盧衛：天津規劃熱點南移和友誼路金融中心的崛起

　　盧衛(天津社會科學院經濟預測研究所所長)演講的主題是：天津新城市規劃熱點南移，新格局促生友誼路金融中心的崛起。

　　盧衛(天津社會科學院經濟預測研究所所長)：首先，謝謝主持人的介紹。剛才聽到一些專家關于咱們這次論壇的主題，是金融中心和房地產業一些的精彩論點，我很受啟發。既然論壇在天津舉行，我想把我們的發言和研討的重點拉回到天津。就在現在迎賓館的這條路，友誼路。我的發言主題是：“天津城市中心南移，金融與其他設施的崛起”。

　　第一，對天津新城市發展再認識。這樣一個題目主要是想看我們為什么說，天津城市重心南移這樣運動的軌跡，我想用最簡短的話回顧一下。21世紀是城市世紀，天津作為中國第三大直轄市在經濟全球化和區域經濟多極化的背景下，需要重新思考發展和定位。天津在20世紀20年代至70年代中期，我需要提醒大家，天津在20世紀的初葉，曾經與上海南北稱雄，實際上天津的這種優勢一直保持到上世紀70年代中期被北京超過。現在還被廣州、深圳等超過。現在天津的發展出現了衰退。這種衰退有多種原因。我不一一介紹了，有歷史原因，有自然災害，還有政策和體制方面的原因。所以由于這樣的原因，天津的發展大概有一個十五年到二十五年的衰退期。我指的是相對來說。雖然有相對的反彈，但是發展的規模和速度很慢。20世紀以來天津發展有了很大的改變，得益于天津市政府和市委有一個著名的規劃，三五八十的規劃。這四方面經濟目標實現，為天津市在21世紀全面發展奠定了一個堅實的發展基礎。所以大家感到，天津最近這幾年發展是由于城市的財政，由于城市的開放，實際不然。實際這個應該從上世紀90年代的初葉就開始了。天津的經濟增長速度，已經連續13年超過100，而且增速在最近幾年一直列于各省市之首。所以天津這幾年發展受到中央的關注。特別是2003年以來，由于加強環渤海地區的經濟聯合，逐步成為京津冀兩省一市的共識，那么在馬上開始的國家“十一五”規劃當中，京津塘核心的區域規劃正在啟動。實際上北京和天津都在重新修建新一輪的規劃。按照國內國外城市發展的一般規律，在上述的背景和各種增長動力的作用下，這個城市中心區要有一個擴充式的發展。

　　比較之下，天津市在過去幾年沒有做到中心區充分擴充。在大家印象當中天津的擴充就是濱海新區，這個實際上一直是作為工業的專署功能區或者開放的功能區來考慮的。現在正在朝城市新區這方面的調整。這個調整并不影響天津中心區經濟發展擴充要求的反應。也就是說，這是天津經濟中心和天津經濟建設中心往南移的最大動力。剛才我看北京大學的李教授他的演講稿中有這張圖，但是他沒有講，我作為天津的專業研究者給大家介紹一下，為什么天津經濟發展要南移，從圖上來看，這是很簡單的一張規劃圖。所謂的友誼路地區在天津市的正南方，為什么說它能夠成為天津城市南移主要部位有這么幾個方面。

　　第一作為中心城區離城市核心區最近。天津圍繞這個中心區還有五個區。但是按照空間距來說這個位置最近。

　　第二點它的城市開發成本最低。為什么這么講？天津市發展舊城區在這個位置從北向南擴充。很大程度講，實際是向西向東都有擴充，但是往南的擴充大約是在90年代以后，這是天津密度最大的水網地區。因此來說，在中心城區和友誼路所在的河西區之間實際上沒有多少工業區和居住區的布置。因此講這個地方進行大規模的新區開發是應該有條件的。另外這里邊很少有危陋的房屋。天津市在上世紀90年代開始一個五至七年的危房改造運動。河西區是最早完成危陋房屋改造的區域之一。

　　另外它占據了天津市最好的開發地區。因此講在天津市歷屆的城市總體規劃當中，這一地區一直規劃為文教區、涉外區、會展區等等。在90年代我們天津最有名的三個居住區。80年代看體北，90年代看華苑，90年代以后看梅江，這三個區都在我們所說的友誼路區。還有一個特點除了這些環境優勢，還有景觀優勢。這一地區是天津市最多的城市公園和綠地集中的地區。這里是天津市的水上公園這邊是天津市青少年活動中心。所以局部的氣侯小環境非常適合人居。所以在天津市友誼路地區我個人認為符合多種發展概念。第一符合涉外區、會展區、文教區這樣的概念。另外在已建成的公共建筑當中有十大涉外星級賓館、天津市新建的五大校區。另外2008年奧運會的分會場在這里。

