停止不成熟的土改，讓農民繼續擁有土地，是理智的選擇。

　　土改是大事，不必急于求成，發揮市場內生動力，在東中西部進行試點，經濟上成熟一塊就發展一塊，才能將土改進行到底。