　　另外天津市的友誼路商業街，就是說這個中心區域是連接城市的道路主軸。友誼路原先很短。現在規劃為友誼北路和南路。離中心區2-3公里，很近。剛才我聽到有些專家的講解和他的觀點，就是說特別是美國專家的講解。就是有些CBD的發展未必是選在城市的中心區。天津不是沒有好的金融街比如說解放北路，但是它已經衰敗了。這個新區的發展就具備了承前啟后的功能。按照天津市新一輪的總體規劃修編，按照中心區東南方向是天津市濱海新區，開發區保稅區都集中在這里，這當中有一個走廊，是津濱走廊。這是屬于天津市在津濱發展主軸上中心一段的起點。

　　所以我的第二個結論就是說，友誼路地區已經成為天津市過去20年經濟社會發展和城市建設最新的結晶和濃縮。按照科特勒教授的理念，這個應該作為向世界推銷的名片。第三點金融與房地產的互動。天津作為北方經濟中心的地位、歷史地位和現在發展的要求。要求盡快地恢復天津作為金融中心的作用。

　　據我了解，實際上國家也好，業界的人士也好，一些學者也好，對于CBD在中國發展多少，哪個城市適合CBD的發展有很多的議論，天津市也有很多對CBD的規劃設想。但是實際上是原生態的構想沒有太多的約束。在這樣的情況下天津市的發展就需要這種金融的中心的功能的符合。這個在我們戴相龍市長來到天津就任以后，這個問題被尖銳的提出來了。而且進入了一些實質性的操作階段。我剛才講這個在友誼路和中心市區已經建立了一條金融街，現在有30多家金融單位在這里。那么我想這一地區的發展，正像剛才有些專家提到的，它不存在一個房地產開發和以及符合的功能，比如說金融的功能城市的行政區的功能。這個區還規劃把城市政府遷到這里。從這個意義上講它不存在房地產的住宅建筑和這些商務建筑寫字樓建筑、商鋪建筑爭奪開發的空間。因此來說這個地區具備了發展房地產業的先天優勢。

　　根據數據顯示在過去五年，天津市房地產開發最旺的地方，是和平區、南開區、河西區。其中河西區有800發展最旺的地區在友誼路地區，而且地價不斷提高，僅次于和平區成為地價房價增幅之首。在天津外環線以外的部分，天津市作為一個房地產業市場起動比較晚的城市，最近從2002年開始天津市房地產市場走入規范，大量外地開發企業進入天津。天津這個市場實際上已經到了一個走入成熟期的階段，在這個階段有很多最優秀的企業。比如說：融創、順馳這是天津市的企業。松江、泰達等等都在這個地區有很多項目，在有外省市的萬科、陽光等等。在天津市外環以外的這個區域叫居住郊區化的區域，現在有很多企業在這里投資。什么意思？天津的居住應該在東南開發，其他的地方能夠擴張的很小。因此來講在這種多重概念不斷附合之下，必然要求促生高品質的房地產項目。特別是在2003年以后，天津市將中心區的金融街定位于友誼路。發展勢頭迅猛。越來越多的天津和外省市的經貿人士、金融界的人士、房地產業界的人士精英集中這個區域。

　　從國內外金融中心城市或者CBD發展城市一般規律來看在城市金融區周邊一邊都要建一些高級公寓，稍微遠一些的地方要有高級的公寓。據我們了解，紐約曼哈頓邊上有填海造的公寓。還有香港的中環邊上的半山地區。還有北京的亞馬河地區。這都是緊貼近中心位置的高級住宅區。但是，相反的例子就是，北京市的CBD規劃是公寓和高級住宅各500。這種舉措實際上遭到有關方面的批評，實際影響到了CBD功能的深化。因此來講天津市在這樣的區域要加快金融區本身的構造，沒有相應配套的高品質房地產與其互動是不可能的，因此來講尤其是在信息時代知識經濟的發展，IT科技的進步，以及使我們越來越多的人士認識到CBD要擺脫傳統的發展模式，我想天津市的CBD和金融中心的建設，應該是這種模式的試驗的典范。就像天津融創最近獲得一系列大獎可以看出。實際上這個典范在趨于成功。第三點結論就是，天津金融中心發展的視角，要考慮天津本身和環渤海地區區域經濟發展的需求、與北京市協調發展的需求。那么在天津市以友誼路為核心的城市南部新區已經符合多重的概念，因此具有與高品質房地產互動的光明的和突出的發展前景。